Por razões óbvias, morte é um assunto sobre o qual ninguém gosta ou tem desejo de falar.
Todavia, mesmo sendo desagradável, é um fato jurídico que gera inúmeras consequências ao mundo negocial. E em relação ao contrato de locação não é diferente.
O que acontece quando, em uma locação residencial, o locador ou o locatário falece?
Em primeiro lugar, a Lei de Locações estabelece que, morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. Isto significa que a partir do momento do óbito, ainda que não haja alteração formal no instrumento assinado, todos os herdeiros, conjuntamente, passam a ser considerados locadores.
Na prática, cumpre aos herdeiros notificarem formalmente o locatário sobre o falecimento do locador, indicando, desde logo, a qualificação e os dados bancários de cada herdeiro – se for mais de um – bem como o valor a ser depositado a cada um.
Aqui, vale esclarecer que a divisão do pagamento dependerá muito do caso concreto, ao passo que a afirmação de “transmite-se aos herdeiros” deve ser considerada apenas como regra geral.
Isto porque, outros aspectos influenciarão, como a existência de viúva (o) meeira (o), que, até a partilha e a depender do regime de bens, terá direito a metade do aluguel, ou, ainda, pode ser que o imóvel pertença a mais de um locador, em condomínio.
Como se vê, são diversas as condicionantes. Por isso, a depender do número de herdeiros, é bastante aconselhável que, em ocorrendo o falecimento, providenciem o inventário o mais rápido possível. Com o a efetivação da partilha, o locador passará a ser o herdeiro a quem coube o imóvel.
Ainda quanto ao falecimento do locador, uma situação bastante comum é aquela em que a partilha dos bens não se dá de forma amigável. Quando há divergências entre os herdeiros, dificilmente a solução para pagamento do aluguel será rápida e linear, como exposto acima.
Por isso, o locatário precisa atentar-se para que não realize o pagamento de forma equivocada, para quem não tenha direito. Se na ocasião do primeiro pagamento, após o falecimento, ainda não houver, de forma clara e expressa para quem deva ser realizado, o locatário deverá tomar as seguintes providências:
- Pesquisar, no fórum da Comarca respectiva ou de residência do locador (caso este residisse em outra cidade) a existência de processo de inventário;
- Em caso positivo, poderá realizar os pagamentos depositando-os em conta judicial e informando ao juiz do caso.
- Em caso negativo, isto é, em não havendo inventário, restará ajuizar uma ação judicial chamada Ação de Consignação de Aluguéis em face dos herdeiros conhecidos.
De qualquer modo, como dito acima, esses são os quadros gerais. O desfecho, na prática, poderá ser diferente e muito mais simples, como, por exemplo, no caso em que exista uma administradora de bens como intermediadora no contrato e os aluguéis sejam depositados diretamente na conta desta empresa.
Ou, ainda, se já houver inventário instaurado, pode ser que o próprio juiz estabeleça que os pagamentos sejam realizados a uma conta bancária do Espólio (representado pelo inventariante).
Tudo dependerá do caso concreto.
Por outro lado, morrendo o locatário, dois caminhos são possíveis. No primeiro caso, a Lei de Locações prevê que o falecido será substituído pelo cônjuge sobrevivente ou pelo companheiro e, sucessivamente, pelos herdeiros necessários[1] e pelas pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel.
Caso alguma dessas pessoas também resida no imóvel, passará ela, na ordem de preferência acima, a ser considerada a locatária.
O segundo caminho é mais simples: se inexistem pessoas que atendam a essas condições, a locação simplesmente é extinta.
Em qualquer hipótese de falecimento do locatário, é necessário que o fiador seja devidamente notificado, se esta for a modalidade de garantia do contrato. Isto porque, uma vez que a fiança é uma garantia pessoal, o fiador não é obrigado a garantir o pagamento de pessoas diferentes do locador inicial, e terá 30 (trinta) dias para, se quiser, exonerar-se da fiança, ficando, de qualquer modo, responsável pelo prazo remanescente de 120 (cento e vinte) dias.
Por fim, é muito importante que diante dessas alterações subjetivas – morte de alguma das partes – o instrumento de locação seja aditado e assinado, contando as informações que correspondam à atual realidade.
[1] Herdeiros necessários: descendentes, ascendentes e cônjuge/companheiro.
