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Por que o prazo da locação residencial “é” de 30 meses?

 

Quando se fala em locação residencial, uma das primeiras certezas que vem à mente é que o contrato será de 30 meses.

E você sabe por que? Não se trata de uma praxe aleatória!

 Por  Bruno Perelli

Em primeiro lugar, é importante uma nota histórica. A atual Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), assim como o Código de Defesa do Consumidor por exemplo, foi promulgada sob um viés protetivo.

Assim, para frear o déficit habitacional, foi recheada de disposições pró-locatário, sempre resguardando a segurança e continuidade da locação residencial.

E uma das maiores, senão a maior garantia trazida pela lei foi justamente uma sistemática diferenciada do prazo nesta modalidade de locação. A disposição legal diz o seguinte:

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Em outras palavras, desde que exista contrato escrito – e não simples acordo verbal – e preveja um prazo mínimo de 30 meses, a locação poderá ser simplesmente encerrada pelo locador ao final deste período.

 

Até aqui, parece intuitivo. Mas e se o contrato for apenas “de boca” ou se o prazo for inferior aos 30 meses?

Aqui é que surge a problemática: nesses casos, esgotado o prazo – por exemplo, 29 meses – a locação será considerada automaticamente renovada e o locador somente poderá retomar o imóvel em situações bem especiais

 

1 – Por acordo entre as partes;

2 – Se houver descumprimento contratual por parte do locatário – não pagamento de aluguel, por exemplo;

3 – Se for necessário realizar alguma obra no imóvel, determinada por Órgão Público e que não permita a permanência de pessoas no local;

4 – Se a locação tiver sido formalizada em razão de emprego do locatário e este deixar, por qualquer razão, tal emprego (Exemplo: o locatário reside em São Paulo e sua empresa o transfere para Maringá, sendo necessário locar um imóvel residencial. Caso ele peça demissão ou seja demitido, o contrato de locação poderá ser rescindido);

5 – Se o locador comprovar que o imóvel será usado por ele próprio, ou para uso exclusivamente residencial de seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente e desde que seja demonstrado que tais pessoas não possuem outro imóvel;

6 – Se o locador comprovar que fará demolição e edificação licenciada ou realizará obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentarão a área construída, em, no mínimo, 20% ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%;

7 – Se a locação atingir um período ininterrupto de 5 anos.

 

Em uma primeira leitura pode parecer confuso, mas, em resumo, podemos esquematizar da seguinte maneira:

  • Contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses: encerrado o prazo, o locador pode retomar o imóvel.
  • Contrato verbal ou com prazo inferior a 30 meses: encerrado o prazo, o locador somente retomará o imóvel quando a locação completar 5 anos, ou se ocorrerem aquelas situações especialíssimas.

 

Aliás, de acordo com o que ocorre na prática, é correto afirmar que em uma locação residencial com prazo inferior a 30 meses o locador somente conseguirá encerrá-la após 5 anos ou se o locatário não cumprir suas obrigações, atrasando o aluguel, por exemplo.

 

Pois bem. Se o prazo mínimo de 30 meses, como se viu acima, é uma verdadeira proteção ao locador, por que no início deste artigo foi mencionado que seria uma sistemática pró-locatário?

A resposta é simples: graças a esta amarra da lei, houve uma padronização da locação residencial, forçando os locadores a formalizarem um contrato escrito e estabelecendo o prazo mínimo de 30 meses.

Isto porque, aquele contrato “de boca” ou com prazo inferior a 30 meses gera uma situação trágica ao locador, a quem restará apenas torcer pelo atraso do aluguel ou, então, aguardar os 5 anos para conseguir reaver o imóvel.

 

NÃO COMPENSA AO LOCADOR ESTABELECER UM PRAZO INFERIOR A 30 MESES!

Esta foi, então, a intenção da lei, servindo para estabilização social e contenção de déficit habitacional, “forçando” os locadores a estabelecerem locações formais e com prazo razoável.

 

Sem entrar na análise do mérito do intuito da lei (estabilização social x exagerada intervenção do Estado na propriedade privada), tampouco discutir se o objetivo foi atingido, estes são os fundamentos legais que explicam a praxe de 30 meses para contratos residenciais.

 

 

 Por  Bruno Perelli – RP Sociedade de Advogados

Bruno Perelli

Bruno Perelli

Advogado formado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, especializado em direito civil e com extensão em direito de família e lei de locações. Atua há mais de 10 anos assessorando redes dos ramos de bares, restaurantes e lanchonetes, postos de gasolina, clínicas e hospitais médicos e odontológicos, agência de viagem, construtoras, além de Startups de diferentes campos de atuação, tais como transporte privado e lawtech. Em 2018, embasado na experiência e nos valores absorvidos neste tempo, co-fundou a banca RP Sociedade de Advogados – RPSA (www.rpsa.com.br) , escritório focado no atendimento à micro e pequenas empresas, e também no assessoramento de pessoas físicas