FIADOR, CAUÇÃO DE TRÊS ALUGUÉIS, SEGURO-FIANÇA… VOCÊ CONHECE AS GARANTIAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO?
Como se sabe, para firmar um contrato de locação, uma das condições que o locador impõe ao pretenso locatário é o oferecimento de garantia, a fim de cobrir eventuais inadimplências de aluguel, outros encargos da locação e possíveis danos ao imóvel.
De acordo com a Lei de Locações, são quatro modalidades de garantia cuja escolha cabe ao locador:
- Caução;
- Fiança
- Seguro de Fiança Locatícia
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Neste breve texto, o intuito não é esgotar a análise do tema, entrando pormenorizadamente nas nuances de cada modalidade, o que será realizado em artigos específicos futuros. Busca-se, apenas, apontar os tipos e características gerais.
CAUÇÃO
Em primeiro lugar temos a caução, que nada mais é do que a indicação de bem – móvel ou imóvel, ou, então, o fornecimento de quantia em dinheiro, com a finalidade de garantir o cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário.
O bem ou o montante pecuniário – o que for acordado – ficará submetido, prometido, ao adimplemento de obrigações não pagas tempestivamente ou ressarcimento de danos ao imóvel.
FIANÇA
A segunda modalidade é a fiança, que, certamente, é a mais utilizada no dia-a-dia locatício. Seu conceito vem estampado no Código Civil, artigo 818:
Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.
Deste modo, esta espécie de garantia nada mais é do que a indicação de pessoa física ou jurídica – fiadora – a qual se compromete a garantir o cumprimento do aluguel e dos encargos e/ou outros danos, caso o locatário – afiançado – assim não o faça.
Importante lembrar que a indicação à fiança ensejará a ele, fiador, importantes consequências e, por isso, é imprescindível que esteja bastante esclarecido sobre a responsabilidade assumida. Este tema será minuciosamente tratado em artigo futuro.
SEGURO-FIANÇA
O terceiro tipo de garantia locatícia é, talvez, aquele que forneça a maior segurança ao locador contra inadimplementos do locatário. Trata-se do seguro fiança.
Aqui, também podemos nos socorrer do conceito dado pelo Código Civil Brasileiro: Pelo contrato de seguro, o segurador se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo a pessoa ou a coisa, contra riscos predeterminados.
Essencialmente, o seguro-fiança em nada se diferencia dos contratos securitários mais comuns, que todos nós fazemos no dia-a-dia, como o seguro de veículo.
Uma seguradora é contratada e, mediante pagamento do prêmio, emite uma apólice assegurando ao beneficiário – no caso, o locador – a cobertura em caso de sinistro – aqui representado pelo não pagamento do aluguel ou encargos locatícios pelo locatário, além de eventuais danos ao imóvel.
CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE INVESTIMENTO
Por fim, a última opção de garantia prevista pela Lei de Locações, inserida em 2005, refere-se à cessão fiduciária de quotas de investimento.
Esta modalidade pode ser considerada uma sofisticação do mercado moderno e, por isso, é desconhecida por muitas pessoas do próprio ramo imobiliário. Por meio dela, quotas titularizadas pelo locatário, ou até mesmo por terceiros, são cedidas fiduciariamente ao locador, que passa a ser o que chamamos de “proprietário resolúvel” daquelas quotas.
Em outras palavras, por meio de procedimento perante o administrador do fundo de investimento e o agente financeiro custodiante das quotas, estas se tornam indisponíveis enquanto perdurar o contrato de locação e seu futuro dependerá da ocorrência de dois eventos:
- O término do prazo da locação, com a devolução do imóvel pelo locatário ao locador, sem que se verifique inadimplemento algum, o que gerará a extinção da cessão fiduciária, passando o locatário – ou terceiro – a ser o proprietário pleno das quotas; ou
- O inadimplemento de obrigações contratuais e/ou verificação de danos ao imóvel, o que possibilitará ao locador, por meio de procedimento próprio, executar a garantia a fim de obter a propriedade plena das quotas com o intuito de ressarcir-se dos não pagamentos do locatário.
LIMITES E PENALIDADES
Estabelecidos os conceitos gerais de cada modalidade, resta ainda esclarecer que a Lei de Locações proíbe ao locador exigir mais de um tipo de garantia em um mesmo contrato.
Caso assim o faça, isto é, o contrato preveja duas modalidades distintas de garantia, apenas aquela que primeiro aparecer no instrumento será considerada válida, ao passo que a segunda será tida como nula.
E não é só isso. Conforme estabelece o artigo 43 da Lei do Inquilinato, o locador que fizer tal exigência estará cometendo contravenção penal e se sujeitará às respectivas sanções:
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
(…)
II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
Por fim, o que precisa ficar claro é que o tema ora tratado é complexo, uma vez que cada modalidade possui características, procedimentos e consequências próprias.
Por isso, é muito importante que todos aqueles que atuam no mercado locatício, seja locador, locatário, fiador, corretores ou imobiliárias, estudem e estejam cientes sobre o assunto.
