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Devolução do imóvel sem motivo antes do término do contrato. Pode?

DEVOLUÇÃO IMOTIVADA ANTES DO TÉRMINO CONTRATUAL

Tema de grande relevância prática no dia-a-dia do direito das locações refere-se à possibilidade – ou não – de devolução do imóvel, pelo locatário, antes do prazo contratualmente estabelecido.

Em relação ao locador (proprietário), não existe muita discussão, pois somente poderá reaver o imóvel após o escoamento do prazo, ou diante da existência de inadimplemento de obrigação contratual por parte do locatário.

Mas e em relação a ele, locatário, é possível resolver injustificadamente?

A respeito do assunto, o artigo 4º da Lei de Locações estabelece que com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Em primeiro lugar, o mencionado artigo 54-A é aplicado somente a locações não residenciais, e, portanto, não será analisado neste artigo.

Resta, assim, a previsão de que o Locatário de imóvel residencial pode, a qualquer tempo, proceder à devolução do bem locado, desde que pague a multa estipulada, a qual será devida sempre de forma proporcional ao período restante do contrato.

Podemos exemplificar da seguinte maneira: seja um contrato de locação residencial com prazo de 30 meses, com aluguel de R$ 2.000,00 e multa prevendo o pagamento de 3 aluguéis pela rescisão antecipada.

Em havendo o pedido de devolução, por exemplo, no 15º mês, tem-se a apuração da multa no patamar de R$ 3.000,00 (2.000 x 3 = 6.000,00

-> 6.000,00 / 30 = 200 -> 15 x 200 = 3.000).

Vê-se, assim, que o valor total da multa é dividido pelo número de meses do contrato e, mês a mês, seu total é proporcionalmente descontado.

Situação bastante comum é a previsão contratual possibilitando o locatário rescindir o contrato após determinado prazo, sem a necessidade do pagamento de multa.

Mesmo não havendo uma disposição legal ou jurisprudencial vinculando o assunto, mantemos a posição de que, neste caso, se o Locatário pleitear a entrega do bem antes mesmo do período de carência, a multa será proporcional ao prazo total do contrato.

Isto porque, a possibilidade de encerramento sem multa é colocada no contrato em total benefício do locatário, garantindo ao locador um período mínimo de segurança, de certeza de cumprimento do acordo, de modo que não seria aceitável locatário beneficiar-se duplamente, mesmo não cumprindo sequer o período de carência.

Por fim, uma ressalva é importante. É que o mesmo artigo 4º da Lei do Inquilinato prevê, em parágrafo único, uma exceção à regra da multa:

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

 

Nestes termos, caso a locação tenha sido firmada exclusivamente por motivos profissionais que obrigam o locatário a residir distante de sua terra natal, em ocorrendo transferência pelo empregador, não terá cabimento a cobrança de multa.

Bruno Perelli

Bruno Perelli

Advogado formado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, especializado em direito civil e com extensão em direito de família e lei de locações. Atua há mais de 10 anos assessorando redes dos ramos de bares, restaurantes e lanchonetes, postos de gasolina, clínicas e hospitais médicos e odontológicos, agência de viagem, construtoras, além de Startups de diferentes campos de atuação, tais como transporte privado e lawtech. Em 2018, embasado na experiência e nos valores absorvidos neste tempo, co-fundou a banca RP Sociedade de Advogados – RPSA (www.rpsa.com.br) , escritório focado no atendimento à micro e pequenas empresas, e também no assessoramento de pessoas físicas