Hoje inauguramos uma nova categoria no Blog Aluggar, o Glossário Imobiliário! Aqui vamos explicar e simplificar um pouco do vocabulário utilizado no mercado imobiliário.
O que significa IPTU?
IPTU é a sigla para Imposto Predial e Territorial Urbano, Cobrado das pessoas que possuem uma propriedade imobiliária urbana, como um apartamento, sala comercial, casa ou outro tipo de imóvel dentro de uma região urbanizada.
Como é calculado o IPTU?
A alíquota utilizada para calcular o IPTU é estabelecida por cada município, e pode variar conforme os estados.
O valor do tributo é definido com base no valor venal do imóvel, calculado a partir da Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) do município. Este documento oficial cataloga o preço médio do metro quadrado em cada via da cidade. Assim, para descobrir quanto você vai pagar de IPTU, basta aplicar ao valor venal da sua propriedade as alíquotas determinadas pela legislação municipal. Boa parte dos municípios adota o cálculo progressivo do imposto. “A alíquota é definida pelo valor do imóvel. Quando menor o valor, menor a alíquota”, afirma Nelson Lacerda, advogado tributário do escritório Lacerda & Lacerda.
Qual a finalidade do IPTU?
A finalidade principal do IPTU é a arrecadação de recursos financeiros aos municípios, tendo vista em que não é um imposto vinculado a alguma finalidade. Dessa forma, ele pode ser utilizado nas mais diversas atividades do governo municipal, que não precisam estar relacionadas aos interesses do proprietário.
Sendo a principal função do IPTU a arrecadação, ele é considerado um imposto fiscal. Pode assumir caráter extrafiscal em determinadas hipóteses, como para estimular o proprietário a cumprir a função social da propriedade.
Tema de grande relevância prática no dia-a-dia do direito das locações refere-se à possibilidade – ou não – de devolução do imóvel, pelo locatário, antes do prazo contratualmente estabelecido.
Em relação ao locador (proprietário), não existe muita discussão, pois somente poderá reaver o imóvel após o escoamento do prazo, ou diante da existência de inadimplemento de obrigação contratual por parte do locatário.
Mas e em relação a ele, locatário, é possível resolver injustificadamente?
A respeito do assunto, o artigo 4º da Lei de Locações estabelece que com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Em primeiro lugar, o mencionado artigo 54-A é aplicado somente a locações não residenciais, e, portanto, não será analisado neste artigo.
Resta, assim, a previsão de que o Locatário de imóvel residencial pode, a qualquer tempo, proceder à devolução do bem locado, desde que pague a multa estipulada, a qual será devida sempre de forma proporcional ao período restante do contrato.
Podemos exemplificar da seguinte maneira: seja um contrato de locação residencial com prazo de 30 meses, com aluguel de R$ 2.000,00 e multa prevendo o pagamento de 3 aluguéis pela rescisão antecipada.
Em havendo o pedido de devolução, por exemplo, no 15º mês, tem-se a apuração da multa no patamar de R$ 3.000,00 (2.000 x 3 = 6.000,00
-> 6.000,00 / 30 = 200 -> 15 x 200 = 3.000).
Vê-se, assim, que o valor total da multa é dividido pelo número de meses do contrato e, mês a mês, seu total é proporcionalmente descontado.
Situação bastante comum é a previsão contratual possibilitando o locatário rescindir o contrato após determinado prazo, sem a necessidade do pagamento de multa.
Mesmo não havendo uma disposição legal ou jurisprudencial vinculando o assunto, mantemos a posição de que, neste caso, se o Locatário pleitear a entrega do bem antes mesmo do período de carência, a multa será proporcional ao prazo total do contrato.
Isto porque, a possibilidade de encerramento sem multa é colocada no contrato em total benefício do locatário, garantindo ao locador um período mínimo de segurança, de certeza de cumprimento do acordo, de modo que não seria aceitável locatário beneficiar-se duplamente, mesmo não cumprindo sequer o período de carência.
Por fim, uma ressalva é importante. É que o mesmo artigo 4º da Lei do Inquilinato prevê, em parágrafo único, uma exceção à regra da multa:
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Nestes termos, caso a locação tenha sido firmada exclusivamente por motivos profissionais que obrigam o locatário a residir distante de sua terra natal, em ocorrendo transferência pelo empregador, não terá cabimento a cobrança de multa.
Depois de conhecer esses aplicativos, pelo menos um você vai querer ter no seu celular
Então você finalmente encontrou o apartamento no Cabral que tanto queria. Parabéns! Mas… quem foi que disse que o trabalho termina por aí? Agora, mais do que nunca, você deve querer que o apartamento reflita os seus gostos e seja do jeito ideal para que toda a sua família se sinta confortável morando nele.
Para a sua felicidade, felizmente existem inúmeros aplicativos que podem te ajudar a decorar o seu espaço – uma ótima notícia se, assim como nós, você odeia fazer compras e a simples ideia de passear por toda a cidade logo faz você querer tirar um cochilo.
Graças à revolução digital vivenciada atualmente, hoje em dia você pode fazer quase tudo a partir do seu smartphone, o que também inclui encontrar as ideias perfeitas para decorar a sua casa e planejar ambientes.
Se você procura por apartamentos para alugar no Centro de Curitiba há muito tempo, com certeza já deve estar familiarizado com o Pinterest e até podemos concordar que essa plataforma ajuda, até certo ponto, a ter ideias legais de bons imóveis para locação e de decoração e planejamento de interiores.
No entanto, também temos que concordar que, embora seja produtivo ver ideias de outras pessoas, nada se compara à possibilidade de utilizar aplicativos que permitam a você visualizar exatamente como essas ideias poderão ficar no espaço real da sua casa.
Bom, então sem mais delongas, segue abaixo a nossa lista com 7 dicas de aplicativos para decorar sua casa e pegar dicas para usar seu mobile para planejar ambientes. Esperamos que goste!
Crédito da imagem: Bruce Mars/Pexels
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O aplicativo, que conta com reformas em casas de celebridades como Mila Kunis e Kristen Bell, permite que você use o “Visual Match”, uma tecnologia de reconhecimento visual, para descobrir e comprar produtos e materiais diretamente de fotos na Houzz.
E, se você está se perguntando como ficaria determinado lustre ou sofá em sua sala de estar, basta selecionar o recurso “Visualizar em meu quarto” e usar a câmera do seu iPhone ou iPad para ver como esses produtos poderiam se encaixar no seu lar.
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Tudo o que você precisa para usar o app da Hutch é uma foto do seu espaço, um orçamento e a aparência que você quer experimentar. De posse desses dados, o aplicativo revela uma renderização personalizada de produtos escolhidos a dedo, mostrando exatamente como ficariam no seu apartamento.
Usar esse aplicativo é uma maneira simples de descobrir o seu estilo, experimentar looks de designers em seu espaço e encontrar e comprar os móveis certos para qualquer sala. De quebra, você também pode receber uma consulta de design gratuita a cada 24 horas.
Caso esteja interessado em mais do que isso, você pode pagar uma pequena taxa para usufruir de serviços extras.
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“Desde fechar um negócio no trabalho até fazer curadoria de suas casas ou um coquetel inesquecível – essa é a geração de mulheres mais dinâmica, multifacetada e informada que já existiu”, observou o fundador do app, Brit Morin.
“Nossa missão é fazer parte dessa evolução e inspirar e capacitar nossa comunidade a usar a criatividade para moldar suas vidas para melhor”, conclui o fundador.
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Quando o assunto é locações, há uma dúvida recorrente que sempre paira na cabeça dos envolvidos: se um imóvel locado é vendido, o comprador é obrigado a respeitar o contrato de locação?
O tema é tratado pela Lei de Locações, em seu artigo 8º:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Como se nota, quando da alienação do imóvel, regra é que o novo proprietário poderá notificar o Locatário, para desocupação do imóvel em 90 dias.
Todavia, existe uma exceção – e aqui reside a providência cabível aos Locatários a fim de não serem surpreendidos com a necessidade de devolver o imóvel, em uma eventual venda do imóvel.
Para resguardar seu direito e obrigar o adquirente a respeitar o prazo restante da locação, é necessária a observação cumulativa dos seguintes requisitos:
A – Locação por tempo determinado
Independentemente de qualquer outro aspecto, o respeito ao contrato de locação exige que, ao tempo da compra e venda do imóvel a terceiros, o contrato esteja vigendo por tempo determinado.
Desta forma, caso o prazo contratual já esteja encerrado e, sem renovação, a locação esteja por prazo indeterminado, o adquirente poderá notificar o Locatário para desocupação do imóvel em 90 dias.
B – Cláusula de vigência
A chamada “clausula de vigência” refere-se à existência de disposição, no contrato, prevendo que em caso de venda do imóvel, o novo proprietário será obrigado a respeitar a locação até o fim.
C – Registro na matrícula do imóvel
Por fim, o último e obrigatório requisito é que o contrato de locação, contendo a cláusula de vigência, esteja devidamente averbado junto à matrícula do imóvel.
Trata-se de providência que o Locatário poderá fazer, comparecendo ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel locado é registrado, com o contrato de locação assinado por ambas as partes e requerendo a averbação do instrumento na matrícula do imóvel.
Importante mencionar, também, que se por um lado o cumprimento dos requisitos acima protegem o Locatário, por outro, o Locador pode enfrentar maiores dificuldades caso opte – ou necessite – realizar a venda do imóvel durante a locação, visto que a existência da restrição de utilização do bem, até o final da locação, pode afastar eventuais pretendentes a compradores.
No mais, mesmo que não conste a cláusula de vigência em contrato ou este não esteja devidamente averbado no Cartório de Registro de Imóveis, o adquirente é obrigado a notificar o Locatário sobre sua intenção de desocupação do imóvel, notificando-o dentro do prazo de 90 dias contados do registro da compra e venda do imóvel.
Caso o instrumento locatício seja verbal ou, se por escrito, estabeleça um prazo inferior a 30 meses, findo este, haverá a renovação automática do contrato e a locação somente poderá ser desfeita após 5 anos ininterruptos de contrato, ou se ocorrerem situações bastante específicas.
Dentre tais hipóteses, uma das mais comuns é a chamada “retomada para uso próprio”.
A Lei de Locações, então, possibilita a retomada do imóvel pelo Locador, se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.
Como se vê, em primeiro lugar, é possível que o locador encerre a locação desde que a finalidade seja a utilização do imóvel por ele próprio, ou por seu cônjuge ou companheiro (caso de união estável), seja qual for a destinação – residencial ou comercial.
Aqui, o ordenamento promove uma clara prevalência do direito de propriedade do Locador sobre o contrato de locação residencial, vigente por prazo indeterminado.
Sob outra vertente, também será considerada para uso próprio a retomada fundamentada na necessidade de utilização do imóvel por descendente ou ascendente do Locador, para fins exclusivamente residências e desde que estas pessoas, assim como os respectivos cônjuges ou companheiros, não possuam imóvel residencial próprio.
Neste ponto, como não se trata de necessidade do próprio Locador, mas de familiares próximos – filhos, netos, pais, avós, etc. – a Lei do Inquilinato é mais rígida, limitando a finalidade, que deverá ser residencial, e impondo a condição de aquelas pessoas não possuírem imóveis residenciais próprios.
E não é só isso.
Dentro destas possibilidades de retomada, existem duas situações especialíssimas que exigem que a necessidade da retomada seja devidamente comprovada judicialmente. São elas:
(i) Se o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
(ii) Se o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio
Em ocorrendo alguma destas hipóteses, é obrigatória a comprovação da necessidade por meio de ação judicial. Caso o Locador não seja capaz de realizar essa prova, o Locatário não precisará entregar o imóvel.
Por fim, há um requisito que é obrigatório em todo e qualquer caso de retomada para uso próprio: o Locador precisa demonstrar se o proprietário do imóvel, com imissão na posse e título registrado na matrícula.
O que isso significa? A uma primeira vista, tal requisito pode ser considerado como presumível, afinal de contas, na quase totalidade das locações, imagina-se que o locador seja o proprietário.
Porém, ao estabelecer a necessidade de título registrado na matrícula, impede-se o exercício da retomada para uso próprio por aqueles Locadores que dispõem apenas de compromisso de compra e venda, não registrada na matrícula – popularmente conhecido como contrato de gaveta.
No mais, um último ponto precisa ser colocado: e se o Locador retomar o imóvel do Locatário sustentando, de forma simulada, uma das situações previstas em lei como uso próprio, mas, em realidade, dar outra destinação daquela declarada, como por exemplo locando-o para terceiro?
Bem, neste caso o Locador terá incorrido em ilícito penal, devidamente tipificado pela Lei de Locações:
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
(…)
II – deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano.
Vê-se que após a retomada para uso próprio, o Locador precisa dar a destinação que serviu de embasamento para o pedido, dentro do prazo de 180 dias, além de manter essa destinação por pelo menos um ano.
Por tal razão, é preciso ter muito cuidado quando se fala em retomar o imóvel locado para uso próprio, cercando-se de todas as cautelas necessárias para que a operação não seja considerada fraudulenta ou simulada.
De outro lado, por parte do Locatário que se depara com o pedido de devolução do imóvel, é importante investigar e exigir a devida comprovação das causas que sustentam a pretensão do Locador, além de averiguar, posteriormente, se houve a devida destinação.
No mercado locatício, um fato relativamente comum ao qual locadores e locatários estão sujeitos é o aparecimento de problemas no imóvel locado.
Tais vícios vão desde simples lâmpadas queimadas até infiltrações que danificam todos os móveis do locatário. E a pergunta que fica é: quem é responsável pelo conserto, locador ou locatário?
A resposta é muito simples e é dada pelo artigo 22 da Lei de Locações:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
(…)
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
Como se vê, dentre as obrigações do locador estão (i) a entrega do imóvel em condições de servir ao fim destinado, bem como (ii) proceder à manutenção destas condições.
Isto significa que, ao entregar um imóvel residencial ao locatário, é obrigação do locador oferecer-lhe em plenas condições para servir como residência.
Este primeiro aspecto relacionado à entrega, pode-se dizer, é de certa forma presumível. Não se pode conceber que o locador disponibilize um imóvel sem condições mínimas de habitabilidade, ao passo que nenhum pretenso locatário concretizará o negócio ao se deparar com um imóvel onde não seja possível residir.
De todo modo, há a possibilidade de que, mesmo diante de algum vício aparente, o locatário queira firmar a locação. Neste caso, é imprescindível ao locador fazer constar em contrato, acompanhado de laudo de vistoria, a fim de que o locatário declare estar ciente da existência de referido vício.
O grande ponto causador de dúvidas e conflitos reside na segunda obrigação do locador, isto é, a manutenção do imóvel em condições de ser utilizado pelo locatário.
O locador é obrigado a realizar todos os reparos e manutenções que o imóvel eventualmente necessite. Podemos citar como exemplos problemas hidráulicos que causem vazamentos e infiltrações, rachaduras em paredes que ameacem a segurança dos locatários e a própria incolumidade da construção, queima de aparelho de aquecimento de água a gás ou mesmo problema elétricos na caixa de energia, etc.
Por óbvio, as partes podem acordar da maneira que for mais conveniente. Na prática, é bastante comum que o próprio locatário, mediante apresentação de orçamentos e devidamente autorizado pelo locador, realize os reparos necessários, havendo compensação do valor gasto nos aluguéis seguintes.
Por fim, há a previsão do inciso IV transcrito acima referente à responsabilidade do locador por vícios anteriores à locação, cuja aplicação se dá sob duas vertentes.
A primeira diz respeito aos vícios ocultos, que são aqueles problemas que já estavam presentes no imóvel antes do locatário assumir a posse, mas que só puderam ser constatados em momento posterior.
Os vícios ocultos, importante frisar, são aqueles que, tecnicamente, já acometiam o imóvel silenciosamente, de forma não aparente, e tornaram-se evidentes no decorrer do tempo. Pela sua natureza, na maioria das vezes estrutural, torna-se fácil concluir que de fato eram vícios ocultos, e não defeitos causados pela utilização indevida do locatário.
Justamente neste ponto é que reside a segunda vertente a ser analisada do inciso IV. É que o artigo 23, inciso V, estabelece ser obrigação do locatário realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
Portanto, na ponderação conjunta de todas as determinações da lei, o que se pode concluir é que o locador se obriga a entregar o imóvel e mantê-lo em condições de utilização ao fim destinado, devendo, portanto, reparar problemas tanto anteriores à locação – vícios ocultos – quanto aqueles que somente aparecerem na vigência do contrato. E, por outro lado, é de responsabilidade do locatário o conserto ou reparo de todos os danos por ele mesmo provocado.
A sublocação é um importante tema relacionado à locação e que desperta muitas dúvidas, principalmente aos locatários.
Neste breve artigo, sem esgotar todas as suas nuances, falarei um pouco a respeito deste instituto jurídico.
O QUE É SUBLOCAÇÃO?
A sublocação, em resumo, refere-se a um contrato de locação que o locatário realiza com um terceiro, disponibilizando, mediante pagamento de aluguel, o imóvel originariamente locado junto ao locador.
Em outras palavras, o Locador “A”, proprietário do imóvel “X”, loca-o ao Locatário “B”, pelo valor de R$ 1.000,00. “B”, por sua vez, firma um novo contrato de locação, desta vez na condição de Sublocador, ao Sublocatário “C”, pelo valor de R$ 800,00.
Verifica-se, assim, a existência da relação originária, entre locador e locatário, bem como uma segunda relação, na qual o segundo passa a ser o sublocador, diante de um terceiro sublocatário.
QUANDO A SUBLOCAÇÃO É POSSÍVEL?
De acordo com a Lei de Locações, apenas é permitido ao locatário sublocar o imóvel a um terceiro mediante consentimento prévio e escrito do locador.
Aqui, é importante esclarecer para que não restem dúvidas: a permissão do locador não se presume, ao passo que se o contrato nada disser a respeito, é vedado ao locatário realizar a sublocação.
Atualmente, na prática, é muito difícil que um contrato de locação preveja o consentimento prévio do locador à sublocação, a não ser que ela já esteja presente na negociação das partes com um dos elementos integrantes do negócio firmado pelas partes.
O que se vê na grande maioria dos contratos é a presença de uma cláusula que já se tornou padrão, vedando expressamente a sublocação.
Vejamos abaixo o que diz a lei:
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
O parágrafo 2º acima precisa ser lido e aplicado com muito cuidado pelos locatários. Isto porque, de acordo com sua redação literal, o locatário poderia realizar a sublocação e, na sequência, informar a sua ocorrência ao locador, que, por sua vez, teria o prazo de 30 dias para manifestar sua oposição.
Contudo, na prática, o locatário JAMAIS poderá seguir desta maneira por dois motivos principais:
(i) caso o locador discorde da sublocação – e provavelmente discordará na maioria dos casos – o locatário terá realizado uma verdadeira confissão, atestando expressamente e por escrito que infringiu disposição contratual de vedação à sublocação.
(ii) o encerramento prematuro do contrato de sublocação, pelo locatário sublocador, certamente lhe acarretará multa perante o terceiro sublocatário.
Desta forma, é primordial que o locatário obtenha a permissão escrita do locador antes de sublocar o imóvel.
QUAIS AS CONSEQUÊNCIAS DE UMA SUBLOCAÇÃO NÃO PERMITIDA?
Caso o locatário subloque sem dispor da prévia anuência do locador, a consequência pode ser a pior possível: encerramento do contrato de locação por descumprimento contratual, despejo e pagamento de multa.
A lei de locações prevê como uma das hipóteses de desfazimento da locação a prática de infração contratual:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
(…)
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
Além das penalidades acima mencionadas, isto é, possibilidade de o locador ajuizar uma ação de despejo e cobrar multa contratual – geralmente estabelecida no valor de 3 aluguéis – o locatário terá, ainda, todos os encargos e responsabilidades perante o sublocatário, em razão da necessidade de encerramento do contrato de sublocação.
LIMITAÇÃO DO ALUGUEL DA SUBLOCAÇÃO
Ao locatário, existe um último ponto importante sobre a sublocação: o valor do aluguel cobrado do sublocatário não pode ser superior ao aluguel devido ao locador originário.
Caso o sublocatário tome ciência de que está pagando um valor superior a esse limite, poderá requerer judicialmente a redução e, no meu entendimento, ainda cobrar a devolução daquilo que foi pago indevidamente.
CONCLUSÃO
Diante da breve análise realizada, constata-se que a sublocação é um tema delicado e que precisa ser aplicado de forma muito cuidadosa pelos locatários, sob pena de colocar a locação originária em risco, além de poder gerar uma dívida considerável.
Uma dúvida bastante corrente no mercado de locações é sobre a possibilidade e a forma em que se dá a atualização do valor do aluguel.
Para tais esclarecimentos, uma primeira diferenciação se faz necessária: não se pode confundir o simples reajuste do aluguel com a sua readequação aos valores de mercado.
Quando se fala em reajuste, trata-se simplesmente da atualização do valor inicialmente fixado, a fim de que sejam supridos os efeitos inflacionários. Assim, em praticamente 100% dos contratos de locação, há a previsão de que o aluguel será anualmente atualizado, definindo-se, desde já, o indexador – geralmente, IGP-M ou INPC.
Importante frisar que esta hipótese simplesmente atualiza o valor acertado pelas partes, de modo a compensar a perda de valor da moeda pelo transcurso de um ano.
Nesta hipótese, não existem muitos problemas ou complexidades. Locador e Locatário preveem o índice que será aplicado e, ano a ano, há sua incidência sobre o valor do aluguel.
Exemplificando: um contrato de locação com início em janeiro de 2016, cujo aluguel era de R$ 1.800,00 a ser reajustado anualmente pelo IGP-M, terá, a partir de janeiro de 2017, um aluguel de R$ 1.941,78, e, de janeiro de 2018 em diante, de R$ 1.946,12.
Note que, a depender do índice escolhido, a variação pode ser mínima.
Justamente por isso, existe uma outra possibilidade de modificação do valor locatício. Porém, esta outra hipótese, em regra, não estará previamente estabelecida no contrato e operará alteração muito mais substancial, fixando, de fato, um novo valor para o aluguel.
Trata-se da situação prevista nos artigos 18 e 19 da Lei do Inquilinato:
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
A situação que aqui se afigura é aquela em que, geralmente por fatores externos, é gerada grande valorização ou desvalorização do imóvel locado, de modo que a mera aplicação do índice de reajuste já previsto no contrato não é suficiente para adequar o valor do aluguel ao seu real valor de mercado para locação.
Imagine-se circunstâncias de patente melhoria de locomoção – construção de uma estação de metrô nas proximidades do imóvel locado – ou a inauguração de um supermercado, ou verdadeiro centro de compras que traz muita facilidade para o locatário. Um bairro que, quando do início da locação representava local periférico e de difícil acesso e, por incentivos de políticas públicas passa a receber maciço investimento para desenvolvimento.
O inverso também pode acontecer. Assim é o imóvel que, por exemplo, assistiu uma verdadeira derrocada da qualidade de seus arredores. Um bairro que, antes seguro, se viu despencar no ranking de criminalidade passando a ser um dos mais violentos. Ou, então, um imóvel vizinho que tenha, por exemplo, se transformado em uma casa de shows, notadamente atrapalhando o sossego e a qualidade de vida dos locatários.
As possibilidades são inúmeras. Todavia, o que precisa ficar claro é: se o valor de mercado da locação sofreu significativa alteração, seja a maior, seja a menor, a parte “prejudicada” – seja locador, em caso de aumento, seja locatário, em caso de redução, terá a possibilidade requerer judicialmente a readequação do valor do aluguel, a fim de que corresponda ao seu atual valor de mercado.
É a chamada Ação Revisional de Contrato de Locação, cujos requisitos são aqueles previstos nos artigos descritos acima: (i) não ter chegado a um acordo de forma amigável com a outra parte, e, principalmente, (ii) o decurso de, no mínimo, 03 anos de contrato ou do último acordo realizado que deu origem ao aluguel então vigente.
Em outras palavras e a título de exemplo: um contrato com início em janeiro de 2014, por exemplo, poderá ter seu valor revisto judicialmente a partir de janeiro de 2017. Entretanto, uma locação iniciada em janeiro de 2012 e que teve seu valor modificado – adequado aos patamares atuais de mercado – em janeiro de 2017, somente poderá ser objeto de ação revisional em janeiro de 2020.
É importante ficar claro que a revisão judicial do valor da locação pode ser requerida tanto pelo locatário quanto pelo locador e tem cabimento para locações residenciais e não residenciais.
Em artigo futuro, serão tratados os detalhes processuais da ação revisional, com as nuances de sua tramitação perante o Poder Judiciário.
Muito usado nos EUA, o Drywall é um sistema construtivo que vem crescendo no Brasil. Consiste em chapas duplas de miolo de gesso e face de papel-cartão, formando uma parede, e entre essas chapas é possível passar toda a fiação elétrica e de telefonia, a parte hidráulica e ainda utilizar algum tipo de isolamento térmico ou acústico.
É uma ótima e prática solução para quem precisa dividir ambientes e fazer estantes e nichos sem passar por uma reforma grande. Nada de sujeira e grandes resíduos! Ponto para o Drywall.
Vamos conhecer um pouco sobre esse sistema?
Existem 3 tipos de placas de madeira para Drywall:
Branco (ST)
Placa padrão usada para ambientes secos.
Rosa (RF)
Para ambientes que necessitam proteção contra o calor intenso.
Verde (RU)
É a placa usada em ambientes com umidade como banheiros, cozinhas e lavanderias.
A instalação do Drywall segue as seguintes etapas:
Estrutura: colocam-se guias metálicas no piso e no teto que sustentam os montantes verticais de aço galvanizado. Depois as chapas são parafusadas nesses perfis.
Cobertura das divisões: com objetivo de deixar a superfície completamente plana, é realizado o tratamento das juntas, utilizando massa e fitas específicas
.
Acabamento: Aplica-se o acabamento, que pode ser pintura, cerâmica ou madeira e etc.
Aqui vão mais alguns exemplos de ambientes que utilizaram esse sistema para decorar e dividir:
Que tal dar uma cara nova para sua casa utilizando Drywall? Na dúvida, peça ajuda profissional!
Por razões óbvias, morte é um assunto sobre o qual ninguém gosta ou tem desejo de falar.
Todavia, mesmo sendo desagradável, é um fato jurídico que gera inúmeras consequências ao mundo negocial. E em relação ao contrato de locação não é diferente.
O que acontece quando, em uma locação residencial, o locador ou o locatário falece?
Em primeiro lugar, a Lei de Locações estabelece que, morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. Isto significa que a partir do momento do óbito, ainda que não haja alteração formal no instrumento assinado, todos os herdeiros, conjuntamente, passam a ser considerados locadores.
Na prática, cumpre aos herdeiros notificarem formalmente o locatário sobre o falecimento do locador, indicando, desde logo, a qualificação e os dados bancários de cada herdeiro – se for mais de um – bem como o valor a ser depositado a cada um.
Aqui, vale esclarecer que a divisão do pagamento dependerá muito do caso concreto, ao passo que a afirmação de “transmite-se aos herdeiros” deve ser considerada apenas como regra geral.
Isto porque, outros aspectos influenciarão, como a existência de viúva (o) meeira (o), que, até a partilha e a depender do regime de bens, terá direito a metade do aluguel, ou, ainda, pode ser que o imóvel pertença a mais de um locador, em condomínio.
Como se vê, são diversas as condicionantes. Por isso, a depender do número de herdeiros, é bastante aconselhável que, em ocorrendo o falecimento, providenciem o inventário o mais rápido possível. Com o a efetivação da partilha, o locador passará a ser o herdeiro a quem coube o imóvel.
Ainda quanto ao falecimento do locador, uma situação bastante comum é aquela em que a partilha dos bens não se dá de forma amigável. Quando há divergências entre os herdeiros, dificilmente a solução para pagamento do aluguel será rápida e linear, como exposto acima.
Por isso, o locatário precisa atentar-se para que não realize o pagamento de forma equivocada, para quem não tenha direito. Se na ocasião do primeiro pagamento, após o falecimento, ainda não houver, de forma clara e expressa para quem deva ser realizado, o locatário deverá tomar as seguintes providências:
Pesquisar, no fórum da Comarca respectiva ou de residência do locador (caso este residisse em outra cidade) a existência de processo de inventário;
Em caso positivo, poderá realizar os pagamentos depositando-os em conta judicial e informando ao juiz do caso.
Em caso negativo, isto é, em não havendo inventário, restará ajuizar uma ação judicial chamada Ação de Consignação de Aluguéis em face dos herdeiros conhecidos.
De qualquer modo, como dito acima, esses são os quadros gerais. O desfecho, na prática, poderá ser diferente e muito mais simples, como, por exemplo, no caso em que exista uma administradora de bens como intermediadora no contrato e os aluguéis sejam depositados diretamente na conta desta empresa.
Ou, ainda, se já houver inventário instaurado, pode ser que o próprio juiz estabeleça que os pagamentos sejam realizados a uma conta bancária do Espólio (representado pelo inventariante).
Tudo dependerá do caso concreto.
Por outro lado, morrendo o locatário, dois caminhos são possíveis. No primeiro caso, a Lei de Locações prevê que o falecido será substituído pelo cônjuge sobrevivente ou pelo companheiro e, sucessivamente, pelos herdeiros necessários[1] e pelas pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel.
Caso alguma dessas pessoas também resida no imóvel, passará ela, na ordem de preferência acima, a ser considerada a locatária.
O segundo caminho é mais simples: se inexistem pessoas que atendam a essas condições, a locação simplesmente é extinta.
Em qualquer hipótese de falecimento do locatário, é necessário que o fiador seja devidamente notificado, se esta for a modalidade de garantia do contrato. Isto porque, uma vez que a fiança é uma garantia pessoal, o fiador não é obrigado a garantir o pagamento de pessoas diferentes do locador inicial, e terá 30 (trinta) dias para, se quiser, exonerar-se da fiança, ficando, de qualquer modo, responsável pelo prazo remanescente de 120 (cento e vinte) dias.
Por fim, é muito importante que diante dessas alterações subjetivas – morte de alguma das partes – o instrumento de locação seja aditado e assinado, contando as informações que correspondam à atual realidade.
[1] Herdeiros necessários: descendentes, ascendentes e cônjuge/companheiro.
