No cotidiano do mercado de locações, é extremamente comum a realização de contratos em que o locador ou o locatário sejam casados.
Nesta situação, é obrigatório que o respectivo cônjuge também assine o instrumento? A resposta – ou ao menos parte dela – encontra-se expressa logo no artigo 3º da Lei de Locações:
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Vemos, portanto, a premissa norteadora de que a concordância do cônjuge, por meio de sua assinatura no contrato, é obrigatória apenas para locações cujo prazo seja igual ou superior a 10 (dez) anos.
Uma dúvida que surge aqui é em relação ao regime de bens do casamento. Referida obrigação existe independentemente do regime escolhido?
Este tema é objeto de muitas discussões doutrinárias e jurisprudenciais. Por segurança, na prática, é aconselhável que se dispense a assinatura do cônjuge apenas quando o casamento estiver no regime de separação absoluta de bens.
E quais os efeitos da ausência da concordância conjugal? Muitos imaginam que esse “defeito” torna nulo o contrato de locação, invalidando-o em sua integralidade.
Não é bem assim. A Lei de Locações estabelece o seguinte:
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Isto significa – e corresponde à posição majoritária dos tribunais – que o contrato é totalmente válido e surte todos os efeitos e obrigações dentro do prazo de 10 anos.
A partir do momento em que se chega ao décimo ano, se inexistente a vênia conjugal, esse contrato de locação torna-se ineficaz exclusivamente em relação ao cônjuge que não concordou com a locação.
O que isso significa na prática?
Imagine um contrato de locação cujo locador é casado no regime de comunhão parcial de bens e sua esposa não tenha participado do ato. Até o décimo ano de contrato, ela nada poderá fazer e precisará respeitar o contrato. Porém, completados 10 anos, poderá ela, imediatamente, requerer a extinção do contrato e retomada do imóvel.
O que precisa ficar claro é que a ineficácia do período excedente a 10 aplica-se exclusivamente ao cônjuge que não participou do contrato. Em relação às partes locador e locatário, bem como a terceiros, o contrato permanece eficaz em todos os seus termos.
É bem verdade que 10 anos é um prazo bastante longo e não é muito comum em contratos de locação residencial recém firmados, mas somente àqueles que vêm sendo renovados e prolongados no tempo.
Por outro lado, este tema é de imprescindível importância para as locações comerciais, por serem comumente firmadas em prazos mais extensos e envolver outros aspectos econômicos, como investimento, ponto comercial, clientela, etc.
De todo modo, seja qual for a natureza da locação, as partes não podem se descuidar da questão conjugal e, sempre que possível, fazer com que todos os cônjuges assinem o instrumento contratual.
Por Bruno Perelli – RP Sociedade de Advogados
