Uma dúvida bastante corrente no mercado de locações é sobre a possibilidade e a forma em que se dá a atualização do valor do aluguel.
Para tais esclarecimentos, uma primeira diferenciação se faz necessária: não se pode confundir o simples reajuste do aluguel com a sua readequação aos valores de mercado.
Quando se fala em reajuste, trata-se simplesmente da atualização do valor inicialmente fixado, a fim de que sejam supridos os efeitos inflacionários. Assim, em praticamente 100% dos contratos de locação, há a previsão de que o aluguel será anualmente atualizado, definindo-se, desde já, o indexador – geralmente, IGP-M ou INPC.
Importante frisar que esta hipótese simplesmente atualiza o valor acertado pelas partes, de modo a compensar a perda de valor da moeda pelo transcurso de um ano.
Nesta hipótese, não existem muitos problemas ou complexidades. Locador e Locatário preveem o índice que será aplicado e, ano a ano, há sua incidência sobre o valor do aluguel.
Exemplificando: um contrato de locação com início em janeiro de 2016, cujo aluguel era de R$ 1.800,00 a ser reajustado anualmente pelo IGP-M, terá, a partir de janeiro de 2017, um aluguel de R$ 1.941,78, e, de janeiro de 2018 em diante, de R$ 1.946,12.
Note que, a depender do índice escolhido, a variação pode ser mínima.
Justamente por isso, existe uma outra possibilidade de modificação do valor locatício. Porém, esta outra hipótese, em regra, não estará previamente estabelecida no contrato e operará alteração muito mais substancial, fixando, de fato, um novo valor para o aluguel.
Trata-se da situação prevista nos artigos 18 e 19 da Lei do Inquilinato:
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
A situação que aqui se afigura é aquela em que, geralmente por fatores externos, é gerada grande valorização ou desvalorização do imóvel locado, de modo que a mera aplicação do índice de reajuste já previsto no contrato não é suficiente para adequar o valor do aluguel ao seu real valor de mercado para locação.
Imagine-se circunstâncias de patente melhoria de locomoção – construção de uma estação de metrô nas proximidades do imóvel locado – ou a inauguração de um supermercado, ou verdadeiro centro de compras que traz muita facilidade para o locatário. Um bairro que, quando do início da locação representava local periférico e de difícil acesso e, por incentivos de políticas públicas passa a receber maciço investimento para desenvolvimento.
O inverso também pode acontecer. Assim é o imóvel que, por exemplo, assistiu uma verdadeira derrocada da qualidade de seus arredores. Um bairro que, antes seguro, se viu despencar no ranking de criminalidade passando a ser um dos mais violentos. Ou, então, um imóvel vizinho que tenha, por exemplo, se transformado em uma casa de shows, notadamente atrapalhando o sossego e a qualidade de vida dos locatários.
As possibilidades são inúmeras. Todavia, o que precisa ficar claro é: se o valor de mercado da locação sofreu significativa alteração, seja a maior, seja a menor, a parte “prejudicada” – seja locador, em caso de aumento, seja locatário, em caso de redução, terá a possibilidade requerer judicialmente a readequação do valor do aluguel, a fim de que corresponda ao seu atual valor de mercado.
É a chamada Ação Revisional de Contrato de Locação, cujos requisitos são aqueles previstos nos artigos descritos acima: (i) não ter chegado a um acordo de forma amigável com a outra parte, e, principalmente, (ii) o decurso de, no mínimo, 03 anos de contrato ou do último acordo realizado que deu origem ao aluguel então vigente.
Em outras palavras e a título de exemplo: um contrato com início em janeiro de 2014, por exemplo, poderá ter seu valor revisto judicialmente a partir de janeiro de 2017. Entretanto, uma locação iniciada em janeiro de 2012 e que teve seu valor modificado – adequado aos patamares atuais de mercado – em janeiro de 2017, somente poderá ser objeto de ação revisional em janeiro de 2020.
É importante ficar claro que a revisão judicial do valor da locação pode ser requerida tanto pelo locatário quanto pelo locador e tem cabimento para locações residenciais e não residenciais.
Em artigo futuro, serão tratados os detalhes processuais da ação revisional, com as nuances de sua tramitação perante o Poder Judiciário.