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Venda de Imóvel Locado – O comprador deve respeitar a locação vigente?

Quando o assunto é locações, há uma dúvida recorrente que sempre paira na cabeça dos envolvidos: se um imóvel locado é vendido, o comprador é obrigado a respeitar o contrato de locação?

O tema é tratado pela Lei de Locações, em seu artigo 8º:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Como se nota, quando da alienação do imóvel, regra é que o novo proprietário poderá notificar o Locatário, para desocupação do imóvel em 90 dias.

Todavia, existe uma exceção – e aqui reside a providência cabível aos Locatários a fim de não serem surpreendidos com a necessidade de devolver o imóvel, em uma eventual venda do imóvel.

Para resguardar seu direito e obrigar o adquirente a respeitar o prazo restante da locação, é necessária a observação cumulativa dos seguintes requisitos:

 Making agreement

            A – Locação por tempo determinado

Independentemente de qualquer outro aspecto, o respeito ao contrato de locação exige que, ao tempo da compra e venda do imóvel a terceiros, o contrato esteja vigendo por tempo determinado.

Desta forma, caso o prazo contratual já esteja encerrado e, sem renovação, a locação esteja por prazo indeterminado, o adquirente poderá notificar o Locatário para desocupação do imóvel em 90 dias.

            B – Cláusula de vigência

 A chamada “clausula de vigência” refere-se à existência de disposição, no contrato, prevendo que em caso de venda do imóvel, o novo proprietário será obrigado a respeitar a locação até o fim.

            C – Registro na matrícula do imóvel

 Por fim, o último e obrigatório requisito é que o contrato de locação, contendo a cláusula de vigência, esteja devidamente averbado junto à matrícula do imóvel.

Trata-se de providência que o Locatário poderá fazer, comparecendo ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel locado é registrado, com o contrato de locação assinado por ambas as partes e requerendo a averbação do instrumento na matrícula do imóvel.

Importante mencionar, também, que se por um lado o cumprimento dos requisitos acima protegem o Locatário, por outro, o Locador pode enfrentar maiores dificuldades caso opte – ou necessite – realizar a venda do imóvel durante a locação, visto que a existência da restrição de utilização do bem, até o final da locação, pode afastar eventuais pretendentes a compradores.

No mais, mesmo que não conste a cláusula de vigência em contrato ou este não esteja devidamente averbado no Cartório de Registro de Imóveis, o adquirente é obrigado a notificar o Locatário sobre sua intenção de desocupação do imóvel, notificando-o dentro do prazo de 90 dias contados do registro da compra e venda do imóvel.

Bruno Perelli

Bruno Perelli

Advogado formado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, especializado em direito civil e com extensão em direito de família e lei de locações. Atua há mais de 10 anos assessorando redes dos ramos de bares, restaurantes e lanchonetes, postos de gasolina, clínicas e hospitais médicos e odontológicos, agência de viagem, construtoras, além de Startups de diferentes campos de atuação, tais como transporte privado e lawtech. Em 2018, embasado na experiência e nos valores absorvidos neste tempo, co-fundou a banca RP Sociedade de Advogados – RPSA (www.rpsa.com.br) , escritório focado no atendimento à micro e pequenas empresas, e também no assessoramento de pessoas físicas