Autor: Bruno Perelli

Advogado formado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, especializado em direito civil e com extensão em direito de família e lei de locações. Atua há mais de 10 anos assessorando redes dos ramos de bares, restaurantes e lanchonetes, postos de gasolina, clínicas e hospitais médicos e odontológicos, agência de viagem, construtoras, além de Startups de diferentes campos de atuação, tais como transporte privado e lawtech. Em 2018, embasado na experiência e nos valores absorvidos neste tempo, co-fundou a banca RP Sociedade de Advogados – RPSA (www.rpsa.com.br) , escritório focado no atendimento à micro e pequenas empresas, e também no assessoramento de pessoas físicas

FIADOR, CAUÇÃO DE TRÊS ALUGUÉIS, SEGURO-FIANÇA. VOCÊ CONHECE AS GARANTIAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO?

13 de fevereiro de 201913 de fevereiro de 2019 Bruno Perelli

FIADOR, CAUÇÃO DE TRÊS ALUGUÉIS, SEGURO-FIANÇA… VOCÊ CONHECE AS GARANTIAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO?

Como se sabe, para firmar um contrato de locação, uma das condições que o locador impõe ao pretenso locatário é o oferecimento de garantia, a fim de cobrir eventuais inadimplências de aluguel, outros encargos da locação e possíveis danos ao imóvel.

De acordo com a Lei de Locações, são quatro modalidades de garantia cuja escolha cabe ao locador:

Caução;
Fiança
Seguro de Fiança Locatícia
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Neste breve texto, o intuito não é esgotar a análise do tema, entrando pormenorizadamente nas nuances de cada modalidade, o que será realizado em artigos específicos futuros. Busca-se, apenas, apontar os tipos e características gerais.

CAUÇÃO

Em primeiro lugar temos a caução, que nada mais é do que a indicação de bem – móvel ou imóvel, ou, então, o fornecimento de quantia em dinheiro, com a finalidade de garantir o cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário.

O bem ou o montante pecuniário – o que for acordado – ficará submetido, prometido, ao adimplemento de obrigações não pagas tempestivamente ou ressarcimento de danos ao imóvel.

FIANÇA

A segunda modalidade é a fiança, que, certamente, é a mais utilizada no dia-a-dia locatício. Seu conceito vem estampado no Código Civil, artigo 818:

Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

Deste modo, esta espécie de garantia nada mais é do que a indicação de pessoa física ou jurídica – fiadora – a qual se compromete a garantir o cumprimento do aluguel e dos encargos e/ou outros danos, caso o locatário – afiançado – assim não o faça.

Importante lembrar que a indicação à fiança ensejará a ele, fiador, importantes consequências e, por isso, é imprescindível que esteja bastante esclarecido sobre a responsabilidade assumida. Este tema será minuciosamente tratado em artigo futuro.

SEGURO-FIANÇA

O terceiro tipo de garantia locatícia é, talvez, aquele que forneça a maior segurança ao locador contra inadimplementos do locatário. Trata-se do seguro fiança.

Aqui, também podemos nos socorrer do conceito dado pelo Código Civil Brasileiro: Pelo contrato de seguro, o segurador se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo a pessoa ou a coisa, contra riscos predeterminados.

Essencialmente, o seguro-fiança em nada se diferencia dos contratos securitários mais comuns, que todos nós fazemos no dia-a-dia, como o seguro de veículo.

Uma seguradora é contratada e, mediante pagamento do prêmio, emite uma apólice assegurando ao beneficiário – no caso, o locador – a cobertura em caso de sinistro – aqui representado pelo não pagamento do aluguel ou encargos locatícios pelo locatário, além de eventuais danos ao imóvel.

CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE INVESTIMENTO

Por fim, a última opção de garantia prevista pela Lei de Locações, inserida em 2005, refere-se à cessão fiduciária de quotas de investimento.

Esta modalidade pode ser considerada uma sofisticação do mercado moderno e, por isso, é desconhecida por muitas pessoas do próprio ramo imobiliário. Por meio dela, quotas titularizadas pelo locatário, ou até mesmo por terceiros, são cedidas fiduciariamente ao locador, que passa a ser o que chamamos de “proprietário resolúvel” daquelas quotas.

Em outras palavras, por meio de procedimento perante o administrador do fundo de investimento e o agente financeiro custodiante das quotas, estas se tornam indisponíveis enquanto perdurar o contrato de locação e seu futuro dependerá da ocorrência de dois eventos:

O término do prazo da locação, com a devolução do imóvel pelo locatário ao locador, sem que se verifique inadimplemento algum, o que gerará a extinção da cessão fiduciária, passando o locatário – ou terceiro – a ser o proprietário pleno das quotas; ou
O inadimplemento de obrigações contratuais e/ou verificação de danos ao imóvel, o que possibilitará ao locador, por meio de procedimento próprio, executar a garantia a fim de obter a propriedade plena das quotas com o intuito de ressarcir-se dos não pagamentos do locatário.

LIMITES E PENALIDADES

Estabelecidos os conceitos gerais de cada modalidade, resta ainda esclarecer que a Lei de Locações proíbe ao locador exigir mais de um tipo de garantia em um mesmo contrato.

Caso assim o faça, isto é, o contrato preveja duas modalidades distintas de garantia, apenas aquela que primeiro aparecer no instrumento será considerada válida, ao passo que a segunda será tida como nula.

E não é só isso. Conforme estabelece o artigo 43 da Lei do Inquilinato, o locador que fizer tal exigência estará cometendo contravenção penal e se sujeitará às respectivas sanções:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

(…)

II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

Por fim, o que precisa ficar claro é que o tema ora tratado é complexo, uma vez que cada modalidade possui características, procedimentos e consequências próprias.

Por isso, é muito importante que todos aqueles que atuam no mercado locatício, seja locador, locatário, fiador, corretores ou imobiliárias, estudem e estejam cientes sobre o assunto.

Devolução do imóvel sem motivo antes do término do contrato. Pode?

5 de dezembro de 20185 de dezembro de 2018 Bruno Perelli

DEVOLUÇÃO IMOTIVADA ANTES DO TÉRMINO CONTRATUAL

Tema de grande relevância prática no dia-a-dia do direito das locações refere-se à possibilidade – ou não – de devolução do imóvel, pelo locatário, antes do prazo contratualmente estabelecido.

Em relação ao locador (proprietário), não existe muita discussão, pois somente poderá reaver o imóvel após o escoamento do prazo, ou diante da existência de inadimplemento de obrigação contratual por parte do locatário.

Mas e em relação a ele, locatário, é possível resolver injustificadamente?

A respeito do assunto, o artigo 4º da Lei de Locações estabelece que com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Em primeiro lugar, o mencionado artigo 54-A é aplicado somente a locações não residenciais, e, portanto, não será analisado neste artigo.

Resta, assim, a previsão de que o Locatário de imóvel residencial pode, a qualquer tempo, proceder à devolução do bem locado, desde que pague a multa estipulada, a qual será devida sempre de forma proporcional ao período restante do contrato.

Podemos exemplificar da seguinte maneira: seja um contrato de locação residencial com prazo de 30 meses, com aluguel de R$ 2.000,00 e multa prevendo o pagamento de 3 aluguéis pela rescisão antecipada.

Em havendo o pedido de devolução, por exemplo, no 15º mês, tem-se a apuração da multa no patamar de R$ 3.000,00 (2.000 x 3 = 6.000,00

-> 6.000,00 / 30 = 200 -> 15 x 200 = 3.000).

Vê-se, assim, que o valor total da multa é dividido pelo número de meses do contrato e, mês a mês, seu total é proporcionalmente descontado.

Situação bastante comum é a previsão contratual possibilitando o locatário rescindir o contrato após determinado prazo, sem a necessidade do pagamento de multa.

Mesmo não havendo uma disposição legal ou jurisprudencial vinculando o assunto, mantemos a posição de que, neste caso, se o Locatário pleitear a entrega do bem antes mesmo do período de carência, a multa será proporcional ao prazo total do contrato.

Isto porque, a possibilidade de encerramento sem multa é colocada no contrato em total benefício do locatário, garantindo ao locador um período mínimo de segurança, de certeza de cumprimento do acordo, de modo que não seria aceitável locatário beneficiar-se duplamente, mesmo não cumprindo sequer o período de carência.

Por fim, uma ressalva é importante. É que o mesmo artigo 4º da Lei do Inquilinato prevê, em parágrafo único, uma exceção à regra da multa:

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Nestes termos, caso a locação tenha sido firmada exclusivamente por motivos profissionais que obrigam o locatário a residir distante de sua terra natal, em ocorrendo transferência pelo empregador, não terá cabimento a cobrança de multa.

Venda de Imóvel Locado – O comprador deve respeitar a locação vigente?

13 de novembro de 201813 de novembro de 2018 Bruno Perelli

Quando o assunto é locações, há uma dúvida recorrente que sempre paira na cabeça dos envolvidos: se um imóvel locado é vendido, o comprador é obrigado a respeitar o contrato de locação?

O tema é tratado pela Lei de Locações, em seu artigo 8º:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Como se nota, quando da alienação do imóvel, regra é que o novo proprietário poderá notificar o Locatário, para desocupação do imóvel em 90 dias.

Todavia, existe uma exceção – e aqui reside a providência cabível aos Locatários a fim de não serem surpreendidos com a necessidade de devolver o imóvel, em uma eventual venda do imóvel.

Para resguardar seu direito e obrigar o adquirente a respeitar o prazo restante da locação, é necessária a observação cumulativa dos seguintes requisitos:

A – Locação por tempo determinado

Independentemente de qualquer outro aspecto, o respeito ao contrato de locação exige que, ao tempo da compra e venda do imóvel a terceiros, o contrato esteja vigendo por tempo determinado.

Desta forma, caso o prazo contratual já esteja encerrado e, sem renovação, a locação esteja por prazo indeterminado, o adquirente poderá notificar o Locatário para desocupação do imóvel em 90 dias.

B – Cláusula de vigência

A chamada “clausula de vigência” refere-se à existência de disposição, no contrato, prevendo que em caso de venda do imóvel, o novo proprietário será obrigado a respeitar a locação até o fim.

C – Registro na matrícula do imóvel

Por fim, o último e obrigatório requisito é que o contrato de locação, contendo a cláusula de vigência, esteja devidamente averbado junto à matrícula do imóvel.

Trata-se de providência que o Locatário poderá fazer, comparecendo ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel locado é registrado, com o contrato de locação assinado por ambas as partes e requerendo a averbação do instrumento na matrícula do imóvel.

Importante mencionar, também, que se por um lado o cumprimento dos requisitos acima protegem o Locatário, por outro, o Locador pode enfrentar maiores dificuldades caso opte – ou necessite – realizar a venda do imóvel durante a locação, visto que a existência da restrição de utilização do bem, até o final da locação, pode afastar eventuais pretendentes a compradores.

No mais, mesmo que não conste a cláusula de vigência em contrato ou este não esteja devidamente averbado no Cartório de Registro de Imóveis, o adquirente é obrigado a notificar o Locatário sobre sua intenção de desocupação do imóvel, notificando-o dentro do prazo de 90 dias contados do registro da compra e venda do imóvel.

FURTO EM IMÓVEL LOCADO – QUEM RESPONDE PELOS PREJUÍZOS?

25 de outubro de 201825 de outubro de 2018 Bruno Perelli

Não é segredo para ninguém que, atualmente, nosso país vive uma grave crise de segurança pública. Todos os dias, escutamos casos de conhecidos, amigos e familiares que foram vítimas de atos criminosos, como furto ou roubo. Isso quando não acontece com nós mesmos.

Neste contexto e dentro do universo das locações, um ponto que suscita dúvidas é sobre eventuais responsabilidades advindas de furto ou roubo em imóvel locado.

Em primeiro lugar, apenas para fins didáticos, vamos à diferença, a grosso modo, entre roubo e furto: embora ambos se refiram a ato de subtração de coisa alheia, o primeiro é efetuado mediante violência ou grave ameaça, enquanto que o segundo não. É a diferença entre um assalto à mão armada e uma invasão silenciosa a uma residência enquanto seus moradores encontram-se fora.

Pois bem. Não existe, na Lei de Locações, uma previsão específica sobre o tema, de modo que suas conclusões demandam análise sistemática entre as normas gerais do inquilinato e da responsabilidade civil presente no Código Civil.

Em tese, aquele que, por ação ou omissão voluntária, causar dano a alguém, terá o dever de indenizar.

E no caso do furto/roubo em locações, de quem é a culpa? Vejamos algumas situações.

Imagine-se uma locação residencial de imóvel mobiliado, isto é, com toda a mobília fornecida pelo locador e que deve, consequentemente, ser restituída incólume ao final do contrato pelo locatário.

Se um meliante invade o imóvel e subtrai diversos itens da mobília, o locatário será obrigado a ressarcir o locador? A resposta é negativa.

Muitos devem questionar o porquê, se, de acordo com o artigo 23, III, da Lei de Locações, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Ocorre que, neste caso, a perda da mobília ocorreu sem culpa do locatário. Trata-se do que se chama, na matéria de indenizações, de excludente de responsabilidade por caso fortuito.

O Código Civil possui disposição específica sobre essa hipótese, estabelecendo que o perecimento/deterioração – e aqui pode-se considerar a perda – da coisa a ser restituída, sem culpa do devedor, não gera o dever de indenizar:

Art. 240. Se a coisa restituível se deteriorar sem culpa do devedor, recebê-la-á o credor, tal qual se ache, sem direito a indenização; se por culpa do devedor, observar-se-á o disposto no art. 239.

A conclusão é exatamente a mesma se, além da subtração dos bens, os criminosos causarem danos ao imóvel. Neste caso, podemos exemplificar o arrombamento de portas e janelas, quebra de telhas, etc. O locatário não tem o dever de indenizar e o locador, ainda, deverá providenciar a reparação a fim de manter o imóvel em condições de ser usado ao fim locado.

O que precisa ficar claro é que, não havendo culpa do locatário por se tratar de caso fortuito, entende se estar diante de deterioração decorrente do uso normal.

Neste sentido, podemos citar decisão que, embora antiga, permanece atual em sua análise:

LOCAÇÃO. IMÓVEL MOBILIADO. FURTO PRATICADO NO INTERIOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. EXCLUSÃO NA AUSÊNCIA DE CULPA DO LOCATÁRIO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. DE ACORDO COM O ART. 23 , INC. III DA LEI N.º 8.245 , DE 18.10.91, “O LOCATÁRIO É OBRIGADO A RESTITUIR O IMÓVEL, FINDA A LOCAÇÃO, NO ESTADO EM QUE O RECEBEU, SALVO AS DETERIORAÇÕES DECORRENTES DO SEU USO NORMAL”. ESSA OBRIGAÇÃO, EM RELAÇÃO AOS MÓVEIS QUE O GUARNECIAM, DEIXARÁ DE SER EXIGIDA, NO CASO DA OCORRÊNCIA DE FURTO DE MÓVEIS DO INTERIOR DO IMÓVEL SEM CULPA DO LOCATÁRIO, CONSOANTE O ART. 1.058 DO CÓDIGO CIVIL, VERBIS: “O DEVEDOR NÃO RESPONDE PELOS PREJUÍZOS RESULTANTES DE CASO FORTUITO, OU FORÇA MAIOR, SE EXPRESSAMENTE NÃO SE HOUVER POR ELES RESPONSABILIZADO, EXCETO NOS CASOS DOS ARTS. 955, 956 E 957. PARÁGRAFO ÚNICO. O CASO FORTUITO, OU DE FORÇA MAIOR, VERIFICA-SE NO FATO NECESSÁRIO, CUJOS EFEITOS NÃO ERA POSSÍVEL EVITAR, OU IMPEDIR.” 2. O REQUISITO OBJETIVO DA FORÇA MAIOR OU DO CASO FORTUITO CONFIGURA-SE NA INEVITABILIDADE DO ACONTECIMENTO, E O SUBJETIVO, NA AUSÊNCIA DE CULPA NA PRODUÇÃO DO EVENTO. ASSIM SENDO, O LOCATÁRIO, QUE NÃO AGIU COM CULPA PARA A PRODUÇÃO DO EVENTO, NÃO PODERÁ SER RESPONSABILIZADO A INDENIZAR O LOCADOR PELO FURTO DE MÓVEIS DO INTERIOR DO IMÓVEL LOCADO, MESMO QUE PRATICADO DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. 3. ESTÁ CONSAGRADO EM NOSSO DIREITO O PRINCÍPIO DA EXONERAÇÃO DO DEVEDOR PELA IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIR A OBRIGAÇÃO SEM CULPA SUA. O CREDOR, ASSIM, NÃO TERÁ QUALQUER DIREITO A INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS DECORRENTES DE FORÇA MAIOR OU DE CASO FORTUITO. 4. O FURTO PRATICADO NO INTERIOR DE RESIDÊNCIA NÃO DEIXA DE SER UM CASO FORTUITO, PORQUE É UM FATO IMPREVISÍVEL QUE SE ENCONTRA DESLIGADO DA VONTADE DA VÍTIMA DA SUBTRAÇÃO. TJ-DF – ACJ: 84199 DF, Relator: ROBERVAL CASEMIRO BELINATI, Data de Julgamento: 10/08/1999, Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do D.F., Data de Publicação: DJU 20/09/1999 Pág. : 28)

E hipótese invertida, em que os bens levados por criminosos pertençam exclusivamente ao próprio locatário, teria o locador alguma responsabilidade de ressarcimento?

A resposta é, novamente, negativa!

Isto porque, para tanto, é aplicada a mesma ordem de raciocínio. O locador teve alguma culpa pelo evento crime? Não. O locador é garantidor da segurança pública nas imediações do imóvel locado? Não.

Portanto, também por se tratar de caso fortuito, que não tem como ser previsto, ocasionado por terceiros estranhos à relação contratual, não pode o locador ser responsabilizado a ressarcir o locatário.

O Poder Judiciário é tranquilo nesta linha de entendimento:

APELAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – Furto em apartamento – Tentativa de responsabilização do réu, seja porque locador, seja porque proprietário de todas as unidades condominiais do edifício – Impossibilidade – Como locador, inexiste dever legal ou contratualmente assumido de garantir a segurança pública no local – Como proprietário e administrador do prédio, igualmente, não assumiu o dever de responsabilização pela segurança gente a casos fortuitos (art. 393 do CC) – Manutenção da sentença – Negado provimento. (TJSP; Apelação 1012843-52.2015.8.26.0002; Relator (a): Hugo Crepaldi; Órgão Julgador: 38ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro Regional II – Santo Amaro – 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/09/2017; Data de Registro: 20/09/2017)

Por fim, é importante deixar claro que estas conclusões se referem à regra, mas, no direito, sem existirão exceções a depender do caso concreto.

Podemos exemplificar, como exceção à regra geral, situações que uma das partes se comprometa, expressamente no contrato, por ressarcir danos decorrentes de caso fortuito e força maior. O Código Civil assim preconiza:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Isto significa que se o contrato de locação prever a responsabilidade de alguma das partes por eventos fortuitos ou de força maior, a indenização será, sim, cabível. Por evidente, trata-se de disposição contratual difícil de ser encontrada na prática.

Outro ponto que poderá ensejar a responsabilização de alguma das partes reside na análise do elemento culpa.

Mesmo que, em regra, caso fortuito ou força maior não gerem o dever de indenizar e, também em regra, atos de criminosos enquadrem-se nesses conceitos, é possível que, no caso concreto, alguma parte tenha agido de forma negligente ou imprudente.

Para exemplificar, coloquemos o seguinte evento: em meio a uma quermesse de rua, que é muito comum no mês de julho, o locatário de imóvel residencial, que conta com mobília pertencente ao locador, deixa sua residência com as portas abertas, permitindo que qualquer pessoa da presente na festa tenha trânsito livre ao interior do imóvel.

Em ocorrendo um furto, por exemplo, de um micro-ondas, é certo que o locatário, por ter agido de forma negligente, deverá ressarcir o locador pela perda.

Por último, vale trazer um interessante caso ocorrido no Rio Grande do Sul e que demonstra bem as diferentes nuances do tema aqui analisado.

Diz respeito a um imóvel que havia sido ofertado à locação por diversas imobiliárias diferentes e, mesmo após uma delas ter firmado um contrato, outra, de forma negligente e até mesmo imprudente, forneceu as chaves para um pretendente, sozinho, visitar o local. Referido pretenso locatário, na verdade, era um criminoso que, com a ajuda de comparsas, adentrou no imóvel já locado por terceiros e furtou diversos bens a eles pertencentes.

De acordo com a decisão abaixo transcrita, o Poder Judiciário entendeu por condenar a imobiliária imprudente a ressarcir os locatários que tiveram seus bens furtados:

RESPONSABILIDADE CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA.- Caso em que a demandante CAMILA é parte legítima a figurar no polo ativo da lide a partir da alegação de ter sofrido prejuízos com o furto de objetos em imóvel locado com seu namorado – A legitimidade da ré mostra-se presente sob a circunstância de a ela ter sido imputada a falha que acarretou em prejuízos indicados pelos demandantes com a inicial. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. PRECLUSÃO – Intervenção de terceiro que foi afastada quando do saneamento do feito, não cuja decisão ensejou a apresentação de Agravo de Instrumento pela ré, sendo afastada a pretensão recursal, mostrando-se, pois, preclusa a questão. AÇÃO INDENIZATÓRIA. FURTO OCORRIDO EM IMÓVEL LOCADO. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA REQUERIDA. DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO – Caso em que os autores alugaram apartamento em contrato havido por intermediação de FERREIRA IMÓVEIS LTDA., estando o imóvel ofertado em mais de uma imobiliária, dentre elas na ré IMOBILIÁRIA DIMÓVEL LTDA. Situação em que preposto da requerida disponibilizou a chave do apartamento anunciado a pretenso cliente, tendo este adentrado no imóvel, juntamente com outros comparsas, e procedido na subtração de pertences dos demandantes – Responsabilidade civil da imobiliária ré. evidenciada desde a negligência e desídia para com o exercício da atividade comercial desempenhada. Entrega das chaves sem qualquer acompanhamento de funcionário, em desatenção a contrato de intermediação e administração de imóveis firmado com o proprietário da unidade. Violação a dever de contrato que atingiu terceiros, ora requerentes – Culpa exclusiva ou concorrente dos demandantes não evidenciada. Inexistência de obrigação dos locatários em proceder na troca do miolo das chaves. Autores que ainda estavam realizando a mudança para o apartamento, não havendo como se esperar, dado as inúmeras necessidades que se têm de implementar quando se muda para um imóvel, que procedessem de imediato na substituição do miolo das chaves – Danos morais ocorrentes. Postulantes que tiverem seu imóvel acessado por meliantes, subtraindo-se bens que serviriam para guarnecer a residência do casal, situação que ultrapassa, em muito, os meros dissabores do cotidiano – Inexistindo critérios objetivos de fixação do valor para indenizar por dano moral, cabe ao magistrado delimitar quantias ao caso concreto. Valor fixado em R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada autor – Dano material. Apuração a partir do quanto referido pelos meliantes em termo de declarações à autoridade policial e na… descrição de bens constantes nas notas fiscais. Prejuízo material liquidado. POR MAIORIA, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, VENCIDO O RELATOR. (Apelação Cível Nº 70076384858, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marcelo Cezar Muller, Redator: Jorge Alberto Schreiner Pestana, Julgado em 30/08/2018).

Como se vê, o tema de responsabilidade civil é um oceano muito farto e é capaz de gerar infindáveis análises, sempre a depender de cada caso concreto!

Atraso do aluguel e sua terrível consequência: despejo

2 de outubro de 20182 de outubro de 2018 Bruno Perelli

Como se sabe, o contrato de locação gera ao locatário, como obrigação principal, o pagamento do aluguel e demais encargos eventualmente previstos (condomínio, IPTU, etc).

Por alguma razão, no imaginário popular, criou-se a crença de que a ação de despejo somente seria cabível após determinado período de atraso – geralmente, imaginam o prazo de 3 meses.

Esse é um grande equívoco e que pode acarretar consequências seríssimas ao locatário.

Isto porque, a Lei de Locações não prevê prazo algum para que o Locador, frente ao inadimplemento do Locatário, precise aguardar para ajuizar uma ação de despejo.

A regra a ser seguida é: todo e qualquer descumprimento contratual cometido pelo Locatário possibilita a imediata distribuição da ação de despejo. Trata-se da regra geral estabelecida no artigo 9º da Lei de Locações:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

(…)

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Assim, se o contrato de locação nada dispor em contrário – e geralmente não dispõe, passado um único dia do vencimento do aluguel e encargos sem que tenha sido realizado o pagamento, o Locador já poderá distribuir uma ação de despejo independentemente de notificação prévia oportunizando a quitação do débito.

O mesmo se diga em relação às cominações decorrentes do inadimplemento, isto é, a incidência de multa, juros de mora e atualização monetário sobre o total devido. Não se ignora que, nesse período de crise econômica, muitos locatários acabaram passando por dificuldades financeiras e não conseguiram honrar com o aluguel.

Neste particular, uma observação é muito importante. Em relação a aluguel de imóvel, o inadimplemento nunca será uma boa opção. Mesmo em momentos de dificuldade, o débito locatício deve ter preferência dentre os demais e nunca se pode contar com uma possibilidade de negociação futura.

A situação fica mais clara analisando-se o momento seguinte, ou seja, o ajuizamento da ação de despejo. O Locatário, recebendo a citação, terá uma última chance de regularização do débito. É o que prevê o artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato:

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

Basicamente, se o Locatário permitir chegar ao ponto de uma ação de despejo, a única e derradeira forma de evitar a desocupação do imóvel será a realização de depósito judicial, no prazo de 15 dias, de todo o valor devido com a incidência de multa, atualização, juros, custas processuais e honorários advocatícios. Nenhum centavo a menos.

Passado esse prazo sem o pagamento – chamado de “purgação da mora” – não haverá mais nada que possa ser feito pelo Locatário para evitar o despejo. O Locador não será obrigado a aceitar nenhum tipo de acordo e a desocupação forçada do imóvel passa a depender única e exclusivamente da vontade dele.

Importante lembrar, ainda, que a Lei de Locações possibilita a purgação da mora – quitação em juízo para evitar o despejo – uma única vez a cada 2 anos. Essa é a redação do parágrafo único do artigo 62:

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Na prática, vemos muitos casos em que Locatários negligenciam ou não dão a devida importância ao pagamento dos encargos locatícios, imaginando que a qualquer momento, mesmo sem sede de ação de despejo, conseguirão realizar um acordo com o Locador.

Porém, não sabendo que, de acordo com a lei, o Locador não é obrigado a aceitar senão o pagamento imediato, somado a todos os encargos contratuais e processuais, e de uma única vez, acabaram sendo despejados.

A situação é ainda mais grave na seara da locação comercial. Não é raro ver negócios ruírem por irresponsabilidades em relação ao pagamento do aluguel. A lei prevê diversas benesses ao Locatário, impossibilitando que a locação seja desfeita pelo Locador, exceto em situações especialíssimas. Dentre elas, a principal é o atraso do aluguel. Em ocorrendo o inadimplemento, o Locatário perde, imediatamente, toda a proteção a ele outorgada pela lei.

Contrato de Locação com pessoa casada – A assinatura do cônjuge é obrigatória?

13 de setembro de 201813 de setembro de 2018 Bruno Perelli

No cotidiano do mercado de locações, é extremamente comum a realização de contratos em que o locador ou o locatário sejam casados.

Nesta situação, é obrigatório que o respectivo cônjuge também assine o instrumento? A resposta – ou ao menos parte dela – encontra-se expressa logo no artigo 3º da Lei de Locações:

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Vemos, portanto, a premissa norteadora de que a concordância do cônjuge, por meio de sua assinatura no contrato, é obrigatória apenas para locações cujo prazo seja igual ou superior a 10 (dez) anos.

Uma dúvida que surge aqui é em relação ao regime de bens do casamento. Referida obrigação existe independentemente do regime escolhido?

Este tema é objeto de muitas discussões doutrinárias e jurisprudenciais. Por segurança, na prática, é aconselhável que se dispense a assinatura do cônjuge apenas quando o casamento estiver no regime de separação absoluta de bens.

E quais os efeitos da ausência da concordância conjugal? Muitos imaginam que esse “defeito” torna nulo o contrato de locação, invalidando-o em sua integralidade.

Não é bem assim. A Lei de Locações estabelece o seguinte:

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Isto significa – e corresponde à posição majoritária dos tribunais – que o contrato é totalmente válido e surte todos os efeitos e obrigações dentro do prazo de 10 anos.

A partir do momento em que se chega ao décimo ano, se inexistente a vênia conjugal, esse contrato de locação torna-se ineficaz exclusivamente em relação ao cônjuge que não concordou com a locação.

O que isso significa na prática?

Imagine um contrato de locação cujo locador é casado no regime de comunhão parcial de bens e sua esposa não tenha participado do ato. Até o décimo ano de contrato, ela nada poderá fazer e precisará respeitar o contrato. Porém, completados 10 anos, poderá ela, imediatamente, requerer a extinção do contrato e retomada do imóvel.

O que precisa ficar claro é que a ineficácia do período excedente a 10 aplica-se exclusivamente ao cônjuge que não participou do contrato. Em relação às partes locador e locatário, bem como a terceiros, o contrato permanece eficaz em todos os seus termos.

É bem verdade que 10 anos é um prazo bastante longo e não é muito comum em contratos de locação residencial recém firmados, mas somente àqueles que vêm sendo renovados e prolongados no tempo.

Por outro lado, este tema é de imprescindível importância para as locações comerciais, por serem comumente firmadas em prazos mais extensos e envolver outros aspectos econômicos, como investimento, ponto comercial, clientela, etc.

De todo modo, seja qual for a natureza da locação, as partes não podem se descuidar da questão conjugal e, sempre que possível, fazer com que todos os cônjuges assinem o instrumento contratual.

Por Bruno Perelli – RP Sociedade de Advogados

Locação Residencial – Como funciona a retomada para uso próprio?

22 de agosto de 201822 de agosto de 2018 Bruno Perelli

Em artigo anterior, explicamos o motivo pelo qual não compensa ao Locador formalizar um contrato de locação com prazo inferior a 30 meses.

Caso o instrumento locatício seja verbal ou, se por escrito, estabeleça um prazo inferior a 30 meses, findo este, haverá a renovação automática do contrato e a locação somente poderá ser desfeita após 5 anos ininterruptos de contrato, ou se ocorrerem situações bastante específicas.

Dentre tais hipóteses, uma das mais comuns é a chamada “retomada para uso próprio”.

A Lei de Locações, então, possibilita a retomada do imóvel pelo Locador, se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.

Como se vê, em primeiro lugar, é possível que o locador encerre a locação desde que a finalidade seja a utilização do imóvel por ele próprio, ou por seu cônjuge ou companheiro (caso de união estável), seja qual for a destinação – residencial ou comercial.

Aqui, o ordenamento promove uma clara prevalência do direito de propriedade do Locador sobre o contrato de locação residencial, vigente por prazo indeterminado.

Sob outra vertente, também será considerada para uso próprio a retomada fundamentada na necessidade de utilização do imóvel por descendente ou ascendente do Locador, para fins exclusivamente residências e desde que estas pessoas, assim como os respectivos cônjuges ou companheiros, não possuam imóvel residencial próprio.

Neste ponto, como não se trata de necessidade do próprio Locador, mas de familiares próximos – filhos, netos, pais, avós, etc. – a Lei do Inquilinato é mais rígida, limitando a finalidade, que deverá ser residencial, e impondo a condição de aquelas pessoas não possuírem imóveis residenciais próprios.
E não é só isso.

Dentro destas possibilidades de retomada, existem duas situações especialíssimas que exigem que a necessidade da retomada seja devidamente comprovada judicialmente. São elas:

(i) Se o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
(ii) Se o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio

Em ocorrendo alguma destas hipóteses, é obrigatória a comprovação da necessidade por meio de ação judicial. Caso o Locador não seja capaz de realizar essa prova, o Locatário não precisará entregar o imóvel.

Por fim, há um requisito que é obrigatório em todo e qualquer caso de retomada para uso próprio: o Locador precisa demonstrar se o proprietário do imóvel, com imissão na posse e título registrado na matrícula.

O que isso significa? A uma primeira vista, tal requisito pode ser considerado como presumível, afinal de contas, na quase totalidade das locações, imagina-se que o locador seja o proprietário.

Porém, ao estabelecer a necessidade de título registrado na matrícula, impede-se o exercício da retomada para uso próprio por aqueles Locadores que dispõem apenas de compromisso de compra e venda, não registrada na matrícula – popularmente conhecido como contrato de gaveta.

No mais, um último ponto precisa ser colocado: e se o Locador retomar o imóvel do Locatário sustentando, de forma simulada, uma das situações previstas em lei como uso próprio, mas, em realidade, dar outra destinação daquela declarada, como por exemplo locando-o para terceiro?

Bem, neste caso o Locador terá incorrido em ilícito penal, devidamente tipificado pela Lei de Locações:

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
(…)
II – deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano.

Vê-se que após a retomada para uso próprio, o Locador precisa dar a destinação que serviu de embasamento para o pedido, dentro do prazo de 180 dias, além de manter essa destinação por pelo menos um ano.

Por tal razão, é preciso ter muito cuidado quando se fala em retomar o imóvel locado para uso próprio, cercando-se de todas as cautelas necessárias para que a operação não seja considerada fraudulenta ou simulada.

De outro lado, por parte do Locatário que se depara com o pedido de devolução do imóvel, é importante investigar e exigir a devida comprovação das causas que sustentam a pretensão do Locador, além de averiguar, posteriormente, se houve a devida destinação.

LOCAÇÃO E RESPONSABILIDADES POR DEFEITOS NO IMÓVEL

1 de agosto de 201822 de agosto de 2018 Bruno Perelli

No mercado locatício, um fato relativamente comum ao qual locadores e locatários estão sujeitos é o aparecimento de problemas no imóvel locado.

Tais vícios vão desde simples lâmpadas queimadas até infiltrações que danificam todos os móveis do locatário. E a pergunta que fica é: quem é responsável pelo conserto, locador ou locatário?

A resposta é muito simples e é dada pelo artigo 22 da Lei de Locações:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

(…)

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Como se vê, dentre as obrigações do locador estão (i) a entrega do imóvel em condições de servir ao fim destinado, bem como (ii) proceder à manutenção destas condições.

Isto significa que, ao entregar um imóvel residencial ao locatário, é obrigação do locador oferecer-lhe em plenas condições para servir como residência.

Este primeiro aspecto relacionado à entrega, pode-se dizer, é de certa forma presumível. Não se pode conceber que o locador disponibilize um imóvel sem condições mínimas de habitabilidade, ao passo que nenhum pretenso locatário concretizará o negócio ao se deparar com um imóvel onde não seja possível residir.

De todo modo, há a possibilidade de que, mesmo diante de algum vício aparente, o locatário queira firmar a locação. Neste caso, é imprescindível ao locador fazer constar em contrato, acompanhado de laudo de vistoria, a fim de que o locatário declare estar ciente da existência de referido vício.

O grande ponto causador de dúvidas e conflitos reside na segunda obrigação do locador, isto é, a manutenção do imóvel em condições de ser utilizado pelo locatário.

O locador é obrigado a realizar todos os reparos e manutenções que o imóvel eventualmente necessite. Podemos citar como exemplos problemas hidráulicos que causem vazamentos e infiltrações, rachaduras em paredes que ameacem a segurança dos locatários e a própria incolumidade da construção, queima de aparelho de aquecimento de água a gás ou mesmo problema elétricos na caixa de energia, etc.

Por óbvio, as partes podem acordar da maneira que for mais conveniente. Na prática, é bastante comum que o próprio locatário, mediante apresentação de orçamentos e devidamente autorizado pelo locador, realize os reparos necessários, havendo compensação do valor gasto nos aluguéis seguintes.

Por fim, há a previsão do inciso IV transcrito acima referente à responsabilidade do locador por vícios anteriores à locação, cuja aplicação se dá sob duas vertentes.

A primeira diz respeito aos vícios ocultos, que são aqueles problemas que já estavam presentes no imóvel antes do locatário assumir a posse, mas que só puderam ser constatados em momento posterior.

Os vícios ocultos, importante frisar, são aqueles que, tecnicamente, já acometiam o imóvel silenciosamente, de forma não aparente, e tornaram-se evidentes no decorrer do tempo. Pela sua natureza, na maioria das vezes estrutural, torna-se fácil concluir que de fato eram vícios ocultos, e não defeitos causados pela utilização indevida do locatário.

Justamente neste ponto é que reside a segunda vertente a ser analisada do inciso IV. É que o artigo 23, inciso V, estabelece ser obrigação do locatário realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

Portanto, na ponderação conjunta de todas as determinações da lei, o que se pode concluir é que o locador se obriga a entregar o imóvel e mantê-lo em condições de utilização ao fim destinado, devendo, portanto, reparar problemas tanto anteriores à locação – vícios ocultos – quanto aqueles que somente aparecerem na vigência do contrato. E, por outro lado, é de responsabilidade do locatário o conserto ou reparo de todos os danos por ele mesmo provocado.

Contrato de Locação: quem deve pagar o IPTU?

29 de maio de 20182 de agosto de 2018 Bruno Perelli

Quando se fala em contrato de locação, uma dúvida bastante recorrente é sobre a responsabilidade pelo pagamento do IPTU. Trata-se de uma obrigação do proprietário ou ela pode ser repassada ao inquilino?

A Lei de Locações, no artigo 22, estabelece que o locador é obrigado a pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Em uma primeira e apressada leitura, pode-se até imaginar ser ilegal que se atribua o pagamento deste encargo ao locatário.

Porém, em primeiro lugar, o próprio inciso, em sua parte final, faz a ressalva “salvo disposição expressa em contrário no contrato”, o que demonstra que a atribuição do pagamento do IPTU pode ser livremente ajustada entre as partes.

No direito, é o que chamamos de norma dispositiva, ou seja, aquela que pode ser prevista e modificada de acordo com a vontade dos contratantes.

Em segundo lugar, e afastando qualquer dúvida que ainda pudesse pairar, o artigo 25 reitera, agora de modo expresso, que o IPTU pode, sim, ser repassado ao inquilino:

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Assim, respondendo ao questionamento inicial, se o contrato de locação nada disser a respeito, o IPTU será incumbência do locador; por outro lado, caso as partes pretendam transferi-lo ao locatário, é necessário inserir cláusula expressa nesse sentido.

Na prática, é extremamente comum que o contrato estipule ao locatário a obrigação pelo pagamento do aluguel, do condomínio (se houver) e do IPTU.

A partir desse momento, o tributo passa a ser um encargo locatício de cumprimento obrigatório, sob pena, inclusive, de sujeitar o locatário a uma ação de despejo em caso de não pagamento – e mesmo que o aluguel esteja em dia!

Por isso, é muito importante que o contrato preveja de forma bem clara a forma como será realizado o pagamento, principalmente porque o credor final do IPTU é um terceiro, a Prefeitura.

Justamente neste ponto cabe uma observação final, sobretudo aos locadores. O mais aconselhável – e mais frequente – é que o locatário realize o pagamento de todos os encargos locatícios em conjunto ao locador, que, por conta própria, providencia a quitação do IPTU.

Isto porque, perante a Prefeitura, o contrato de locação não tem a capacidade de alterar a condição do proprietário do imóvel, locador, de contribuinte do IPTU.

Em outras palavras, mesmo que o contrato atribua a obrigação de pagamento do IPTU ao locatário, esta disposição tem efeitos restritos à relação entre locador e locatário. Deste modo, caso o locatário não realize os pagamentos do IPTU da forma ajustada, o locador poderá considera-lo inadimplente e tomar todas as medidas previstas para cobrá-lo, executá-lo, ou, até mesmo, despejá-lo.

Todavia, por força do que estipula a legislação tributária, aos olhos da Prefeitura o devedor continua sendo o proprietário do imóvel, estando somente ele sujeito à inscrição em cadastro de inadimplentes (CADIN) e processo de execução fiscal.

Diante disso, o que se pode concluir é que a questão referente ao pagamento do IPTU em contratos de locação, embora simples, pode ser fonte de muitos conflitos caso não seja bem tratada.

Por Bruno Perelli – RP Sociedade de Advogados

Por que o prazo da locação residencial “é” de 30 meses?

16 de maio de 20182 de agosto de 2018 Bruno Perelli

Quando se fala em locação residencial, uma das primeiras certezas que vem à mente é que o contrato será de 30 meses.

E você sabe por que? Não se trata de uma praxe aleatória!

Por Bruno Perelli

Em primeiro lugar, é importante uma nota histórica. A atual Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), assim como o Código de Defesa do Consumidor por exemplo, foi promulgada sob um viés protetivo.

Assim, para frear o déficit habitacional, foi recheada de disposições pró-locatário, sempre resguardando a segurança e continuidade da locação residencial.

E uma das maiores, senão a maior garantia trazida pela lei foi justamente uma sistemática diferenciada do prazo nesta modalidade de locação. A disposição legal diz o seguinte:

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Em outras palavras, desde que exista contrato escrito – e não simples acordo verbal – e preveja um prazo mínimo de 30 meses, a locação poderá ser simplesmente encerrada pelo locador ao final deste período.

Até aqui, parece intuitivo. Mas e se o contrato for apenas “de boca” ou se o prazo for inferior aos 30 meses?

Aqui é que surge a problemática: nesses casos, esgotado o prazo – por exemplo, 29 meses – a locação será considerada automaticamente renovada e o locador somente poderá retomar o imóvel em situações bem especiais

1 – Por acordo entre as partes;

2 – Se houver descumprimento contratual por parte do locatário – não pagamento de aluguel, por exemplo;

3 – Se for necessário realizar alguma obra no imóvel, determinada por Órgão Público e que não permita a permanência de pessoas no local;

4 – Se a locação tiver sido formalizada em razão de emprego do locatário e este deixar, por qualquer razão, tal emprego (Exemplo: o locatário reside em São Paulo e sua empresa o transfere para Maringá, sendo necessário locar um imóvel residencial. Caso ele peça demissão ou seja demitido, o contrato de locação poderá ser rescindido);

5 – Se o locador comprovar que o imóvel será usado por ele próprio, ou para uso exclusivamente residencial de seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente e desde que seja demonstrado que tais pessoas não possuem outro imóvel;

6 – Se o locador comprovar que fará demolição e edificação licenciada ou realizará obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentarão a área construída, em, no mínimo, 20% ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%;

7 – Se a locação atingir um período ininterrupto de 5 anos.

Em uma primeira leitura pode parecer confuso, mas, em resumo, podemos esquematizar da seguinte maneira:

Contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses: encerrado o prazo, o locador pode retomar o imóvel.
Contrato verbal ou com prazo inferior a 30 meses: encerrado o prazo, o locador somente retomará o imóvel quando a locação completar 5 anos, ou se ocorrerem aquelas situações especialíssimas.

Aliás, de acordo com o que ocorre na prática, é correto afirmar que em uma locação residencial com prazo inferior a 30 meses o locador somente conseguirá encerrá-la após 5 anos ou se o locatário não cumprir suas obrigações, atrasando o aluguel, por exemplo.

Pois bem. Se o prazo mínimo de 30 meses, como se viu acima, é uma verdadeira proteção ao locador, por que no início deste artigo foi mencionado que seria uma sistemática pró-locatário?

A resposta é simples: graças a esta amarra da lei, houve uma padronização da locação residencial, forçando os locadores a formalizarem um contrato escrito e estabelecendo o prazo mínimo de 30 meses.

Isto porque, aquele contrato “de boca” ou com prazo inferior a 30 meses gera uma situação trágica ao locador, a quem restará apenas torcer pelo atraso do aluguel ou, então, aguardar os 5 anos para conseguir reaver o imóvel.

NÃO COMPENSA AO LOCADOR ESTABELECER UM PRAZO INFERIOR A 30 MESES!

Esta foi, então, a intenção da lei, servindo para estabilização social e contenção de déficit habitacional, “forçando” os locadores a estabelecerem locações formais e com prazo razoável.

Sem entrar na análise do mérito do intuito da lei (estabilização social x exagerada intervenção do Estado na propriedade privada), tampouco discutir se o objetivo foi atingido, estes são os fundamentos legais que explicam a praxe de 30 meses para contratos residenciais.

Por Bruno Perelli – RP Sociedade de Advogados