Quando se fala em locação residencial, uma das primeiras certezas que vem à mente é que o contrato será de 30 meses.
E você sabe por que? Não se trata de uma praxe aleatória!
Por Bruno Perelli
Em primeiro lugar, é importante uma nota histórica. A atual Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), assim como o Código de Defesa do Consumidor por exemplo, foi promulgada sob um viés protetivo.
Assim, para frear o déficit habitacional, foi recheada de disposições pró-locatário, sempre resguardando a segurança e continuidade da locação residencial.
E uma das maiores, senão a maior garantia trazida pela lei foi justamente uma sistemática diferenciada do prazo nesta modalidade de locação. A disposição legal diz o seguinte:
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Em outras palavras, desde que exista contrato escrito – e não simples acordo verbal – e preveja um prazo mínimo de 30 meses, a locação poderá ser simplesmente encerrada pelo locador ao final deste período.
Até aqui, parece intuitivo. Mas e se o contrato for apenas “de boca” ou se o prazo for inferior aos 30 meses?
Aqui é que surge a problemática: nesses casos, esgotado o prazo – por exemplo, 29 meses – a locação será considerada automaticamente renovada e o locador somente poderá retomar o imóvel em situações bem especiais
1 – Por acordo entre as partes;
2 – Se houver descumprimento contratual por parte do locatário – não pagamento de aluguel, por exemplo;
3 – Se for necessário realizar alguma obra no imóvel, determinada por Órgão Público e que não permita a permanência de pessoas no local;
4 – Se a locação tiver sido formalizada em razão de emprego do locatário e este deixar, por qualquer razão, tal emprego (Exemplo: o locatário reside em São Paulo e sua empresa o transfere para Maringá, sendo necessário locar um imóvel residencial. Caso ele peça demissão ou seja demitido, o contrato de locação poderá ser rescindido);
5 – Se o locador comprovar que o imóvel será usado por ele próprio, ou para uso exclusivamente residencial de seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente e desde que seja demonstrado que tais pessoas não possuem outro imóvel;
6 – Se o locador comprovar que fará demolição e edificação licenciada ou realizará obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentarão a área construída, em, no mínimo, 20% ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%;
7 – Se a locação atingir um período ininterrupto de 5 anos.
Em uma primeira leitura pode parecer confuso, mas, em resumo, podemos esquematizar da seguinte maneira:
- Contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses: encerrado o prazo, o locador pode retomar o imóvel.
- Contrato verbal ou com prazo inferior a 30 meses: encerrado o prazo, o locador somente retomará o imóvel quando a locação completar 5 anos, ou se ocorrerem aquelas situações especialíssimas.
Aliás, de acordo com o que ocorre na prática, é correto afirmar que em uma locação residencial com prazo inferior a 30 meses o locador somente conseguirá encerrá-la após 5 anos ou se o locatário não cumprir suas obrigações, atrasando o aluguel, por exemplo.
Pois bem. Se o prazo mínimo de 30 meses, como se viu acima, é uma verdadeira proteção ao locador, por que no início deste artigo foi mencionado que seria uma sistemática pró-locatário?
A resposta é simples: graças a esta amarra da lei, houve uma padronização da locação residencial, forçando os locadores a formalizarem um contrato escrito e estabelecendo o prazo mínimo de 30 meses.
Isto porque, aquele contrato “de boca” ou com prazo inferior a 30 meses gera uma situação trágica ao locador, a quem restará apenas torcer pelo atraso do aluguel ou, então, aguardar os 5 anos para conseguir reaver o imóvel.
NÃO COMPENSA AO LOCADOR ESTABELECER UM PRAZO INFERIOR A 30 MESES!
Esta foi, então, a intenção da lei, servindo para estabilização social e contenção de déficit habitacional, “forçando” os locadores a estabelecerem locações formais e com prazo razoável.
Sem entrar na análise do mérito do intuito da lei (estabilização social x exagerada intervenção do Estado na propriedade privada), tampouco discutir se o objetivo foi atingido, estes são os fundamentos legais que explicam a praxe de 30 meses para contratos residenciais.
