Locação Residencial – Como funciona a retomada para uso próprio?

22 de agosto de 201822 de agosto de 2018 Bruno Perelli

Em artigo anterior, explicamos o motivo pelo qual não compensa ao Locador formalizar um contrato de locação com prazo inferior a 30 meses.

Caso o instrumento locatício seja verbal ou, se por escrito, estabeleça um prazo inferior a 30 meses, findo este, haverá a renovação automática do contrato e a locação somente poderá ser desfeita após 5 anos ininterruptos de contrato, ou se ocorrerem situações bastante específicas.

Dentre tais hipóteses, uma das mais comuns é a chamada “retomada para uso próprio”.

A Lei de Locações, então, possibilita a retomada do imóvel pelo Locador, se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.

Como se vê, em primeiro lugar, é possível que o locador encerre a locação desde que a finalidade seja a utilização do imóvel por ele próprio, ou por seu cônjuge ou companheiro (caso de união estável), seja qual for a destinação – residencial ou comercial.

Aqui, o ordenamento promove uma clara prevalência do direito de propriedade do Locador sobre o contrato de locação residencial, vigente por prazo indeterminado.

Sob outra vertente, também será considerada para uso próprio a retomada fundamentada na necessidade de utilização do imóvel por descendente ou ascendente do Locador, para fins exclusivamente residências e desde que estas pessoas, assim como os respectivos cônjuges ou companheiros, não possuam imóvel residencial próprio.

Neste ponto, como não se trata de necessidade do próprio Locador, mas de familiares próximos – filhos, netos, pais, avós, etc. – a Lei do Inquilinato é mais rígida, limitando a finalidade, que deverá ser residencial, e impondo a condição de aquelas pessoas não possuírem imóveis residenciais próprios.
E não é só isso.

Dentro destas possibilidades de retomada, existem duas situações especialíssimas que exigem que a necessidade da retomada seja devidamente comprovada judicialmente. São elas:

(i) Se o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
(ii) Se o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio

Em ocorrendo alguma destas hipóteses, é obrigatória a comprovação da necessidade por meio de ação judicial. Caso o Locador não seja capaz de realizar essa prova, o Locatário não precisará entregar o imóvel.

Por fim, há um requisito que é obrigatório em todo e qualquer caso de retomada para uso próprio: o Locador precisa demonstrar se o proprietário do imóvel, com imissão na posse e título registrado na matrícula.

O que isso significa? A uma primeira vista, tal requisito pode ser considerado como presumível, afinal de contas, na quase totalidade das locações, imagina-se que o locador seja o proprietário.

Porém, ao estabelecer a necessidade de título registrado na matrícula, impede-se o exercício da retomada para uso próprio por aqueles Locadores que dispõem apenas de compromisso de compra e venda, não registrada na matrícula – popularmente conhecido como contrato de gaveta.

No mais, um último ponto precisa ser colocado: e se o Locador retomar o imóvel do Locatário sustentando, de forma simulada, uma das situações previstas em lei como uso próprio, mas, em realidade, dar outra destinação daquela declarada, como por exemplo locando-o para terceiro?

Bem, neste caso o Locador terá incorrido em ilícito penal, devidamente tipificado pela Lei de Locações:

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
(…)
II – deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano.

Vê-se que após a retomada para uso próprio, o Locador precisa dar a destinação que serviu de embasamento para o pedido, dentro do prazo de 180 dias, além de manter essa destinação por pelo menos um ano.

Por tal razão, é preciso ter muito cuidado quando se fala em retomar o imóvel locado para uso próprio, cercando-se de todas as cautelas necessárias para que a operação não seja considerada fraudulenta ou simulada.

De outro lado, por parte do Locatário que se depara com o pedido de devolução do imóvel, é importante investigar e exigir a devida comprovação das causas que sustentam a pretensão do Locador, além de averiguar, posteriormente, se houve a devida destinação.

LOCAÇÃO E RESPONSABILIDADES POR DEFEITOS NO IMÓVEL

1 de agosto de 201822 de agosto de 2018 Bruno Perelli

No mercado locatício, um fato relativamente comum ao qual locadores e locatários estão sujeitos é o aparecimento de problemas no imóvel locado.

Tais vícios vão desde simples lâmpadas queimadas até infiltrações que danificam todos os móveis do locatário. E a pergunta que fica é: quem é responsável pelo conserto, locador ou locatário?

A resposta é muito simples e é dada pelo artigo 22 da Lei de Locações:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

(…)

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Como se vê, dentre as obrigações do locador estão (i) a entrega do imóvel em condições de servir ao fim destinado, bem como (ii) proceder à manutenção destas condições.

Isto significa que, ao entregar um imóvel residencial ao locatário, é obrigação do locador oferecer-lhe em plenas condições para servir como residência.

Este primeiro aspecto relacionado à entrega, pode-se dizer, é de certa forma presumível. Não se pode conceber que o locador disponibilize um imóvel sem condições mínimas de habitabilidade, ao passo que nenhum pretenso locatário concretizará o negócio ao se deparar com um imóvel onde não seja possível residir.

De todo modo, há a possibilidade de que, mesmo diante de algum vício aparente, o locatário queira firmar a locação. Neste caso, é imprescindível ao locador fazer constar em contrato, acompanhado de laudo de vistoria, a fim de que o locatário declare estar ciente da existência de referido vício.

O grande ponto causador de dúvidas e conflitos reside na segunda obrigação do locador, isto é, a manutenção do imóvel em condições de ser utilizado pelo locatário.

O locador é obrigado a realizar todos os reparos e manutenções que o imóvel eventualmente necessite. Podemos citar como exemplos problemas hidráulicos que causem vazamentos e infiltrações, rachaduras em paredes que ameacem a segurança dos locatários e a própria incolumidade da construção, queima de aparelho de aquecimento de água a gás ou mesmo problema elétricos na caixa de energia, etc.

Por óbvio, as partes podem acordar da maneira que for mais conveniente. Na prática, é bastante comum que o próprio locatário, mediante apresentação de orçamentos e devidamente autorizado pelo locador, realize os reparos necessários, havendo compensação do valor gasto nos aluguéis seguintes.

Por fim, há a previsão do inciso IV transcrito acima referente à responsabilidade do locador por vícios anteriores à locação, cuja aplicação se dá sob duas vertentes.

A primeira diz respeito aos vícios ocultos, que são aqueles problemas que já estavam presentes no imóvel antes do locatário assumir a posse, mas que só puderam ser constatados em momento posterior.

Os vícios ocultos, importante frisar, são aqueles que, tecnicamente, já acometiam o imóvel silenciosamente, de forma não aparente, e tornaram-se evidentes no decorrer do tempo. Pela sua natureza, na maioria das vezes estrutural, torna-se fácil concluir que de fato eram vícios ocultos, e não defeitos causados pela utilização indevida do locatário.

Justamente neste ponto é que reside a segunda vertente a ser analisada do inciso IV. É que o artigo 23, inciso V, estabelece ser obrigação do locatário realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

Portanto, na ponderação conjunta de todas as determinações da lei, o que se pode concluir é que o locador se obriga a entregar o imóvel e mantê-lo em condições de utilização ao fim destinado, devendo, portanto, reparar problemas tanto anteriores à locação – vícios ocultos – quanto aqueles que somente aparecerem na vigência do contrato. E, por outro lado, é de responsabilidade do locatário o conserto ou reparo de todos os danos por ele mesmo provocado.

SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEL: PERMISSÃO DO LOCADOR E SUAS CONSEQUÊNCIAS

11 de julho de 20182 de agosto de 2018 Aluggar

A sublocação é um importante tema relacionado à locação e que desperta muitas dúvidas, principalmente aos locatários.

Neste breve artigo, sem esgotar todas as suas nuances, falarei um pouco a respeito deste instituto jurídico.

O QUE É SUBLOCAÇÃO?

A sublocação, em resumo, refere-se a um contrato de locação que o locatário realiza com um terceiro, disponibilizando, mediante pagamento de aluguel, o imóvel originariamente locado junto ao locador.

Em outras palavras, o Locador “A”, proprietário do imóvel “X”, loca-o ao Locatário “B”, pelo valor de R$ 1.000,00. “B”, por sua vez, firma um novo contrato de locação, desta vez na condição de Sublocador, ao Sublocatário “C”, pelo valor de R$ 800,00.

Verifica-se, assim, a existência da relação originária, entre locador e locatário, bem como uma segunda relação, na qual o segundo passa a ser o sublocador, diante de um terceiro sublocatário.

QUANDO A SUBLOCAÇÃO É POSSÍVEL?

De acordo com a Lei de Locações, apenas é permitido ao locatário sublocar o imóvel a um terceiro mediante consentimento prévio e escrito do locador.

Aqui, é importante esclarecer para que não restem dúvidas: a permissão do locador não se presume, ao passo que se o contrato nada disser a respeito, é vedado ao locatário realizar a sublocação.

Atualmente, na prática, é muito difícil que um contrato de locação preveja o consentimento prévio do locador à sublocação, a não ser que ela já esteja presente na negociação das partes com um dos elementos integrantes do negócio firmado pelas partes.

O que se vê na grande maioria dos contratos é a presença de uma cláusula que já se tornou padrão, vedando expressamente a sublocação.

Vejamos abaixo o que diz a lei:

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

O parágrafo 2º acima precisa ser lido e aplicado com muito cuidado pelos locatários. Isto porque, de acordo com sua redação literal, o locatário poderia realizar a sublocação e, na sequência, informar a sua ocorrência ao locador, que, por sua vez, teria o prazo de 30 dias para manifestar sua oposição.

Contudo, na prática, o locatário JAMAIS poderá seguir desta maneira por dois motivos principais:

(i) caso o locador discorde da sublocação – e provavelmente discordará na maioria dos casos – o locatário terá realizado uma verdadeira confissão, atestando expressamente e por escrito que infringiu disposição contratual de vedação à sublocação.

(ii) o encerramento prematuro do contrato de sublocação, pelo locatário sublocador, certamente lhe acarretará multa perante o terceiro sublocatário.

Desta forma, é primordial que o locatário obtenha a permissão escrita do locador antes de sublocar o imóvel.

QUAIS AS CONSEQUÊNCIAS DE UMA SUBLOCAÇÃO NÃO PERMITIDA?

Caso o locatário subloque sem dispor da prévia anuência do locador, a consequência pode ser a pior possível: encerramento do contrato de locação por descumprimento contratual, despejo e pagamento de multa.

A lei de locações prevê como uma das hipóteses de desfazimento da locação a prática de infração contratual:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

(…)

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

Além das penalidades acima mencionadas, isto é, possibilidade de o locador ajuizar uma ação de despejo e cobrar multa contratual – geralmente estabelecida no valor de 3 aluguéis – o locatário terá, ainda, todos os encargos e responsabilidades perante o sublocatário, em razão da necessidade de encerramento do contrato de sublocação.

LIMITAÇÃO DO ALUGUEL DA SUBLOCAÇÃO

Ao locatário, existe um último ponto importante sobre a sublocação: o valor do aluguel cobrado do sublocatário não pode ser superior ao aluguel devido ao locador originário.

Caso o sublocatário tome ciência de que está pagando um valor superior a esse limite, poderá requerer judicialmente a redução e, no meu entendimento, ainda cobrar a devolução daquilo que foi pago indevidamente.

CONCLUSÃO

Diante da breve análise realizada, constata-se que a sublocação é um tema delicado e que precisa ser aplicado de forma muito cuidadosa pelos locatários, sob pena de colocar a locação originária em risco, além de poder gerar uma dívida considerável.

Contrato de Locação: Reajuste e Atualização do Aluguel

28 de junho de 20182 de agosto de 2018 Aluggar

Uma dúvida bastante corrente no mercado de locações é sobre a possibilidade e a forma em que se dá a atualização do valor do aluguel.

Para tais esclarecimentos, uma primeira diferenciação se faz necessária: não se pode confundir o simples reajuste do aluguel com a sua readequação aos valores de mercado.

Quando se fala em reajuste, trata-se simplesmente da atualização do valor inicialmente fixado, a fim de que sejam supridos os efeitos inflacionários. Assim, em praticamente 100% dos contratos de locação, há a previsão de que o aluguel será anualmente atualizado, definindo-se, desde já, o indexador – geralmente, IGP-M ou INPC.

Importante frisar que esta hipótese simplesmente atualiza o valor acertado pelas partes, de modo a compensar a perda de valor da moeda pelo transcurso de um ano.

Nesta hipótese, não existem muitos problemas ou complexidades. Locador e Locatário preveem o índice que será aplicado e, ano a ano, há sua incidência sobre o valor do aluguel.

Exemplificando: um contrato de locação com início em janeiro de 2016, cujo aluguel era de R$ 1.800,00 a ser reajustado anualmente pelo IGP-M, terá, a partir de janeiro de 2017, um aluguel de R$ 1.941,78, e, de janeiro de 2018 em diante, de R$ 1.946,12.

Note que, a depender do índice escolhido, a variação pode ser mínima.

Justamente por isso, existe uma outra possibilidade de modificação do valor locatício. Porém, esta outra hipótese, em regra, não estará previamente estabelecida no contrato e operará alteração muito mais substancial, fixando, de fato, um novo valor para o aluguel.

Trata-se da situação prevista nos artigos 18 e 19 da Lei do Inquilinato:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

A situação que aqui se afigura é aquela em que, geralmente por fatores externos, é gerada grande valorização ou desvalorização do imóvel locado, de modo que a mera aplicação do índice de reajuste já previsto no contrato não é suficiente para adequar o valor do aluguel ao seu real valor de mercado para locação.

Imagine-se circunstâncias de patente melhoria de locomoção – construção de uma estação de metrô nas proximidades do imóvel locado – ou a inauguração de um supermercado, ou verdadeiro centro de compras que traz muita facilidade para o locatário. Um bairro que, quando do início da locação representava local periférico e de difícil acesso e, por incentivos de políticas públicas passa a receber maciço investimento para desenvolvimento.

O inverso também pode acontecer. Assim é o imóvel que, por exemplo, assistiu uma verdadeira derrocada da qualidade de seus arredores. Um bairro que, antes seguro, se viu despencar no ranking de criminalidade passando a ser um dos mais violentos. Ou, então, um imóvel vizinho que tenha, por exemplo, se transformado em uma casa de shows, notadamente atrapalhando o sossego e a qualidade de vida dos locatários.

As possibilidades são inúmeras. Todavia, o que precisa ficar claro é: se o valor de mercado da locação sofreu significativa alteração, seja a maior, seja a menor, a parte “prejudicada” – seja locador, em caso de aumento, seja locatário, em caso de redução, terá a possibilidade requerer judicialmente a readequação do valor do aluguel, a fim de que corresponda ao seu atual valor de mercado.

É a chamada Ação Revisional de Contrato de Locação, cujos requisitos são aqueles previstos nos artigos descritos acima: (i) não ter chegado a um acordo de forma amigável com a outra parte, e, principalmente, (ii) o decurso de, no mínimo, 03 anos de contrato ou do último acordo realizado que deu origem ao aluguel então vigente.

Em outras palavras e a título de exemplo: um contrato com início em janeiro de 2014, por exemplo, poderá ter seu valor revisto judicialmente a partir de janeiro de 2017. Entretanto, uma locação iniciada em janeiro de 2012 e que teve seu valor modificado – adequado aos patamares atuais de mercado – em janeiro de 2017, somente poderá ser objeto de ação revisional em janeiro de 2020.

É importante ficar claro que a revisão judicial do valor da locação pode ser requerida tanto pelo locatário quanto pelo locador e tem cabimento para locações residenciais e não residenciais.

Em artigo futuro, serão tratados os detalhes processuais da ação revisional, com as nuances de sua tramitação perante o Poder Judiciário.

Por Bruno Perelli – RP Sociedade de Advogados

DRYWALL – Uma alternativa para dividir ambientes e decorar sua casa.

18 de junho de 20182 de agosto de 2018 Mariana Oliveira

Você sabe o que é Drywall?

Muito usado nos EUA, o Drywall é um sistema construtivo que vem crescendo no Brasil. Consiste em chapas duplas de miolo de gesso e face de papel-cartão, formando uma parede, e entre essas chapas é possível passar toda a fiação elétrica e de telefonia, a parte hidráulica e ainda utilizar algum tipo de isolamento térmico ou acústico.

É uma ótima e prática solução para quem precisa dividir ambientes e fazer estantes e nichos sem passar por uma reforma grande. Nada de sujeira e grandes resíduos! Ponto para o Drywall.

Vamos conhecer um pouco sobre esse sistema?

Existem 3 tipos de placas de madeira para Drywall:

Branco (ST)

Placa padrão usada para ambientes secos.

Rosa (RF)

Para ambientes que necessitam proteção contra o calor intenso.

Verde (RU)

É a placa usada em ambientes com umidade como banheiros, cozinhas e lavanderias.

A instalação do Drywall segue as seguintes etapas:

Estrutura: colocam-se guias metálicas no piso e no teto que sustentam os montantes verticais de aço galvanizado. Depois as chapas são parafusadas nesses perfis.

Cobertura das divisões: com objetivo de deixar a superfície completamente plana, é realizado o tratamento das juntas, utilizando massa e fitas específicas

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Acabamento: Aplica-se o acabamento, que pode ser pintura, cerâmica ou madeira e etc.

Aqui vão mais alguns exemplos de ambientes que utilizaram esse sistema para decorar e dividir:

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Que tal dar uma cara nova para sua casa utilizando Drywall? Na dúvida, peça ajuda profissional!

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Fontes: Homify, Casa Abril, AdoroDecorar

Texto por Arquiteta Mariana Oliveira
Fotos: Pinterest

Quais as consequências da morte do locador ou locatário na locação residencial?

13 de junho de 20182 de agosto de 2018 Aluggar

Por razões óbvias, morte é um assunto sobre o qual ninguém gosta ou tem desejo de falar.

Todavia, mesmo sendo desagradável, é um fato jurídico que gera inúmeras consequências ao mundo negocial. E em relação ao contrato de locação não é diferente.

O que acontece quando, em uma locação residencial, o locador ou o locatário falece?

Em primeiro lugar, a Lei de Locações estabelece que, morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. Isto significa que a partir do momento do óbito, ainda que não haja alteração formal no instrumento assinado, todos os herdeiros, conjuntamente, passam a ser considerados locadores.

Na prática, cumpre aos herdeiros notificarem formalmente o locatário sobre o falecimento do locador, indicando, desde logo, a qualificação e os dados bancários de cada herdeiro – se for mais de um – bem como o valor a ser depositado a cada um.

Aqui, vale esclarecer que a divisão do pagamento dependerá muito do caso concreto, ao passo que a afirmação de “transmite-se aos herdeiros” deve ser considerada apenas como regra geral.

Isto porque, outros aspectos influenciarão, como a existência de viúva (o) meeira (o), que, até a partilha e a depender do regime de bens, terá direito a metade do aluguel, ou, ainda, pode ser que o imóvel pertença a mais de um locador, em condomínio.

Como se vê, são diversas as condicionantes. Por isso, a depender do número de herdeiros, é bastante aconselhável que, em ocorrendo o falecimento, providenciem o inventário o mais rápido possível. Com o a efetivação da partilha, o locador passará a ser o herdeiro a quem coube o imóvel.

Ainda quanto ao falecimento do locador, uma situação bastante comum é aquela em que a partilha dos bens não se dá de forma amigável. Quando há divergências entre os herdeiros, dificilmente a solução para pagamento do aluguel será rápida e linear, como exposto acima.

Por isso, o locatário precisa atentar-se para que não realize o pagamento de forma equivocada, para quem não tenha direito. Se na ocasião do primeiro pagamento, após o falecimento, ainda não houver, de forma clara e expressa para quem deva ser realizado, o locatário deverá tomar as seguintes providências:

Pesquisar, no fórum da Comarca respectiva ou de residência do locador (caso este residisse em outra cidade) a existência de processo de inventário;
Em caso positivo, poderá realizar os pagamentos depositando-os em conta judicial e informando ao juiz do caso.
Em caso negativo, isto é, em não havendo inventário, restará ajuizar uma ação judicial chamada Ação de Consignação de Aluguéis em face dos herdeiros conhecidos.

De qualquer modo, como dito acima, esses são os quadros gerais. O desfecho, na prática, poderá ser diferente e muito mais simples, como, por exemplo, no caso em que exista uma administradora de bens como intermediadora no contrato e os aluguéis sejam depositados diretamente na conta desta empresa.

Ou, ainda, se já houver inventário instaurado, pode ser que o próprio juiz estabeleça que os pagamentos sejam realizados a uma conta bancária do Espólio (representado pelo inventariante).

Tudo dependerá do caso concreto.

Por outro lado, morrendo o locatário, dois caminhos são possíveis. No primeiro caso, a Lei de Locações prevê que o falecido será substituído pelo cônjuge sobrevivente ou pelo companheiro e, sucessivamente, pelos herdeiros necessários[1] e pelas pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel.

Caso alguma dessas pessoas também resida no imóvel, passará ela, na ordem de preferência acima, a ser considerada a locatária.

O segundo caminho é mais simples: se inexistem pessoas que atendam a essas condições, a locação simplesmente é extinta.

Em qualquer hipótese de falecimento do locatário, é necessário que o fiador seja devidamente notificado, se esta for a modalidade de garantia do contrato. Isto porque, uma vez que a fiança é uma garantia pessoal, o fiador não é obrigado a garantir o pagamento de pessoas diferentes do locador inicial, e terá 30 (trinta) dias para, se quiser, exonerar-se da fiança, ficando, de qualquer modo, responsável pelo prazo remanescente de 120 (cento e vinte) dias.

Por fim, é muito importante que diante dessas alterações subjetivas – morte de alguma das partes – o instrumento de locação seja aditado e assinado, contando as informações que correspondam à atual realidade.

[1] Herdeiros necessários: descendentes, ascendentes e cônjuge/companheiro.

Por Bruno Perelli – RP Sociedade de Advogados

6 Cuidados com a Casa no Inverno.

7 de junho de 20182 de agosto de 2018 Aluggar

6 Cuidados com a Casa no Inverno.

Com a chegada do inverno, surge aquela vontade de nos escondermos em ambientes mais quentinhos e, consequentemente, algumas doenças também aparecem, sobretudo as respiratórias. Por isso, é essencial tomar alguns cuidados com a casa para deixar a casa mais aconchegante sem descuidar da saúde na época mais fria do ano. Confira algumas das nossas dicas e comece a se preparar hoje mesmo!

1 – Mantenha os ambientes ventilados

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O principal segredo para garantir um ambiente saudável em casa no inverno é mantê-la arejada pelo maior tempo possível. Como o frio nem sempre permite que isso aconteça, aproveite para abrir as janelas quando for fazer limpeza. Dessa forma, você impede que os micro-organismos se proliferem e acabem causando doenças entre os membros da sua família.

2 – Evite o acúmulo de poeira

Durante o inverno, os cuidados com a casa exigem mais intensidade e, se possível, uma frequência maior. Então, em vez de passar uma simples vassoura pelos ambientes, empregue o aspirador mais vezes durante a semana e use um pano ligeiramente úmido para tirar o pó, de preferência sem produtos químicos. Também é importante tirar os móveis do lugar e limpá-los sempre que possível.

3 – Procure combater o mofo

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Sem dúvidas, o maior inimigo de qualquer pessoa que cuide de uma casa durante o inverno é o mofo causado pelo excesso umidade. Para combatê-lo, mantenha os armários abertos com mais frequência, bote as toalhas de banho para secar em um ambiente bem ventilado e invista em aparelhos elétricos capazes de conter a proliferação de fungos.

4 – Higienize suas roupas de cama antes de usar

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Antes de usar roupas de cama que ficaram guardadas por muito tempo, procure lavá-las e deixá-las secando em um ambiente bem arejado. Para evitar alergias, dê preferência aos edredons em vez dos cobertores. Por fim, troque as peças com frequência e, quando o inverno finalmente chegar ao fim, guarde-as em sacos a vácuo, que impedem a proliferação fungos e ácaros.

5 – Faça a manutenção do seu chuveiro

Nada como um bom banho quente no inverno, não é? Por outro lado, poucas coisas são mais desagradáveis do que um chuveiro queimado em um dia frio, certo? Para evitar que isso aconteça justamente com você, verifique se o seu equipamento está funcionando da forma como deveria. Caso não esteja, providencie o reparo ou troque de aparelho o mais rápido possível.

6 – Dê uma atenção especial aos tapetes

Apesar de garantirem uma grande sensação de conforto, tapetes precisam ser muito bem cuidados no inverno para não se transformarem em uma fonte de transtornos. Na sala, tome cuidado para que eles não acumulem muito pó. No banheiro, dê preferência aos modelos fabricados em algodão, que não estragam com a umidade.

Fonte: AboutHome

Contrato de Locação: quem deve pagar o IPTU?

29 de maio de 20182 de agosto de 2018 Bruno Perelli

Quando se fala em contrato de locação, uma dúvida bastante recorrente é sobre a responsabilidade pelo pagamento do IPTU. Trata-se de uma obrigação do proprietário ou ela pode ser repassada ao inquilino?

A Lei de Locações, no artigo 22, estabelece que o locador é obrigado a pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Em uma primeira e apressada leitura, pode-se até imaginar ser ilegal que se atribua o pagamento deste encargo ao locatário.

Porém, em primeiro lugar, o próprio inciso, em sua parte final, faz a ressalva “salvo disposição expressa em contrário no contrato”, o que demonstra que a atribuição do pagamento do IPTU pode ser livremente ajustada entre as partes.

No direito, é o que chamamos de norma dispositiva, ou seja, aquela que pode ser prevista e modificada de acordo com a vontade dos contratantes.

Em segundo lugar, e afastando qualquer dúvida que ainda pudesse pairar, o artigo 25 reitera, agora de modo expresso, que o IPTU pode, sim, ser repassado ao inquilino:

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Assim, respondendo ao questionamento inicial, se o contrato de locação nada disser a respeito, o IPTU será incumbência do locador; por outro lado, caso as partes pretendam transferi-lo ao locatário, é necessário inserir cláusula expressa nesse sentido.

Na prática, é extremamente comum que o contrato estipule ao locatário a obrigação pelo pagamento do aluguel, do condomínio (se houver) e do IPTU.

A partir desse momento, o tributo passa a ser um encargo locatício de cumprimento obrigatório, sob pena, inclusive, de sujeitar o locatário a uma ação de despejo em caso de não pagamento – e mesmo que o aluguel esteja em dia!

Por isso, é muito importante que o contrato preveja de forma bem clara a forma como será realizado o pagamento, principalmente porque o credor final do IPTU é um terceiro, a Prefeitura.

Justamente neste ponto cabe uma observação final, sobretudo aos locadores. O mais aconselhável – e mais frequente – é que o locatário realize o pagamento de todos os encargos locatícios em conjunto ao locador, que, por conta própria, providencia a quitação do IPTU.

Isto porque, perante a Prefeitura, o contrato de locação não tem a capacidade de alterar a condição do proprietário do imóvel, locador, de contribuinte do IPTU.

Em outras palavras, mesmo que o contrato atribua a obrigação de pagamento do IPTU ao locatário, esta disposição tem efeitos restritos à relação entre locador e locatário. Deste modo, caso o locatário não realize os pagamentos do IPTU da forma ajustada, o locador poderá considera-lo inadimplente e tomar todas as medidas previstas para cobrá-lo, executá-lo, ou, até mesmo, despejá-lo.

Todavia, por força do que estipula a legislação tributária, aos olhos da Prefeitura o devedor continua sendo o proprietário do imóvel, estando somente ele sujeito à inscrição em cadastro de inadimplentes (CADIN) e processo de execução fiscal.

Diante disso, o que se pode concluir é que a questão referente ao pagamento do IPTU em contratos de locação, embora simples, pode ser fonte de muitos conflitos caso não seja bem tratada.

Por Bruno Perelli – RP Sociedade de Advogados

Qual a diferença entre mármores e granitos?

17 de maio de 20182 de agosto de 2018 Mariana Oliveira

Todo mundo conhece ou já ouviu falar de granitos e mármores não é mesmo? Mas afinal, o que são, e qual a diferença entre eles? Vamos aprender?

Por Mariana Oliveira- Arquitetura e Interiores

Tanto o mármore quanto o granito são pedras naturais, encontradas na natureza em forma de blocos. Esses blocos são retirados e cortados, e podem passar por polimentos, cortes específicos e outros tratamentos para formar o produto final.

Mas se ambos são extraídos da natureza, qual a diferença entre eles?

Pois bem, a diferença entre eles está na sua COMPOSIÇÃO.

O mármore é composto principalmente por minerais de calcita, com coloração mais uniforme com formação de veios definidos. É mais poroso do que o granito e também menos resistente.

Já o granito é formado por três minerais (mica, feldspato e quartzo) responsáveis pela sua beleza, resistência e durabilidade.

E o que isso quer dizer na prática?

Significa que por ter baixa porosidade o granito não mancha e absorve pouca água, podendo ser usados em ambientes externos e internos e sendo ideal para bancadas de banheiros e cozinhas.

Já o mármore, por ser mais poroso é mais suscetível a manchas e pode absorver gordura, sendo indicado para ambientes internos e áreas onde não sofra com ação das intempéries e poluição. Como também não possui boa resistência contra ácidos, deve ser evitado em cozinhas.

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Existem inúmeras variedades de granitos e seu preço varia de acordo com sua raridade. Algumas principais são:

Já o mármore apresenta uma variedade um pouco menor, ainda assim existem muitas opções no mercado:

Mas se depois de tudo isso você ainda não conseguir distinguir se o que tem na sua casa é mármore ou granito faça um teste simples: Passe um objeto de metal sobre a superfície, se riscar, é mármore.

Precisando desenvolver algum projeto mais específico para seu mármore ou granito? Peça ajuda profissional!

Mais dicas como essa? Siga @arq.marianaoliveira

Texto por Arquiteta Mariana Oliveira .
Fotos: Pinterest

Por que o prazo da locação residencial “é” de 30 meses?

16 de maio de 20182 de agosto de 2018 Bruno Perelli

Quando se fala em locação residencial, uma das primeiras certezas que vem à mente é que o contrato será de 30 meses.

E você sabe por que? Não se trata de uma praxe aleatória!

Por Bruno Perelli

Em primeiro lugar, é importante uma nota histórica. A atual Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), assim como o Código de Defesa do Consumidor por exemplo, foi promulgada sob um viés protetivo.

Assim, para frear o déficit habitacional, foi recheada de disposições pró-locatário, sempre resguardando a segurança e continuidade da locação residencial.

E uma das maiores, senão a maior garantia trazida pela lei foi justamente uma sistemática diferenciada do prazo nesta modalidade de locação. A disposição legal diz o seguinte:

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Em outras palavras, desde que exista contrato escrito – e não simples acordo verbal – e preveja um prazo mínimo de 30 meses, a locação poderá ser simplesmente encerrada pelo locador ao final deste período.

Até aqui, parece intuitivo. Mas e se o contrato for apenas “de boca” ou se o prazo for inferior aos 30 meses?

Aqui é que surge a problemática: nesses casos, esgotado o prazo – por exemplo, 29 meses – a locação será considerada automaticamente renovada e o locador somente poderá retomar o imóvel em situações bem especiais

1 – Por acordo entre as partes;

2 – Se houver descumprimento contratual por parte do locatário – não pagamento de aluguel, por exemplo;

3 – Se for necessário realizar alguma obra no imóvel, determinada por Órgão Público e que não permita a permanência de pessoas no local;

4 – Se a locação tiver sido formalizada em razão de emprego do locatário e este deixar, por qualquer razão, tal emprego (Exemplo: o locatário reside em São Paulo e sua empresa o transfere para Maringá, sendo necessário locar um imóvel residencial. Caso ele peça demissão ou seja demitido, o contrato de locação poderá ser rescindido);

5 – Se o locador comprovar que o imóvel será usado por ele próprio, ou para uso exclusivamente residencial de seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente e desde que seja demonstrado que tais pessoas não possuem outro imóvel;

6 – Se o locador comprovar que fará demolição e edificação licenciada ou realizará obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentarão a área construída, em, no mínimo, 20% ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%;

7 – Se a locação atingir um período ininterrupto de 5 anos.

Em uma primeira leitura pode parecer confuso, mas, em resumo, podemos esquematizar da seguinte maneira:

Contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses: encerrado o prazo, o locador pode retomar o imóvel.
Contrato verbal ou com prazo inferior a 30 meses: encerrado o prazo, o locador somente retomará o imóvel quando a locação completar 5 anos, ou se ocorrerem aquelas situações especialíssimas.

Aliás, de acordo com o que ocorre na prática, é correto afirmar que em uma locação residencial com prazo inferior a 30 meses o locador somente conseguirá encerrá-la após 5 anos ou se o locatário não cumprir suas obrigações, atrasando o aluguel, por exemplo.

Pois bem. Se o prazo mínimo de 30 meses, como se viu acima, é uma verdadeira proteção ao locador, por que no início deste artigo foi mencionado que seria uma sistemática pró-locatário?

A resposta é simples: graças a esta amarra da lei, houve uma padronização da locação residencial, forçando os locadores a formalizarem um contrato escrito e estabelecendo o prazo mínimo de 30 meses.

Isto porque, aquele contrato “de boca” ou com prazo inferior a 30 meses gera uma situação trágica ao locador, a quem restará apenas torcer pelo atraso do aluguel ou, então, aguardar os 5 anos para conseguir reaver o imóvel.

NÃO COMPENSA AO LOCADOR ESTABELECER UM PRAZO INFERIOR A 30 MESES!

Esta foi, então, a intenção da lei, servindo para estabilização social e contenção de déficit habitacional, “forçando” os locadores a estabelecerem locações formais e com prazo razoável.

Sem entrar na análise do mérito do intuito da lei (estabilização social x exagerada intervenção do Estado na propriedade privada), tampouco discutir se o objetivo foi atingido, estes são os fundamentos legais que explicam a praxe de 30 meses para contratos residenciais.

Por Bruno Perelli – RP Sociedade de Advogados