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O que é IPTU?

Hoje inauguramos uma nova categoria no Blog Aluggar, o Glossário Imobiliário! Aqui vamos explicar e simplificar um pouco do vocabulário utilizado no mercado imobiliário.

O que significa IPTU?

IPTU é a sigla para Imposto Predial e Territorial Urbano, Cobrado das pessoas que possuem uma propriedade imobiliária urbana, como um apartamento, sala comercial, casa ou outro tipo de imóvel dentro de uma região urbanizada.

Como é calculado o IPTU?

A alíquota utilizada para calcular o IPTU é estabelecida por cada município, e pode variar conforme os estados. 

O valor do tributo é definido com base no valor venal do imóvel, calculado a partir da Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) do município. Este documento oficial cataloga o preço médio do metro quadrado em cada via da cidade. Assim, para descobrir quanto você vai pagar de IPTU, basta aplicar ao valor venal da sua propriedade as alíquotas determinadas pela legislação municipal. Boa parte dos municípios adota o cálculo progressivo do imposto. “A alíquota é definida pelo valor do imóvel. Quando menor o valor, menor a alíquota”, afirma Nelson Lacerda, advogado tributário do escritório Lacerda & Lacerda.

Qual a finalidade do IPTU?

A finalidade principal do IPTU é a arrecadação de recursos financeiros aos municípios, tendo vista em que não é um imposto vinculado a alguma finalidade. Dessa forma, ele pode ser utilizado nas mais diversas atividades do governo municipal, que não precisam estar relacionadas aos interesses do proprietário.

Sendo a principal função do IPTU  a arrecadação, ele é considerado um imposto fiscal. Pode assumir caráter extrafiscal em determinadas hipóteses, como para estimular o proprietário a cumprir a função social da propriedade.

Quem paga o IPTU? Inquilino ou proprietário?

Fontes: Exame.com; Wikipédia

Devolução do imóvel sem motivo antes do término do contrato. Pode?

DEVOLUÇÃO IMOTIVADA ANTES DO TÉRMINO CONTRATUAL

Tema de grande relevância prática no dia-a-dia do direito das locações refere-se à possibilidade – ou não – de devolução do imóvel, pelo locatário, antes do prazo contratualmente estabelecido.

Em relação ao locador (proprietário), não existe muita discussão, pois somente poderá reaver o imóvel após o escoamento do prazo, ou diante da existência de inadimplemento de obrigação contratual por parte do locatário.

Mas e em relação a ele, locatário, é possível resolver injustificadamente?

A respeito do assunto, o artigo 4º da Lei de Locações estabelece que com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Em primeiro lugar, o mencionado artigo 54-A é aplicado somente a locações não residenciais, e, portanto, não será analisado neste artigo.

Resta, assim, a previsão de que o Locatário de imóvel residencial pode, a qualquer tempo, proceder à devolução do bem locado, desde que pague a multa estipulada, a qual será devida sempre de forma proporcional ao período restante do contrato.

Podemos exemplificar da seguinte maneira: seja um contrato de locação residencial com prazo de 30 meses, com aluguel de R$ 2.000,00 e multa prevendo o pagamento de 3 aluguéis pela rescisão antecipada.

Em havendo o pedido de devolução, por exemplo, no 15º mês, tem-se a apuração da multa no patamar de R$ 3.000,00 (2.000 x 3 = 6.000,00

-> 6.000,00 / 30 = 200 -> 15 x 200 = 3.000).

Vê-se, assim, que o valor total da multa é dividido pelo número de meses do contrato e, mês a mês, seu total é proporcionalmente descontado.

Situação bastante comum é a previsão contratual possibilitando o locatário rescindir o contrato após determinado prazo, sem a necessidade do pagamento de multa.

Mesmo não havendo uma disposição legal ou jurisprudencial vinculando o assunto, mantemos a posição de que, neste caso, se o Locatário pleitear a entrega do bem antes mesmo do período de carência, a multa será proporcional ao prazo total do contrato.

Isto porque, a possibilidade de encerramento sem multa é colocada no contrato em total benefício do locatário, garantindo ao locador um período mínimo de segurança, de certeza de cumprimento do acordo, de modo que não seria aceitável locatário beneficiar-se duplamente, mesmo não cumprindo sequer o período de carência.

Por fim, uma ressalva é importante. É que o mesmo artigo 4º da Lei do Inquilinato prevê, em parágrafo único, uma exceção à regra da multa:

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

 

Nestes termos, caso a locação tenha sido firmada exclusivamente por motivos profissionais que obrigam o locatário a residir distante de sua terra natal, em ocorrendo transferência pelo empregador, não terá cabimento a cobrança de multa.

7 dicas de aplicativos para decorar sua casa e pegar dicas para usar seu mobile para planejar ambientes

Depois de conhecer esses aplicativos, pelo menos um você vai querer ter no seu celular

Então você finalmente encontrou o apartamento no Cabral que tanto queria. Parabéns! Mas… quem foi que disse que o trabalho termina por aí? Agora, mais do que nunca, você deve querer que o apartamento reflita os seus gostos e seja do jeito ideal para que toda a sua família se sinta confortável morando nele.

Para a sua felicidade, felizmente existem inúmeros aplicativos que podem te ajudar a decorar o seu espaço – uma ótima notícia se, assim como nós, você odeia fazer compras e a simples ideia de passear por toda a cidade logo faz você querer tirar um cochilo.

Graças à revolução digital vivenciada atualmente, hoje em dia você pode fazer quase tudo a partir do seu smartphone, o que também inclui encontrar as ideias perfeitas para decorar a sua casa e planejar ambientes.

Se você procura por apartamentos para alugar no Centro de Curitiba há muito tempo, com certeza já deve estar familiarizado com o Pinterest e até podemos concordar que essa plataforma ajuda, até certo ponto, a ter ideias legais de bons imóveis para locação e de decoração e planejamento de interiores.

No entanto, também temos que concordar que, embora seja produtivo ver ideias de outras pessoas, nada se compara à possibilidade de utilizar aplicativos que permitam a você visualizar exatamente como essas ideias poderão ficar no espaço real da sua casa.

Bom, então sem mais delongas, segue abaixo a nossa lista com 7 dicas de aplicativos para decorar sua casa e pegar dicas para usar seu mobile para planejar ambientes. Esperamos que goste!

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Crédito da imagem: Bruce Mars/Pexels

  1. App da Houzz

O app da Houzz é uma ótima plataforma para quem busca por boas ideias de design de interiores para decorar o seu apartamento no Cabral.

O aplicativo, que conta com reformas em casas de celebridades como Mila Kunis e Kristen Bell, permite que você use o “Visual Match”, uma tecnologia de reconhecimento visual, para descobrir e comprar produtos e materiais diretamente de fotos na Houzz.

E, se você está se perguntando como ficaria determinado lustre ou sofá em sua sala de estar, basta selecionar o recurso “Visualizar em meu quarto” e usar a câmera do seu iPhone ou iPad para ver como esses produtos poderiam se encaixar no seu lar.

  1. App da Hutch

Tudo o que você precisa para usar o app da Hutch é uma foto do seu espaço, um orçamento e a aparência que você quer experimentar. De posse desses dados, o aplicativo revela uma renderização personalizada de produtos escolhidos a dedo, mostrando exatamente como ficariam no seu apartamento.

Usar esse aplicativo é uma maneira simples de descobrir o seu estilo, experimentar looks de designers em seu espaço e encontrar e comprar os móveis certos para qualquer sala. De quebra, você também pode receber uma consulta de design gratuita a cada 24 horas.

Caso esteja interessado em mais do que isso, você pode pagar uma pequena taxa para usufruir de serviços extras.

  1. ColorSnap

Caso o seu maior problema ao procurar por bons pontos de aluguel Curitiba seja decidir qual deles tem a melhor paleta de cores para a sua família ou para a sua empresa, talvez o app da ColorSnap possa ser a solução que você estava procurando.

Lembra-se daquela amostra gigante de tintas que a Lorelai carregava na série Gilmore Girls quando ela e Luke estavam reformando a casa? Bem, agora você pode usar o aplicativo ColorSnap para escolher uma cor de tinta a partir do seu smartphone ao invés de ter que arrastar cerca de cinco quilos de amostras de tinta para o local onde mora.

O aplicativo pode até combinar cores de tintas com as imagens que você fornece, para que assim você tenha certeza na hora de escolher a cor que melhor corresponda à sua vibração.

  1. App da Brit + Co

O site e o aplicativo gratuito da Brit + Co permitem que você explore maneiras criativas de decorar e projetar cada parte de sua vida – desde ideias de receitas, projetos de bricolagem, conceitos de design de interiores, tutoriais de beleza e muito mais.

“Desde fechar um negócio no trabalho até fazer curadoria de suas casas ou um coquetel inesquecível – essa é a geração de mulheres mais dinâmica, multifacetada e informada que já existiu”, observou o fundador do app, Brit Morin.

“Nossa missão é fazer parte dessa evolução e inspirar e capacitar nossa comunidade a usar a criatividade para moldar suas vidas para melhor”, conclui o fundador.

  1. Design Home

A Design Home traz o melhor do mundo do design ao alcance dos seus dedos através de desafios de design interativos. Se você gosta de jogos tanto quanto gosta de decorar, este aplicativo oferece ambos.

Basicamente, o app permite que você seja seu próprio designer de interiores e veja como móveis e acessórios domésticos reais podem ser dispostos em diferentes ambientes com alguns aspectos divertidos de jogos, como desafios e votações.

Essa faceta de game que é capaz de permitir que seus sonhos de design ganhem vida e ainda que você receba feedbacks em tempo real e validação da comunidade. É uma escolha excelente para especialistas em decoração que trabalham no mercado de imóveis com apartamentos para alugar no Centro de Curitiba.

  1. App bHome

A melhor parte de conseguir um novo apartamento é torná-lo um lar, e a bHome pode ser uma peça-chave na realização dessa tarefa. Com a missão de ajudá-lo a criar uma casa mais bonita, acolhedora e única, a bHome é composta por um seleto grupo de especialistas em casa e jardim.

Use o aplicativo bHome para folhear blogs, mídias sociais, lojas especializadas e ter dicas dos próprios especialistas para obter ideias sobre como transformar seus desejos de decoração em realidade.

  1. Adobe Color Capture

Você já desejou poder “engarrafar” as cores daqueles incríveis pontos disponíveis para aluguel Curitiba e usá-las como uma paleta para uma sala? Graças à tecnologia por trás do Adobe Color Capture, você pode fazer exatamente isso.

Quando estiver por aí e encontrar combinações de cores, formas ou padrões inspiradores, basta abrir o aplicativo e tirar uma foto do que está vendo.

Antes que perceba, você terá um esquema de cores personalizável, padrões 3D e gráficos vetoriais compatíveis com vários programas de software de design para ajudá-lo a criar seu próximo grande projeto de interior.

Compartilhe o post com os seus amigos e dê também a eles a oportunidade de ter acesso a esses incríveis aplicativos para decoração e planejamento de interiores!

Por: Chaves na mão

Venda de Imóvel Locado – O comprador deve respeitar a locação vigente?

Quando o assunto é locações, há uma dúvida recorrente que sempre paira na cabeça dos envolvidos: se um imóvel locado é vendido, o comprador é obrigado a respeitar o contrato de locação?

O tema é tratado pela Lei de Locações, em seu artigo 8º:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Como se nota, quando da alienação do imóvel, regra é que o novo proprietário poderá notificar o Locatário, para desocupação do imóvel em 90 dias.

Todavia, existe uma exceção – e aqui reside a providência cabível aos Locatários a fim de não serem surpreendidos com a necessidade de devolver o imóvel, em uma eventual venda do imóvel.

Para resguardar seu direito e obrigar o adquirente a respeitar o prazo restante da locação, é necessária a observação cumulativa dos seguintes requisitos:

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            A – Locação por tempo determinado

Independentemente de qualquer outro aspecto, o respeito ao contrato de locação exige que, ao tempo da compra e venda do imóvel a terceiros, o contrato esteja vigendo por tempo determinado.

Desta forma, caso o prazo contratual já esteja encerrado e, sem renovação, a locação esteja por prazo indeterminado, o adquirente poderá notificar o Locatário para desocupação do imóvel em 90 dias.

            B – Cláusula de vigência

 A chamada “clausula de vigência” refere-se à existência de disposição, no contrato, prevendo que em caso de venda do imóvel, o novo proprietário será obrigado a respeitar a locação até o fim.

            C – Registro na matrícula do imóvel

 Por fim, o último e obrigatório requisito é que o contrato de locação, contendo a cláusula de vigência, esteja devidamente averbado junto à matrícula do imóvel.

Trata-se de providência que o Locatário poderá fazer, comparecendo ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel locado é registrado, com o contrato de locação assinado por ambas as partes e requerendo a averbação do instrumento na matrícula do imóvel.

Importante mencionar, também, que se por um lado o cumprimento dos requisitos acima protegem o Locatário, por outro, o Locador pode enfrentar maiores dificuldades caso opte – ou necessite – realizar a venda do imóvel durante a locação, visto que a existência da restrição de utilização do bem, até o final da locação, pode afastar eventuais pretendentes a compradores.

No mais, mesmo que não conste a cláusula de vigência em contrato ou este não esteja devidamente averbado no Cartório de Registro de Imóveis, o adquirente é obrigado a notificar o Locatário sobre sua intenção de desocupação do imóvel, notificando-o dentro do prazo de 90 dias contados do registro da compra e venda do imóvel.

7 dicas para proprietários que querem alugar seu imóvel

Antes de alugar seu imóvel, conheça quais são as despesas que você terá como locador, que regras devem constar do contrato e como atrair bons inquilinos.

A situação anda difícil e você, de repente, decidiu que está na hora de pegar aquele imóvel que está desocupado e colocar no mercado de aluguel. Para quem não tem experiência nessa área, surgem muitas dúvidas: como atrair possíveis inquilinos? Quais são os gastos que o proprietário terá com esse aluguel? Para responder essas e outras perguntas, a  Época NEGÓCIOS conversou com profissionais do setor imobiliário para formular algumas dicas.

O primeiro passo é decidir quem vai cuidar da administração do imóvel. Se for você mesmo, é aconselhável buscar amparo na lei e se informar para não correr o risco de levar calote ou um processo por irregularidades. Formalizar um contrato é o passo inicial, assim fica tudo às claras. Tenha em mente apenas que, nesse caso, você terá de escolher os inquilinos, discutir o contrato e fazer a cobrança.

Se você prefere não ter margem para dores de cabeça, então a opção é procurar uma imobiliária. Além de uma empresa de confiança, seria preferível que o escritório estivesse localizado próximo do imóvel ou, pelo menos, na mesma região da cidade em que fica o imóvel. “A imobiliária deverá conhecer o imóvel e fazer uma pesquisa sobre as características do bairro para determinar um preço para o aluguel”, diz a diretora de Locação, Roseli Hernandes.

Boa apresentação

Por lei, o proprietário é obrigado a comercializar um imóvel que tenha condições de habitabilidade, ou seja, que apresente boas condições para quem vai viver lá. Mais do que isso, quando o mercado de imóveis para aluguel anda aquecido, é importante manter uma boa aparência para atrair inquilinos.

Quando a propriedade fica fechada durante um período, ainda assim é preciso cuidar da manutenção, mantendo o local sempre limpo. Sabe aqueles lugares que têm cara de abandonados? Então, evite a todo custo. Se o imóvel possui jardim, mantenha a grama aparada. Piscina? Sempre limpa. Se a cidade estiver passando por um período de estiagem, é até melhor esvaziar e limpar do que deixar a água suja. A falta de cuidados, além de dificultar fechar o contrato para o aluguel, também pode desvalorizar o imóvel.

Roseli Hernandes explica que uma propriedade não deve dar ao inquilino a sensação de que há reformas que precisam ser feitas – já que significa mais gastos para ele.

“Estamos em um momento no país em que há muitos imóveis vagos, por isso os inquilinos estão bem seletivos”, diz a diretora de Locação. Ela enfatiza que o ideal é manter o imóvel que será alugado sempre em boas condições. “O imóvel é como se fosse um produto que está na prateleira e alguém precisa comprar”.

Anunciar é alternativa

Em tempos de mobilidade digital, a melhor forma de atrair a atenção de futuros inquilinos é divulgar o local nas redes. Para isso, tire fotos dos ambientes do imóvel, em ângulos que favoreçam cada ambiente. Por exemplo: antes de tirar fotos do quarto, garanta boa iluminação para mostrar que é arejado e iluminado. Se houver garagem, tente mostrar o espaço completo. Se a cozinha conta com bons armários, vale um detalhe. Armários nos quartos? Valem fotos com portas abertas para mostrar o interior. Quando estiver satisfeito com o resultado, é só começar a publicar em sua própria timeline, repassar aos amigos ou então enviar à imobiliária para que seja feita a apresentação no site.

Definir um preço de aluguel que seja compatível com o imóvel divulgado e sua localização é fundamental para conseguir mais cliques.

“Se o imóvel estiver com preço acima do mercado, é muito provável que nem apareça no sistema de busca”, avisa Roseli Hernandes. “As pessoas normalmente procuram um certo tipo de imóvel, colocando as faixas de preços de aluguéis que estão dispostas a pagar. Se o valor estiver acima do preço médio, não será visto”.

Aberto a visitação

Essa é a hora de convencer o possível locatário que aquele é o imóvel ideal para ele. Para isso, é importante facilitar ao máximo o acesso ao local. “Se não visita não tem locação”, diz a diretora de Locação da Lello Imóveis em São Paulo.

Como prática de segurança, sempre que o contrato é fechado com uma imobiliária, uma cópia da chave fica disponível para visitas agendadas. Se o imóvel é um apartamento, localizado em edifício com portaria, outra possibilidade é deixar uma cópia no local. Mas atenção: é importante manter um contato direto com a portaria para avisar quando possíveis inquilinos vão conhecer o local. Deixar uma pessoa entrar, sem aviso, pode ser um risco para o condomínio.

Se você vai fazer a administração do imóvel, tenha em mente que é sempre melhor agendar visitas para que ninguém perca tempo. Mas procure ser flexível com relação aos horários, já que muita gente trabalha até tarde e sua única chance de visitar um imóvel poderia ser além do horário comercial.

 

Conheça o inquilino

Antes de fechar o contrato com seu inquilino, é necessário uma boa conversa para entender as expectativas da pessoa, oferecer informações e tirar dúvidas. Além disso, é imprescindível pesquisar a “saúde financeira” do locatário, para saber se ele tem condições de cumprir com o pagamento do aluguel.

“Peça ao locatário certidões que comprovem que ele não tem qualquer tipo de problema com a justiça ou que esteja devendo dinheiro para alguém”, indica Raphael Moreira, sócio da área imobiliária da Veirano Advogados. Instituições como o Serviço de Proteção do Crédito (SPC) e o Serasa podem ajudar nessa pesquisa.

As informações que um locador precisa ter em mãos vão ajudar na decisão na hora de estabelecer que tipo de garantia – fiador, seguro fiança, depósito caução ou título de capitalização – que será utilizada pelo inquilino. A garantia é, como o próprio nome diz, uma rede de segurança para proteger o locador em caso de inadimplência durante a vigência do contrato.

Seja flexível

Sempre que receber uma proposta por parte de um potencial inquilino, é preciso estar aberto à negociação, tanto de possíveis cláusulas que possam ser pedidas por parte do inquilino, quanto no momento de determinar qual será a garantia adotada.

Isso pode incluir desde um pedido para a mudança na data de recebimento do aluguel quanto a possibilidade de reembolsos no caso de benfeitorias no imóvel, desde que aprovadas pelo dono. Se um imóvel para aluguel não conta com armário embutidos, por exemplo, talvez seja interessante ratear custos ou descontar do aluguel valores combinados, já que ao final do contrato os armários continuarão no imóvel. Outra possibilidade é que, em caso de um imóvel que seja alugado por várias pessoas, em lugar de um único contrato, o locador poderia fechar contratos individuais – uma boa maneira de evitar a sublocação.

“Ser flexível ajuda bastante na hora de impressionar o inquilino”, diz Roseli Hernandes. Segundo ela, conforme a lei de oferta e procura do mercado, um locador disposto a negociar teria mais chances de ocupação de seu imóvel. “Do contrário, você restringe as possibilidades para que se alugue o imóvel”, acrescenta Roseli.

Fechando o contrato

Quando chega o momento de assinar o contrato, é imprescindível atentar para alguns pontos. O advogado Raphael Moreira diz que há quatro pontos principais que devem constar no acordo: o preço do aluguel, o tempo de vigência do contrato (o tempo médio é de 30 meses), a garantia e eventuais penalidades, caso haja inadimplência.

O contrato deve incluir também o critério para reajuste e cláusulas para rescisão. O reajuste é feito anualmente, em geral seguindo o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, que é o índice usado como referência nos contratos de aluguel. Se as duas partes concordarem com outro tipo de reajuste, isso também deve ficar claro no contrato.

Em relação à rescisão do contrato, o texto deve estabelecer o valor da multa, caso o inquilino ou o locador decidam terminar o acordo antes do prazo estabelecido.

“No contrato de locação no Brasil, o locador não pode livremente rescindir o contrato”, afirma Raphael Moreira, da Veirano Advogados. Pela lei, esse direito é dado ao locatário, “desde que ele pague uma multa sobre isso”. “É importante que a multa e os critérios de aplicação estejam registrados no contrato”, completa o advogado.

Vale lembrar que após a assinatura do contrato, o inquilino pode pedir a inclusão de seu nome em contas de luz, água e gás. Isso não implica que o imóvel ficaria em seu nome, apenas é praxe no mercado imobiliário, por isso alguns locatários pedem documentação para que possam oficializar seu novo endereço junto a concessionárias.

Colocando a mão no bolso

Apesar de o aluguel do imóvel ser uma fonte de renda, o proprietário também tem alguns gastos na operação. Como administrador do imóvel, sempre há cópias de documentos para fazer, pequenas reformas ou consertos. Deixando o imóvel sob administração de uma imobiliária, o locador paga uma comissão pelo serviço. Em geral, o primeiro aluguel é repassado integralmente para a imobiliária, como forma de pagamento pelos serviços anteriores ao aluguel. Depois disso, paga-se mensalmente, em média, 10% do aluguel e dos encargos – se a imobiliária também administrar o pagamento do IPTU e condomínio, por exemplo.

Essas despesas como condomínio , energia são denominadas “despesas ordinárias” e com o início do contrato de aluguel, ficam sob responsabilidade do inquilino. Ao dono do imóvel cabem as chamadas “despesas extraordinárias”, como as obras de condomínio que possam vir a ser feitas para valorizar o imóvel. Digamos que os proprietários dos apartamentos decidam construir uma piscina no condomínio; nesse caso, essa despesa vai para o locador, não para o inquilino.

Se houver problemas no imóvel, durante o período de vigência do contrato de aluguel, como um vazamento, o proprietário só deve pagar se for comprovado que o problema era anterior à locação do inquilino. Se por imprudência ou mal uso, o inquilino quebrou alguma estrutura do imóvel, esse dano deve ser pago integralmente por ele.

 

Fonte: Época Negócios