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Tag: locação

Locação Residencial – Como funciona a retomada para uso próprio?

Bruno Perelli

Em artigo anterior, explicamos o motivo pelo qual não compensa ao Locador formalizar um contrato de locação com prazo inferior a 30 meses.

Caso o instrumento locatício seja verbal ou, se por escrito, estabeleça um prazo inferior a 30 meses, findo este, haverá a renovação automática do contrato e a locação somente poderá ser desfeita após 5 anos ininterruptos de contrato, ou se ocorrerem situações bastante específicas.

Dentre tais hipóteses, uma das mais comuns é a chamada “retomada para uso próprio”.

A Lei de Locações, então, possibilita a retomada do imóvel pelo Locador, se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.

Como se vê, em primeiro lugar, é possível que o locador encerre a locação desde que a finalidade seja a utilização do imóvel por ele próprio, ou por seu cônjuge ou companheiro (caso de união estável), seja qual for a destinação – residencial ou comercial.

Aqui, o ordenamento promove uma clara prevalência do direito de propriedade do Locador sobre o contrato de locação residencial, vigente por prazo indeterminado.

Sob outra vertente, também será considerada para uso próprio a retomada fundamentada na necessidade de utilização do imóvel por descendente ou ascendente do Locador, para fins exclusivamente residências e desde que estas pessoas, assim como os respectivos cônjuges ou companheiros, não possuam imóvel residencial próprio.

Neste ponto, como não se trata de necessidade do próprio Locador, mas de familiares próximos – filhos, netos, pais, avós, etc. – a Lei do Inquilinato é mais rígida, limitando a finalidade, que deverá ser residencial, e impondo a condição de aquelas pessoas não possuírem imóveis residenciais próprios.
E não é só isso.

Dentro destas possibilidades de retomada, existem duas situações especialíssimas que exigem que a necessidade da retomada seja devidamente comprovada judicialmente. São elas:

(i) Se o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
(ii) Se o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio

Em ocorrendo alguma destas hipóteses, é obrigatória a comprovação da necessidade por meio de ação judicial. Caso o Locador não seja capaz de realizar essa prova, o Locatário não precisará entregar o imóvel.

Por fim, há um requisito que é obrigatório em todo e qualquer caso de retomada para uso próprio: o Locador precisa demonstrar se o proprietário do imóvel, com imissão na posse e título registrado na matrícula.

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O que isso significa? A uma primeira vista, tal requisito pode ser considerado como presumível, afinal de contas, na quase totalidade das locações, imagina-se que o locador seja o proprietário.

Porém, ao estabelecer a necessidade de título registrado na matrícula, impede-se o exercício da retomada para uso próprio por aqueles Locadores que dispõem apenas de compromisso de compra e venda, não registrada na matrícula – popularmente conhecido como contrato de gaveta.

No mais, um último ponto precisa ser colocado: e se o Locador retomar o imóvel do Locatário sustentando, de forma simulada, uma das situações previstas em lei como uso próprio, mas, em realidade, dar outra destinação daquela declarada, como por exemplo locando-o para terceiro?

Bem, neste caso o Locador terá incorrido em ilícito penal, devidamente tipificado pela Lei de Locações:

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
(…)
II – deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano.

Vê-se que após a retomada para uso próprio, o Locador precisa dar a destinação que serviu de embasamento para o pedido, dentro do prazo de 180 dias, além de manter essa destinação por pelo menos um ano.

Por tal razão, é preciso ter muito cuidado quando se fala em retomar o imóvel locado para uso próprio, cercando-se de todas as cautelas necessárias para que a operação não seja considerada fraudulenta ou simulada.

De outro lado, por parte do Locatário que se depara com o pedido de devolução do imóvel, é importante investigar e exigir a devida comprovação das causas que sustentam a pretensão do Locador, além de averiguar, posteriormente, se houve a devida destinação.

LOCAÇÃO E RESPONSABILIDADES POR DEFEITOS NO IMÓVEL

Bruno Perelli

No mercado locatício, um fato relativamente comum ao qual locadores e locatários estão sujeitos é o aparecimento de problemas no imóvel locado.

Tais vícios vão desde simples lâmpadas queimadas até infiltrações que danificam todos os móveis do locatário. E a pergunta que fica é: quem é responsável pelo conserto, locador ou locatário?

 

A resposta é muito simples e é dada pelo artigo 22 da Lei de Locações:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

(…)

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

 

Como se vê, dentre as obrigações do locador estão (i) a entrega do imóvel em condições de servir ao fim destinado, bem como (ii) proceder à manutenção destas condições.

Isto significa que, ao entregar um imóvel residencial ao locatário, é obrigação do locador oferecer-lhe em plenas condições para servir como residência.

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Este primeiro aspecto relacionado à entrega, pode-se dizer, é de certa forma presumível. Não se pode conceber que o locador disponibilize um imóvel sem condições mínimas de habitabilidade, ao passo que nenhum pretenso locatário concretizará o negócio ao se deparar com um imóvel onde não seja possível residir.

De todo modo, há a possibilidade de que, mesmo diante de algum vício aparente, o locatário queira firmar a locação. Neste caso, é imprescindível ao locador fazer constar em contrato, acompanhado de laudo de vistoria, a fim de que o locatário declare estar ciente da existência de referido vício.

O grande ponto causador de dúvidas e conflitos reside na segunda obrigação do locador, isto é, a manutenção do imóvel em condições de ser utilizado pelo locatário.

 

O locador é obrigado a realizar todos os reparos e manutenções que o imóvel eventualmente necessite. Podemos citar como exemplos problemas hidráulicos que causem vazamentos e infiltrações, rachaduras em paredes que ameacem a segurança dos locatários e a própria incolumidade da construção, queima de aparelho de aquecimento de água a gás ou mesmo problema elétricos na caixa de energia, etc.

Por óbvio, as partes podem acordar da maneira que for mais conveniente. Na prática, é bastante comum que o próprio locatário, mediante apresentação de orçamentos e devidamente autorizado pelo locador, realize os reparos necessários, havendo compensação do valor gasto nos aluguéis seguintes.

 

Por fim, há a previsão do inciso IV transcrito acima referente à responsabilidade do locador por vícios anteriores à locação, cuja aplicação se dá sob duas vertentes.

A primeira diz respeito aos vícios ocultos, que são aqueles problemas que já estavam presentes no imóvel antes do locatário assumir a posse, mas que só puderam ser constatados em momento posterior.

Os vícios ocultos, importante frisar, são aqueles que, tecnicamente, já acometiam o imóvel silenciosamente, de forma não aparente, e tornaram-se evidentes no decorrer do tempo. Pela sua natureza, na maioria das vezes estrutural, torna-se fácil concluir que de fato eram vícios ocultos, e não defeitos causados pela utilização indevida do locatário.

 

Justamente neste ponto é que reside a segunda vertente a ser analisada do inciso IV. É que o artigo 23, inciso V, estabelece ser obrigação do locatário realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

Portanto, na ponderação conjunta de todas as determinações da lei, o que se pode concluir é que o locador se obriga a entregar o imóvel e mantê-lo em condições de utilização ao fim destinado, devendo, portanto, reparar problemas tanto anteriores à locação – vícios ocultos – quanto aqueles que somente aparecerem na vigência do contrato. E, por outro lado, é de responsabilidade do locatário o conserto ou reparo de todos os danos por ele mesmo provocado.

SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEL: PERMISSÃO DO LOCADOR E SUAS CONSEQUÊNCIAS

Aluggar

A sublocação é um importante tema relacionado à locação e que desperta muitas dúvidas, principalmente aos locatários.

Neste breve artigo, sem esgotar todas as suas nuances, falarei um pouco a respeito deste instituto jurídico.

O QUE É SUBLOCAÇÃO?

A sublocação, em resumo, refere-se a um contrato de locação que o locatário realiza com um terceiro, disponibilizando, mediante pagamento de aluguel, o imóvel originariamente locado junto ao locador.

Em outras palavras, o Locador “A”, proprietário do imóvel “X”, loca-o ao Locatário “B”, pelo valor de R$ 1.000,00. “B”, por sua vez, firma um novo contrato de locação, desta vez na condição de Sublocador, ao Sublocatário “C”, pelo valor de R$ 800,00.

Verifica-se, assim, a existência da relação originária, entre locador e locatário, bem como uma segunda relação, na qual o segundo passa a ser o sublocador, diante de um terceiro sublocatário.

QUANDO A SUBLOCAÇÃO É POSSÍVEL?

De acordo com a Lei de Locações, apenas é permitido ao locatário sublocar o imóvel a um terceiro mediante consentimento prévio e escrito do locador.

Aqui, é importante esclarecer para que não restem dúvidas: a permissão do locador não se presume, ao passo que se o contrato nada disser a respeito, é vedado ao locatário realizar a sublocação.

Atualmente, na prática, é muito difícil que um contrato de locação preveja o consentimento prévio do locador à sublocação, a não ser que ela já esteja presente na negociação das partes com um dos elementos integrantes do negócio firmado pelas partes.

O que se vê na grande maioria dos contratos é a presença de uma cláusula que já se tornou padrão, vedando expressamente a sublocação.

Vejamos abaixo o que diz a lei:

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

  • 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
  • 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

O parágrafo 2º acima precisa ser lido e aplicado com muito cuidado pelos locatários. Isto porque, de acordo com sua redação literal, o locatário poderia realizar a sublocação e, na sequência, informar a sua ocorrência ao locador, que, por sua vez, teria o prazo de 30 dias para manifestar sua oposição.

Contudo, na prática, o locatário JAMAIS poderá seguir desta maneira por dois motivos principais:

(i) caso o locador discorde da sublocação – e provavelmente discordará na maioria dos casos – o locatário terá realizado uma verdadeira confissão, atestando expressamente e por escrito que infringiu disposição contratual de vedação à sublocação.

(ii) o encerramento prematuro do contrato de sublocação, pelo locatário sublocador, certamente lhe acarretará multa perante o terceiro sublocatário.

Desta forma, é primordial que o locatário obtenha a permissão escrita do locador antes de sublocar o imóvel.

 Hand agent with home in palm and key on finger.

QUAIS AS CONSEQUÊNCIAS DE UMA SUBLOCAÇÃO NÃO PERMITIDA?

Caso o locatário subloque sem dispor da prévia anuência do locador, a consequência pode ser a pior possível: encerramento do contrato de locação por descumprimento contratual, despejo e pagamento de multa.

A lei de locações prevê como uma das hipóteses de desfazimento da locação a prática de infração contratual:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

(…)

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

Além das penalidades acima mencionadas, isto é, possibilidade de o locador ajuizar uma ação de despejo e cobrar multa contratual – geralmente estabelecida no valor de 3 aluguéis – o locatário terá, ainda, todos os encargos e responsabilidades perante o sublocatário, em razão da necessidade de encerramento do contrato de sublocação.

LIMITAÇÃO DO ALUGUEL DA SUBLOCAÇÃO

Ao locatário, existe um último ponto importante sobre a sublocação: o valor do aluguel cobrado do sublocatário não pode ser superior ao aluguel devido ao locador originário.

Caso o sublocatário tome ciência de que está pagando um valor superior a esse limite, poderá requerer judicialmente a redução e, no meu entendimento, ainda cobrar a devolução daquilo que foi pago indevidamente.

CONCLUSÃO

Diante da breve análise realizada, constata-se que a sublocação é um tema delicado e que precisa ser aplicado de forma muito cuidadosa pelos locatários, sob pena de colocar a locação originária em risco, além de poder gerar uma dívida considerável.

Contrato de Locação: Reajuste e Atualização do Aluguel

Aluggar

Uma dúvida bastante corrente no mercado de locações é sobre a possibilidade e a forma em que se dá a atualização do valor do aluguel.

Para tais esclarecimentos, uma primeira diferenciação se faz necessária: não se pode confundir o simples reajuste do aluguel com a sua readequação aos valores de mercado.

Quando se fala em reajuste, trata-se simplesmente da atualização do valor inicialmente fixado, a fim de que sejam supridos os efeitos inflacionários. Assim, em praticamente 100% dos contratos de locação, há a previsão de que o aluguel será anualmente atualizado, definindo-se, desde já, o indexador – geralmente, IGP-M ou INPC.

Importante frisar que esta hipótese simplesmente atualiza o valor acertado pelas partes, de modo a compensar a perda de valor da moeda pelo transcurso de um ano.

Nesta hipótese, não existem muitos problemas ou complexidades. Locador e Locatário preveem o índice que será aplicado e, ano a ano, há sua incidência sobre o valor do aluguel.

Exemplificando: um contrato de locação com início em janeiro de 2016, cujo aluguel era de R$ 1.800,00 a ser reajustado anualmente pelo IGP-M, terá, a partir de janeiro de 2017, um aluguel de R$ 1.941,78, e, de janeiro de 2018 em diante, de R$ 1.946,12.

Note que, a depender do índice escolhido, a variação pode ser mínima.

Justamente por isso, existe uma outra possibilidade de modificação do valor locatício. Porém, esta outra hipótese, em regra, não estará previamente estabelecida no contrato e operará alteração muito mais substancial, fixando, de fato, um novo valor para o aluguel.

Trata-se da situação prevista nos artigos 18 e 19 da Lei do Inquilinato:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

 

A situação que aqui se afigura é aquela em que, geralmente por fatores externos, é gerada grande valorização ou desvalorização do imóvel locado, de modo que a mera aplicação do índice de reajuste já previsto no contrato não é suficiente para adequar o valor do aluguel ao seu real valor de mercado para locação.

Imagine-se circunstâncias de patente melhoria de locomoção – construção de uma estação de metrô nas proximidades do imóvel locado – ou a inauguração de um supermercado, ou verdadeiro centro de compras que traz muita facilidade para o locatário. Um bairro que, quando do início da locação representava local periférico e de difícil acesso e, por incentivos de políticas públicas passa a receber maciço investimento para desenvolvimento.

O inverso também pode acontecer. Assim é o imóvel que, por exemplo, assistiu uma verdadeira derrocada da qualidade de seus arredores. Um bairro que, antes seguro, se viu despencar no ranking de criminalidade passando a ser um dos mais violentos. Ou, então, um imóvel vizinho que tenha, por exemplo, se transformado em uma casa de shows, notadamente atrapalhando o sossego e a qualidade de vida dos locatários.

As possibilidades são inúmeras. Todavia, o que precisa ficar claro é: se o valor de mercado da locação sofreu significativa alteração, seja a maior, seja a menor, a parte “prejudicada” – seja locador, em caso de aumento, seja locatário, em caso de redução, terá a possibilidade requerer judicialmente a readequação do valor do aluguel, a fim de que corresponda ao seu atual valor de mercado.

É a chamada Ação Revisional de Contrato de Locação, cujos requisitos são aqueles previstos nos artigos descritos acima: (i) não ter chegado a um acordo de forma amigável com a outra parte, e, principalmente, (ii) o decurso de, no mínimo, 03 anos de contrato ou do último acordo realizado que deu origem ao aluguel então vigente.

Em outras palavras e a título de exemplo: um contrato com início em janeiro de 2014, por exemplo, poderá ter seu valor revisto judicialmente a partir de janeiro de 2017. Entretanto, uma locação iniciada em janeiro de 2012 e que teve seu valor modificado – adequado aos patamares atuais de mercado – em janeiro de 2017, somente poderá ser objeto de ação revisional em janeiro de 2020.

É importante ficar claro que a revisão judicial do valor da locação pode ser requerida tanto pelo locatário quanto pelo locador e tem cabimento para locações residenciais e não residenciais.

Em artigo futuro, serão tratados os detalhes processuais da ação revisional, com as nuances de sua tramitação perante o Poder Judiciário.

Por  Bruno Perelli – RP Sociedade de Advogados

Quais as consequências da morte do locador ou locatário na locação residencial?

Aluggar

Por razões óbvias, morte é um assunto sobre o qual ninguém gosta ou tem desejo de falar.

Todavia, mesmo sendo desagradável, é um fato jurídico que gera inúmeras consequências ao mundo negocial. E em relação ao contrato de locação não é diferente.

O que acontece quando, em uma locação residencial, o locador ou o locatário falece?

 

Em primeiro lugar, a Lei de Locações estabelece que, morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. Isto significa que a partir do momento do óbito, ainda que não haja alteração formal no instrumento assinado, todos os herdeiros, conjuntamente, passam a ser considerados locadores.

Na prática, cumpre aos herdeiros notificarem formalmente o locatário sobre o falecimento do locador, indicando, desde logo, a qualificação e os dados bancários de cada herdeiro – se for mais de um – bem como o valor a ser depositado a cada um.

Aqui, vale esclarecer que a divisão do pagamento dependerá muito do caso concreto, ao passo que a afirmação de “transmite-se aos herdeiros” deve ser considerada apenas como regra geral.

Isto porque, outros aspectos influenciarão, como a existência de viúva (o) meeira (o), que, até a partilha e a depender do regime de bens, terá direito a metade do aluguel, ou, ainda, pode ser que o imóvel pertença a mais de um locador, em condomínio.

Como se vê, são diversas as condicionantes. Por isso, a depender do número de herdeiros, é bastante aconselhável que, em ocorrendo o falecimento, providenciem o inventário o mais rápido possível. Com o a efetivação da partilha, o locador passará a ser o herdeiro a quem coube o imóvel.

Ainda quanto ao falecimento do locador, uma situação bastante comum é aquela em que a partilha dos bens não se dá de forma amigável. Quando há divergências entre os herdeiros, dificilmente a solução para pagamento do aluguel será rápida e linear, como exposto acima.

Por isso, o locatário precisa atentar-se para que não realize o pagamento de forma equivocada, para quem não tenha direito. Se na ocasião do primeiro pagamento, após o falecimento, ainda não houver, de forma clara e expressa para quem deva ser realizado, o locatário deverá tomar as seguintes providências:

  • Pesquisar, no fórum da Comarca respectiva ou de residência do locador (caso este residisse em outra cidade) a existência de processo de inventário;
  • Em caso positivo, poderá realizar os pagamentos depositando-os em conta judicial e informando ao juiz do caso.
  • Em caso negativo, isto é, em não havendo inventário, restará ajuizar uma ação judicial chamada Ação de Consignação de Aluguéis em face dos herdeiros conhecidos.

De qualquer modo, como dito acima, esses são os quadros gerais. O desfecho, na prática, poderá ser diferente e muito mais simples, como, por exemplo, no caso em que exista uma administradora de bens como intermediadora no contrato e os aluguéis sejam depositados diretamente na conta desta empresa.

Ou, ainda, se já houver inventário instaurado, pode ser que o próprio juiz estabeleça que os pagamentos sejam realizados a uma conta bancária do Espólio (representado pelo inventariante).

Tudo dependerá do caso concreto.

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Por outro lado, morrendo o locatário, dois caminhos são possíveis. No primeiro caso, a Lei de Locações prevê que o falecido será substituído pelo cônjuge sobrevivente ou pelo companheiro e, sucessivamente, pelos herdeiros necessários[1] e pelas pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel.

Caso alguma dessas pessoas também resida no imóvel, passará ela, na ordem de preferência acima, a ser considerada a locatária.

O segundo caminho é mais simples: se inexistem pessoas que atendam a essas condições, a locação simplesmente é extinta.

Em qualquer hipótese de falecimento do locatário, é necessário que o fiador seja devidamente notificado, se esta for a modalidade de garantia do contrato. Isto porque, uma vez que a fiança é uma garantia pessoal, o fiador não é obrigado a garantir o pagamento de pessoas diferentes do locador inicial, e terá 30 (trinta) dias para, se quiser, exonerar-se da fiança, ficando, de qualquer modo, responsável pelo prazo remanescente de 120 (cento e vinte) dias.

Por fim, é muito importante que diante dessas alterações subjetivas – morte de alguma das partes – o instrumento de locação seja aditado e assinado, contando as informações que correspondam à atual realidade.

[1] Herdeiros necessários: descendentes, ascendentes e cônjuge/companheiro.

Por  Bruno Perelli – RP Sociedade de Advogados

Contrato de Locação: quem deve pagar o IPTU?

Bruno Perelli

Quando se fala em contrato de locação, uma dúvida bastante recorrente é sobre a responsabilidade pelo pagamento do IPTU. Trata-se de uma obrigação do proprietário ou ela pode ser repassada ao inquilino?

A Lei de Locações, no artigo 22, estabelece que o locador é obrigado a pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Em uma primeira e apressada leitura, pode-se até imaginar ser ilegal que se atribua o pagamento deste encargo ao locatário.

Porém, em primeiro lugar, o próprio inciso, em sua parte final, faz a ressalva “salvo disposição expressa em contrário no contrato”, o que demonstra que a atribuição do pagamento do IPTU pode ser livremente ajustada entre as partes.

No direito, é o que chamamos de norma dispositiva, ou seja, aquela que pode ser prevista e modificada de acordo com a vontade dos contratantes.

Em segundo lugar, e afastando qualquer dúvida que ainda pudesse pairar, o artigo 25 reitera, agora de modo expresso, que o IPTU pode, sim, ser repassado ao inquilino:

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Assim, respondendo ao questionamento inicial, se o contrato de locação nada disser a respeito, o IPTU será incumbência do locador; por outro lado, caso as partes pretendam transferi-lo ao locatário, é necessário inserir cláusula expressa nesse sentido.

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Na prática, é extremamente comum que o contrato estipule ao locatário a obrigação pelo pagamento do aluguel, do condomínio (se houver) e do IPTU.

A partir desse momento, o tributo passa a ser um encargo locatício de cumprimento obrigatório, sob pena, inclusive, de sujeitar o locatário a uma ação de despejo em caso de não pagamento – e mesmo que o aluguel esteja em dia!

Por isso, é muito importante que o contrato preveja de forma bem clara a forma como será realizado o pagamento, principalmente porque o credor final do IPTU é um terceiro, a Prefeitura.

Justamente neste ponto cabe uma observação final, sobretudo aos locadores. O mais aconselhável – e mais frequente – é que o locatário realize o pagamento de todos os encargos locatícios em conjunto ao locador, que, por conta própria, providencia a quitação do IPTU.

Isto porque, perante a Prefeitura, o contrato de locação não tem a capacidade de alterar a condição do proprietário do imóvel, locador, de contribuinte do IPTU.

Em outras palavras, mesmo que o contrato atribua a obrigação de pagamento do IPTU ao locatário, esta disposição tem efeitos restritos à relação entre locador e locatário. Deste modo, caso o locatário não realize os pagamentos do IPTU da forma ajustada, o locador poderá considera-lo inadimplente e tomar todas as medidas previstas para cobrá-lo, executá-lo, ou, até mesmo, despejá-lo.

Todavia, por força do que estipula a legislação tributária, aos olhos da Prefeitura o devedor continua sendo o proprietário do imóvel, estando somente ele sujeito à inscrição em cadastro de inadimplentes (CADIN) e processo de execução fiscal.

Diante disso, o que se pode concluir é que a questão referente ao pagamento do IPTU em contratos de locação, embora simples, pode ser fonte de muitos conflitos caso não seja bem tratada.

 Por  Bruno Perelli – RP Sociedade de Advogados

Como declarar aluguéis no Imposto de Renda 2018

Aluggar

Se você recebeu aluguéis de pessoas físicas ou mora de aluguel e é o locatário no contrato, precisa inserir na declaração os valores referentes a 2017

Se você mora de aluguel e assinou o contrato como inquilino, precisa informar na declaração do Imposto de Renda 2018 quanto pagou ao locador em 2017, mesmo que entregue a declaração simplificada.

Já aluguéis recebidos por proprietários de imóveis ao longo de 2017 são tributados e também devem ser declarados no Imposto de Renda.

Os aluguéis pagos não são dedutíveis da base de cálculo do IR, mas precisam ser declarados para que a Receita cruze os dados com os do locador, que recebe os aluguéis.

Quem recebeu aluguéis de pessoas físicas, além de informá-los na declaração, também deve ter recolhido o imposto mensal obrigatório (Carnê-Leão).

O contribuinte só ficou isento do recolhimento mensal através de Carnê-Leão se recebeu aluguéis de pessoas físicas inferiores a 1.903,98 reais por mês em 2017. A tributação é proporcional ao valor recebido e segue a tabela progressiva do Imposto de Renda.

Veja a seguir a tabela válida para 2018:

Base de Cálculo (R$) Alíquota (%) Parcela a Deduzir do IR (R$)
Até 1.903,98 – –
De 1.903,99 até 2.826,65 7,5 142,80
De 2.826,66 até 3.751,05 15 354,80
De 3.751,06 até 4.664,68 22,5 636,13
Acima de 4.664,68 27,5 869,36

Fonte: Receita Federal

Pagamento de aluguéis

Só quem assinou o contrato como locatário deve declarar o pagamento de aluguéis no Imposto de Renda.

Na hora de preencher a declaração, inclua o valor total dos aluguéis pagos em 2017 na ficha “Pagamentos Efetuados”, e use o código “70 – Aluguéis de Imóveis”. Apenas os aluguéis pagos devem ser declarados: IPTU e taxa de condomínio não devem ser incluídos no valor.

Inclua na ficha, além da soma das quantias pagas em 2017, o nome e o CPF do locador, encontrados no contrato de locação. Caso o contrato seja intermediado por uma imobiliária, a empresa pode fornecer um informe dos aluguéis pagos durante o ano.

Se você divide apartamento com outras pessoas, apenas quem consta no contrato como locatário deve declarar os aluguéis pagos. Se todos os moradores estão incluídos no contrato, informe à Receita a sua parte do pagamento na declaração.

Assim, você evita questionamentos se a Receita verificar que você não tem renda suficiente para arcar com o valor integral do aluguel.

Se todos os moradores estiverem incluídos no contrato e, durante o ano passado, alguém saiu do imóvel ou um novo inquilino passou a morar na residência, é necessário retirar o antigo locatário ou incluir o novo no contrato de locação. Dessa forma, o novo morador poderá declarar a sua parte do pagamento no Imposto de Renda deste ano.

As mudanças no contrato podem ser feitas a qualquer momento por meio de aditivos contratuais, desde que o proprietário e o fiador estejam de acordo com a mudança.

Se você é proprietário de um imóvel e recebe um aluguel para pagar outro, deve declarar as operações separadamente no IR. O aluguel recebido, caso o locatário seja uma pessoa física, deve ser informado na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoas Físicas”. Já o aluguel pago deve ser declarado na ficha “Pagamentos Efetuados”.

Aluguéis recebidos

Para fazer o recolhimento mensal do imposto, o contribuinte deve utilizar o programa Carnê-leão da Receita Federal. Depois de preenchê-lo, basta importar os dados para o programa gerador da declaração, na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”, selecionando o ícone “Importar Dados do Carnê-Leão” .

Caso os aluguéis recebidos de pessoas físicas durante o ano de 2017 tenham sido isentos do recolhimento do Carnê-leão, eles deverão ser informados diretamente na declaração, mês a mês, também na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”.

Fonte: Exame

6 DICAS DE COMO ORGANIZAR UMA MUDANÇA RESIDENCIAL

Aluggar

Independentemente de ser a primeira ou a quarta vez que você organiza uma mudança residencial, todos estão sujeitos a imprevistos e situações que geram algum incômodo, sejam eles relacionados ao transporte, à limpeza ou ao preparo das caixas. Para diminuir essa probabilidade, listamos hoje 6 dicas para que você faça da sua mudança residencial um momento mais agradável e menos estressante.

Com a aproximação do dia esperado para levar seus pertences ao novo lar, vai surgindo aquela dúvida: por onde começar a organizar todas as tarefas de uma mudança? Saiba mais sobre esse assunto e comece já!

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1. Limpe a residência para receber a mudança

É importante avaliar as condições do novo imóvel antes de realizar a mudança, independente dele ser novo ou já ter sido usado. Se já tiver sido utilizado, pode conter sujidades e lixo deixados pelos moradores anteriores, já que nem todas as pessoas entregam a casa com a limpeza em dia. Por outro lado, mesmo um novo pode acumular poeira quando fica por muito tempo sem uso. Portanto, é fundamental que se faça uma boa higienização antes de colocar qualquer pertence dentro dele.

Aproveitando que a nova residência não contém obstáculo em seus cômodos, use o momento para caprichar na limpeza de seus elementos. Estabeleça uma ordem para auxiliar o trabalho, começando pelo teto, seguindo pelas paredes, até chegar ao piso. Não se esqueça dos pequenos detalhes, como interruptores, luminárias, sancas, rodapés e puxadores de portas e janelas.

Com os ambientes limpinhos, será muito mais fácil e agradável organizar os móveis e outros pertences.

2. Separe os itens que não quer mais

Enquanto se prepara para embalar e separar os itens de acordo com seu tamanho e/ou fragilidade, procure separar tudo o que não quer mais na nova casa. Para agilizar, organize uma lista com antecedência e peça que toda a família inclua nela os objetos a serem deixados para trás. Depois, organize esses itens em embalagens adequadas e destine-os para a doação ou venda. Quanto antes fizer isso, menos bagunça e volume extra terá na hora de organizar e transportar a mudança residencial para dentro do caminhão.

3. Embale os pertences adequadamente

Embora muitas transportadoras realizem o processo de embalar e carregar a mudança, você pode reservar uma semana para fazer a tarefa da maneira que achar mais adequada. Como proprietário dos pertences, é bem provável que você tenha mais cuidado que os funcionários da empresa, especialmente com relação aos itens frágeis e que quebram facilmente. Para agilizar, comece adquirindo caixas de papelão em mercados e feiras, além de reservar rolos de tecido e plástico bolha para proteger a mobília.

Elemento grandes

Itens maiores, tais como móveis, eletrodomésticos e quadros, não precisam de caixas para serem transportados. No entanto, merecem cuidados para que não sofram danos em forma de ranhuras ou manchas. Assim, o ideal é revesti-los com um cobertor ou com plástico bolha e serem fixados com a ajuda de uma fita adesiva.

Elementos pequenos e delicados

Louças, utensílios de cozinha e bibelôs podem ser revestidos com jornal, folha sulfite e plástico bolha antes de serem colocados dentro das caixas. Quanto menos pertences dentro de cada caixa melhor, pois, assim, você não gera peso sobre o que está no fundo. Organize-os de forma que não fiquem soltos ou balançando dentro da caixa e, se encontrar muitos espaços vazios, preencha-os com algodão.

Considere embalar seus pertences de acordo com o cômodo ao qual serão destinados, pois isso facilitará na hora de encontrar cada objeto dentro da nova casa. Se for possível, descreva o conteúdo de cada caixa com pincel atômico ou caneta bem visível. É uma boa maneira de indicar aos funcionários da transportadora sobre a fragilidade de cada pacote.

4. Pesquise sobre transportadoras da sua região

Pesquise muito bem antes de escolher a empresa transportadora da sua mudança e, se tiver dificuldades, peça referências a amigos e conhecidos. Na decisão, leve em conta todos os serviços oferecidos e o modo como são feitos, verificando também se existe um plano de seguro contra danos na mudança. Para fechar negócio, o contrato deve estar bem detalhado, contendo tudo o que foi acordado durante a conversa entre a empresa e o proprietário da mudança.

Quanto antes você puder encontrar a transportadora na sua região e agendar o dia do serviço, menores serão as chances de enfrentar problemas com a falta de horários ou atrasos. Para garantir que tudo saia como o combinado, mantenha um contato frequente com a sua transportadora para sanar todas as dúvidas e reforçar o período de realização da mudança, além de confirmar os endereços de busca e entrega dos pacotes.

5. Carregue separadamente o que é valioso

Evite transportar pertences de valor – seja econômico ou sentimental – dentro do caminhão, pois corre o riscode sofrer com perdas ou, em casos mais graves, furtos. Documentos da família, fotos, jóias e itens pequenos podem ser extraviados com facilidade. Portanto, organize-os em pequenas pastas ou caixas e leve-os consigo. Se não tiver carro, conte com a ajuda de um amigo, familiar ou vizinho para emprestar o veículo e realizar essa tarefa. A vantagem é que você consegue transportar outros objetos de valor que são maiores, como aparelhos eletrônicos e vestimentas.

6. Organize os ambientes aos poucos

Aproveite a presença dos funcionários da transportadora para indicar a eles a localização exata de cada móvel e eletrodoméstico na casa. Com os elementos grandes e pesados nos seus devidos lugares, você tem maior liberdade para organizar os itens pequenos dentro de cada espaço. O segredo para evitar a bagunça e extravio de caixas é começar com um cômodo de cada vez. Sabemos que a ansiedade é grande e a vontade de agilizar os processos sempre aparece. No entanto, tenha paciência e garanta uma mudança residencial tranquila e organizada.

Uma boa forma de planejar a composição dos novos espaços é dispondo todas as caixas e pacotes em um só cômodo (de preferência o maior). A partir daí, planeje com a sua família a localização de cada elemento nas peças da casa, sempre escolhendo uma para começar. Depois de terminado um ambiente, você pode partir para outro e se preparar para desfrutar daquela sensação gostosa de ter um cantinho todo seu.

Lembre-se que planejamento e paciência são fundamentais para uma mudança tranquila. Por isso, não descarte essas etapas quando chegar o seu momento.

Fonte: MeuPrecon

Como calcular o reajuste de aluguel?

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O reajuste de aluguel é um assunto delicado que muitas vezes causa  incômodo para inquilinos e proprietários. Em gimóveis residenciais, é previsto reajuste anual.

Quando falamos em reajuste de aluguel a dúvida mais comum é sobre – Qual o índice utilizado para calcular o novo preço?

Os índices mais comuns são o Índice Geral de Preços e Mercado (IGPM) e Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC). São índices mercadológicos e de livre acesso ao público, divulgados por instituições importantes do país, como o IBGE e a FGV. O índice a ser utilizado deve ser expresso no contrato de locação.

Como calcular o reajuste?

Para calcular o valor do reajuste, basta verificar qual é o valor do índice previsto no contrato para o reajuste. O valor do aluguel deve ser multiplicado pelo índice e esse resultado é somado ao valor atual do aluguel. Exemplo:

Índice = 10%

Aluguel vigente = R$800,00

Valor do acréscimo = (800 x 10%) + 800

Valor reajustado = R$880,00

Independente do índice escolhido, essa é a forma de calcular o reajuste do aluguel. O valor reajustado é praticado por mais 12 meses e em seguida o cálculo é feito novamente.

É legal aumento acima do índice?

É importante saber que o aluguel pode ser aumentado para além do índice apenas em situações em que o contrato vence. Nesse momento, se houver interesse em renovar o contrato de locação, o proprietário tem o direito de aumentar o aluguel de forma livre, porém o inquilino pode ou não aceitar o novo valor.

Em situações em que um dos envolvidos não concordem com o ajuste e o contrato seja igual ou maior a 3 anos, podem solicitar a chamada ação revisional. Essa ação é um direito previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), garante a possibilidade de ajuste do valor do aluguel sem a utilização de índices, levando em conta apenas o valor de mercado. Esse é um direito de locadores e locatários reivindicarem valores justos.

É possível não reajustar valor do aluguel?

Especialmente em períodos de crise e desaquecimento do mercado, é comum que o reajuste seja deixado de lado pelo proprietário para evitar perder seu locatário. Por isso, é importante lembrar que todo tipo de acordo para garantir o valor de aluguel pode ser válido, desde que atenda os interesses de ambas as partes e esteja registrado por um contrato ou documento formal.

As 10 principais dúvidas sobre contratos de aluguel

Aluggar

“A relação entre o inquilino e proprietário é de direito privado, não existe relação de consumo. Neste caso, o proprietário pode locar o bem para quem achar mais conveniente”, diz o advogado especialista em direito imobiliário, Rodrigo Karpat.

Com a crise financeira que atingiu o país, o consumidor acabou sentindo-se inseguro para investir em um imóvel. Hoje em dia existem imóveis desalugados causando redução no preço dos aluguéis, o que é uma boa oportunidade para quem busca o imóvel perfeito. Alguns vendem seus imóveis para investir no mercado financeiro e vão morar de aluguel. Outros trocam de moradia por uma locação mais barata.

Em muitos casos o comprador acaba levando em conta o preço e localização, sem a devida atenção a outros detalhes. Como por exemplo, o índice de reajuste do contrato ajustado com o proprietário ou a possibilidade de ter seu animação de estimação na unidade locada.

Isso pode gerar futuramente um problema sem solução, e segundo o advogado especialista em direito imobiliário e condominial, Rodrigo Karpat “O proprietário pode locar o bem para quem achar mais conveniente, limitando por exemplo a moradores sem animais, ou casal sem filhos, desde que não cometa qualquer forma de discriminação que seja considerada crime, como por exemplo, não locar o imóvel para um casal homossexual, ou uma família de afrodescendentes”, explica.

Rodrigo Karpat listou 10 dicas para contratos de aluguel:

1- Locador no condomínio – Quando o imóvel está locado a posse é transferida ao locatário, porém, este continuará como proprietário, mas transfere o uso do bem ao inquilino para usufruir do imóvel. Desta forma, o dono não pode mais usufruir das áreas comuns do condomínio enquanto o bem estiver locado, como por exemplo, utilizar a piscina.

2- Escolher o locatário – A relação entre o inquilino e proprietário é de direito privado, não existe relação de consumo. Neste caso, o proprietário pode locar o bem para quem achar mais conveniente, desde que não cometa qualquer forma de discriminação que seja considerada crime, como por exemplo, não locar o imóvel para um casal homossexual ou uma família de afrodescendentes. Mas pode optar em locar para um casal em vez de locar para uma família grande.

3- Multa de prazo – A lei não estipula o valor da multa. O mercado padronizou em 3 aluguéis. O que é imposto pela lei é que a multa deverá não exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

4- Pets no condomínio – Não existe relação de consumo, portanto, o proprietário pode escolher para quem locar, inclusive preterir quem tiver um cachorro. Já o condomínio não pode proibir, pois manter o animal dentro de uma unidade é o exercício regular do direito de propriedade e não será regulado pelo condomínio. No caso o inquilino não tem o direito de propriedade, esse pertence ao locador que poderá limitar a manutenção de um animal de estimação em seu próprio imóvel.

5- Pagamento do IPTU e Condomínio – É de responsabilidade do proprietário conforme lei, porém, as partes podem ajustar de forma diversa e a obrigação passa a ser do inquilino como ocorre na prática. Ler +

6- Vencimento do contrato – A lei estipula que o contrato quando vencido passa a vigorar por prazo indeterminado, então o que vence é o prazo determinado, o contrato continua em vigência por prazo indeterminado. Porém, a relação fica mais frágil uma vez que o imóvel pode ser pedido pelo proprietário a qualquer momento mediante notificação de 30 dias para desocupação. Ler +

7- Correção de contratos – A lei não estipula um índice para a correção de contratos, estipula periodicidade, via de regra é o IGPM, IGP, IPC. Pela força da Lei 9069/95, a periodicidade de reajustes dos aluguéis, quer residenciais e também não residenciais, só pode operar anualmente. O aluguel livremente estipulado, será reajustado com a legislação vigente e a prestação locatícia será monetariamente atualizada no período de 12 (doze) meses.

8- Locar um apartamento por pequenos prazos– No Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga- se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I – Nos casos do art. 9º
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
II – Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
III – Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento.
V – Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

9- Venda do imóvel em aluguel – A lei estipula que o contrato registrado precisa de concessão do direito de preferência, ou seja, o locatário tem preferência para comprá-lo e requer averbação prévia do bem. No Art. 33 do CDC. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou depositar o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis. É importante salientar, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

10 – Sem multa após um ano – Existe sim a validade da cláusula que isenta a multa após 12 meses. É importante informar ao locatário e locador que sempre quando for escrito um contrato, que todas as cláusulas e informações devem ser contidas no mesmo para não gerar problemas e processos futuros, mas o proprietário não pode colocar uma cláusula para o inquilino desocupar o imóvel antes do termino do contrato. Não tem validade a inserção de cláusula que estipule desocupação do bem em prazo menor que o ajustado, pois infringe a legislação, cláusula 4ª (Somente o inquilino pode devolver o imóvel fora do prazo mediante pagamento de multa, o proprietário não pode pedir o bem durante a vigência do contrato).

Fonte: Exame