Como se sabe, o contrato de locação gera ao locatário, como obrigação principal, o pagamento do aluguel e demais encargos eventualmente previstos (condomínio, IPTU, etc).
Por alguma razão, no imaginário popular, criou-se a crença de que a ação de despejo somente seria cabível após determinado período de atraso – geralmente, imaginam o prazo de 3 meses.
Esse é um grande equívoco e que pode acarretar consequências seríssimas ao locatário.
Isto porque, a Lei de Locações não prevê prazo algum para que o Locador, frente ao inadimplemento do Locatário, precise aguardar para ajuizar uma ação de despejo.
A regra a ser seguida é: todo e qualquer descumprimento contratual cometido pelo Locatário possibilita a imediata distribuição da ação de despejo. Trata-se da regra geral estabelecida no artigo 9º da Lei de Locações:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
(…)
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
Assim, se o contrato de locação nada dispor em contrário – e geralmente não dispõe, passado um único dia do vencimento do aluguel e encargos sem que tenha sido realizado o pagamento, o Locador já poderá distribuir uma ação de despejo independentemente de notificação prévia oportunizando a quitação do débito.
O mesmo se diga em relação às cominações decorrentes do inadimplemento, isto é, a incidência de multa, juros de mora e atualização monetário sobre o total devido. Não se ignora que, nesse período de crise econômica, muitos locatários acabaram passando por dificuldades financeiras e não conseguiram honrar com o aluguel.
Neste particular, uma observação é muito importante. Em relação a aluguel de imóvel, o inadimplemento nunca será uma boa opção. Mesmo em momentos de dificuldade, o débito locatício deve ter preferência dentre os demais e nunca se pode contar com uma possibilidade de negociação futura.
A situação fica mais clara analisando-se o momento seguinte, ou seja, o ajuizamento da ação de despejo. O Locatário, recebendo a citação, terá uma última chance de regularização do débito. É o que prevê o artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato:
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
- a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
- b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
- c) os juros de mora;
- d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
Basicamente, se o Locatário permitir chegar ao ponto de uma ação de despejo, a única e derradeira forma de evitar a desocupação do imóvel será a realização de depósito judicial, no prazo de 15 dias, de todo o valor devido com a incidência de multa, atualização, juros, custas processuais e honorários advocatícios. Nenhum centavo a menos.
Passado esse prazo sem o pagamento – chamado de “purgação da mora” – não haverá mais nada que possa ser feito pelo Locatário para evitar o despejo. O Locador não será obrigado a aceitar nenhum tipo de acordo e a desocupação forçada do imóvel passa a depender única e exclusivamente da vontade dele.
Importante lembrar, ainda, que a Lei de Locações possibilita a purgação da mora – quitação em juízo para evitar o despejo – uma única vez a cada 2 anos. Essa é a redação do parágrafo único do artigo 62:
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Na prática, vemos muitos casos em que Locatários negligenciam ou não dão a devida importância ao pagamento dos encargos locatícios, imaginando que a qualquer momento, mesmo sem sede de ação de despejo, conseguirão realizar um acordo com o Locador.
Porém, não sabendo que, de acordo com a lei, o Locador não é obrigado a aceitar senão o pagamento imediato, somado a todos os encargos contratuais e processuais, e de uma única vez, acabaram sendo despejados.
A situação é ainda mais grave na seara da locação comercial. Não é raro ver negócios ruírem por irresponsabilidades em relação ao pagamento do aluguel. A lei prevê diversas benesses ao Locatário, impossibilitando que a locação seja desfeita pelo Locador, exceto em situações especialíssimas. Dentre elas, a principal é o atraso do aluguel. Em ocorrendo o inadimplemento, o Locatário perde, imediatamente, toda a proteção a ele outorgada pela lei.
