A sublocação é um importante tema relacionado à locação e que desperta muitas dúvidas, principalmente aos locatários.
Neste breve artigo, sem esgotar todas as suas nuances, falarei um pouco a respeito deste instituto jurídico.
O QUE É SUBLOCAÇÃO?
A sublocação, em resumo, refere-se a um contrato de locação que o locatário realiza com um terceiro, disponibilizando, mediante pagamento de aluguel, o imóvel originariamente locado junto ao locador.
Em outras palavras, o Locador “A”, proprietário do imóvel “X”, loca-o ao Locatário “B”, pelo valor de R$ 1.000,00. “B”, por sua vez, firma um novo contrato de locação, desta vez na condição de Sublocador, ao Sublocatário “C”, pelo valor de R$ 800,00.
Verifica-se, assim, a existência da relação originária, entre locador e locatário, bem como uma segunda relação, na qual o segundo passa a ser o sublocador, diante de um terceiro sublocatário.
QUANDO A SUBLOCAÇÃO É POSSÍVEL?
De acordo com a Lei de Locações, apenas é permitido ao locatário sublocar o imóvel a um terceiro mediante consentimento prévio e escrito do locador.
Aqui, é importante esclarecer para que não restem dúvidas: a permissão do locador não se presume, ao passo que se o contrato nada disser a respeito, é vedado ao locatário realizar a sublocação.
Atualmente, na prática, é muito difícil que um contrato de locação preveja o consentimento prévio do locador à sublocação, a não ser que ela já esteja presente na negociação das partes com um dos elementos integrantes do negócio firmado pelas partes.
O que se vê na grande maioria dos contratos é a presença de uma cláusula que já se tornou padrão, vedando expressamente a sublocação.
Vejamos abaixo o que diz a lei:
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
- 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
- 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
O parágrafo 2º acima precisa ser lido e aplicado com muito cuidado pelos locatários. Isto porque, de acordo com sua redação literal, o locatário poderia realizar a sublocação e, na sequência, informar a sua ocorrência ao locador, que, por sua vez, teria o prazo de 30 dias para manifestar sua oposição.
Contudo, na prática, o locatário JAMAIS poderá seguir desta maneira por dois motivos principais:
(i) caso o locador discorde da sublocação – e provavelmente discordará na maioria dos casos – o locatário terá realizado uma verdadeira confissão, atestando expressamente e por escrito que infringiu disposição contratual de vedação à sublocação.
(ii) o encerramento prematuro do contrato de sublocação, pelo locatário sublocador, certamente lhe acarretará multa perante o terceiro sublocatário.
Desta forma, é primordial que o locatário obtenha a permissão escrita do locador antes de sublocar o imóvel.
QUAIS AS CONSEQUÊNCIAS DE UMA SUBLOCAÇÃO NÃO PERMITIDA?
Caso o locatário subloque sem dispor da prévia anuência do locador, a consequência pode ser a pior possível: encerramento do contrato de locação por descumprimento contratual, despejo e pagamento de multa.
A lei de locações prevê como uma das hipóteses de desfazimento da locação a prática de infração contratual:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
(…)
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
Além das penalidades acima mencionadas, isto é, possibilidade de o locador ajuizar uma ação de despejo e cobrar multa contratual – geralmente estabelecida no valor de 3 aluguéis – o locatário terá, ainda, todos os encargos e responsabilidades perante o sublocatário, em razão da necessidade de encerramento do contrato de sublocação.
LIMITAÇÃO DO ALUGUEL DA SUBLOCAÇÃO
Ao locatário, existe um último ponto importante sobre a sublocação: o valor do aluguel cobrado do sublocatário não pode ser superior ao aluguel devido ao locador originário.
Caso o sublocatário tome ciência de que está pagando um valor superior a esse limite, poderá requerer judicialmente a redução e, no meu entendimento, ainda cobrar a devolução daquilo que foi pago indevidamente.
CONCLUSÃO
Diante da breve análise realizada, constata-se que a sublocação é um tema delicado e que precisa ser aplicado de forma muito cuidadosa pelos locatários, sob pena de colocar a locação originária em risco, além de poder gerar uma dívida considerável.
