Contrato de aluguel: quais as condições para o cancelamento

Saiba como funciona o processo de cancelamento contratual e quais são as implicações ao encerrar o contrato de aluguel antes do tempo estabelecido!

Cancelar o contrato de aluguel pode ser uma dor de cabeça para o inquilino e o proprietário. Ninguém espera que a data final combinada no documento seja antecipada. No momento da locação, as duas partes desejam que o tempo seja cumprido, no máximo sendo prorrogado. Mas, acontece do locador ou do locatário desistirem do que foi firmado em contrato e as duas partes precisam estar cientes de como proceder nesse tipo de situação.

Para que o contrato de aluguel seja anulado sem trazer problemas, esse mesmo documento precisa ter as diretrizes para o cancelamento. Entre as diversas cláusulas referentes à locação, inquilino e proprietário também devem concordar no que diz respeito a quebra antes do período combinado. Além da desistência de um dos lados, o documento tem que deixar claro que tipos de ações podem levar ao despejo.

O que diz a lei sobre contrato de aluguel

Quando se fala em quebra de contrato de aluguel uma das primeiras palavras que vem à mente é “multa”. A taxa por anular o acordo para locação é prevista pela Lei do Inquilinato (8.245/91). De acordo com o artigo quarto “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

A lei permite que o inquilino deixe o imóvel por qualquer motivo, desde que pague a multa (geralmente referente ao valor de três meses de aluguel). Mas ela explica que esse pagamento deve ser proporcional ao tempo que falta de locação. Ou seja, em um contrato de 30 meses, caso o locatário tenha passado 20 meses morando no imóvel, o locador só pode cobrar multa proporcional ao período que falta, de 10 meses.

Existe uma exceção que permite ao inquilino não pagar a multa. Ainda de acordo com a Lei do Inquilinato “O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”. Ou seja, as mudanças por motivos de transferência relacionadas ao emprego anula a multa.

Quando o proprietário quebra o contrato

O inquilino precisa ficar atento às cláusulas de quebra de contrato para também ter cobertura se o proprietário pedir o imóvel, já que a lei não deixa clara qual a penalidade para o locador. Existem situações mais comuns nas quais o dono pede de volta a casa ou apartamento. No caso de contratos com prazo inferior a 30 meses, os proprietários podem solicitar o imóvel em caso de:

Demolição do local ou obras aprovadas;
Depois de cinco anos de locação com o mesmo inquilino;
Necessidade de reformas urgentes, se forem determinadas pelo poder público;
Para uso próprio, de filhos ou de pais e avós.

Quando o contrato de aluguel é de 30 meses ou mais, geralmente o locador se dispõe a pagar a mesma multa aplicada ao locatário. Esse acordo deve estar registrado e claro no documento, para que não existam questionamentos. O proprietário também pode quebrar o contrato se o inquilino desobedecer algumas das cláusulas ou cometer atos ilícitos dentro do imóvel. Obras sem autorização seria um exemplo. Nesse caso não aconteceria o pagamento de multa por parte do locador, mas para que possa reaver o imóvel, ele precisa ter provas dos atos do locatário.

Quando o período de locação terminar, o contrato pode ser rescindido a qualquer hora, mas o inquilino deve ser avisado com 30 dias de antecedência. O locador também pode entrar com ação para retomar o imóvel. Nesse prazo de contestação, o locatário junto ao seu advogado, pode concordar com a desocupação, mas terá seis meses para deixar a residência. O contrato de aluguel é o documento que norteará as duas partes em qualquer problema que possa surgir no decorrer da locação do imóvel.

Fonte: VivaReal

Alugar um imóvel pode ser a realização de um sonho antigo, ou uma decisão que tomamos para mudar de vida.

Na hora de procurar um imóvel para alugar, quem nunca se perguntou sobre o aluguel direto com proprietário? Com certeza você conhece amigos ou familiares que já tiveram a experiência de oferecer ou buscar um imóvel de forma mais direta, mas, o que é importante considerar em um contrato sem intermediação profissional?

1. Fazer um contrato detalhado

Falar em locação sem pensar em como fazer um contrato é algo impossível, afinal, é ele quem vai assegurar o locatário e o proprietário durante todo o período de ocupação do imóvel. Quando tratamos da locação direto com proprietário, a importância atribuída a este documento cresce ainda mais, e você deve imaginar o porquê.

Um contrato de locação é um documento que deve prever situações de adversidade e estipular medidas para elas, bem como datas, valores e condições de reajuste ou de taxas a serem pagas.

2. Consultar um profissional

Na locação direta com proprietário é recomendada a contratação ou o auxílio de um advogado que possa estruturar o documento da forma mais adequada possível, sempre com o acompanhamento dos envolvidos para que tudo esteja previsto legalmente conforme o esperado.

O profissional vai garantir que não faltem informações como a previsão de reajuste: quando ele acontece, sob que medidas, se há exceções ou margem para negociação. Questões como o pagamento do IPTU e consertos no imóvel devem ser esclarecidas no documento.

Imobiliárias e corretores já tem modelos de contratos prontos, que facilitam o fechamento do negócio e também geram economia.

3. Usar a tecnologia a seu favor na vistoria

A vistoria faz parte do contrato e é por meio dela que o locatário consegue comprovar a situação em que encontrou o imóvel, da mesma forma que o proprietário consegue avaliar o que foi danificado ou não.

Este processo geralmente é realizado por um profissional. No caso de contatos diretos com proprietário é importante que a vistoria seja feita de forma minuciosa pelas duas partes, ou seja, que locatário e proprietário realizem juntos a visita ao imóvel para fazer suas considerações contratuais.

Para que a vistoria seja ainda mais segura, utilize a tecnologia a seu favor fazendo vídeos e tirando fotos de todas as imperfeições e detalhes do imóvel, armazene de maneira segura e tenha trocas de e-mails que comprovem que a outra parte do contrato tem conhecimento do material registrado.

4. Estar atento aos danos no imóvel

Garantindo uma boa vistoria de entrada, inquilino e proprietário terão maior segurança no momento da devolução do imóvel. Todo e qualquer dano gerado no período de ocupação do imóvel que não estiver registrado no anexo de vistoria do contrato será de responsabilidade do locatário e por ele deverão ser corrigidos.

5. Ter um bom relacionamento com o proprietário

Um ponto bem positivo quando falamos no contrato de locação direta é o relacionamento entre locador e locatário. Para manter um bom relacionamento com o proprietário é importante estar atento aos prazos de pagamentos de contas e taxasque ficarão sob sua responsabilidade.

Outras questões como respeitar as normas do prédio, informar o proprietário sobre reuniões de condomínio, ter cuidado com o imóvel e mantê-lo em bom estado vão fortalecer essa relação e podem gerar mais confiança e respeito.

6. Estar atento às suas responsabilidades

E por falar nas responsabilidades do locatário, de acordo com a Lei do Inquilinato, quem deseja locar um imóvel deve entregá-lo ao inquilino em boas condições. Além disso, é de responsabilidade do locador o pagamento em dia do aluguel, das contas de água, gás, luz, telefone e o condomínio (taxas extras de condomínio são responsabilidade do locador).

No término do contrato, é dever do inquilino entregar o imóvel como ele recebeu, ou seja, em boas condições. Por exemplo, renovar a pintura das paredes e mandar limpar os carpetes são exigências comuns (desde que previstos no contrato). É importante ressaltar que o inquilino deve consultar o proprietário caso tenha interesse em realizar qualquer tipo de reforma.

7. Estabelecer garantias

Um passo importante para a decisão de locar um imóvel é encontrar um fiador. Alugando direto com proprietário esta questão pode ser um pouco mais maleável. De qualquer forma, é preciso oferecer ao locador uma garantia de que ele não sairá no prejuízo.

No caso do fiador, o inquilino apresenta uma pessoa que responderá judicialmente pelo atraso ou inexistência de pagamento. Para ser fiador é preciso, no mínimo, possuir um imóvel próprio de valor próximo ao que está sendo alugado.

Outra alternativa é o depósito caução, em que é aberta uma poupança conjunta entre proprietário e locatário, que por sua vez, deposita quantia de, no máximo, três prestações de aluguel como garantia.

Também é possível optar por um seguro fiança, em que o inquilino contrata uma seguradora que assume as dívidas em caso de inadimplência.
Saiba mais sobre alugar sem fiador aqui.

8.Detalhes facilmente esquecidos

Seja direto com o proprietário ou pelo intermédio de uma imobiliária, existem alguns pontos em um processo de locação e até mesmo compra de imóveis, que nem sempre ficam tão “visíveis” ao interessado em locar um apartamento.

É importante estar atento a cada responsabilidade envolvida nesse momento, tanto as que são direcionadas ao proprietário, quanto as direcionadas ao locatário, para estarmos mais preparados em caso de imprevistos.

9. Pesquisar sobre o condomínio

Para interessados em alugar apartamento, é importante lembrar que alguns detalhes acabam não entrando no contrato por estarem relacionados ao condomínio e não ao proprietário e não é por isso que não devemos pesquisar. Pelo contrário, itens que ficam de fora do contrato podem causar um tremendo estresse se não pesquisados previamente.

Pinturas, reformas e modificações diversas na parte externa de apartamentos são de responsabilidade do condomínio e não é raro encontrar conflitos por conta de problemas com rachaduras. Acontece que, quando esclarecidas previamente, questões como estas não necessariamente serão um problema.

10.Animais de estimação

Para quem tem um animal de estimação é importante ficar atento ao código de conduta do condomínio, pois, mesmo os pets sendo aceitos cada vez mais em estabelecimentos e prédios residenciais, é comum encontrar locais onde ainda não são permitidos. Por isso, o locatário precisa averiguar com antecedência se o local cogitado permite que seu amigo possa circular pelo local.

Em síntese, é preciso balancear os pontos positivos e os pontos negativos na hora de optar por alugar um imóvel com intermédio de um corretor de imóveis ou direto com proprietário.

É comum encontrar pessoas que optaram por fazer o contrato direto visando uma redução com custos de aluguel, mas é preciso cautela para que esta economia não se transforme em gastos elevados com amparo legal — para resolver questões de contrato e taxas não previstas, por exemplo.

Entenda como funcionam as duas opções e balanceando o que sai mais em conta para você? É possível equilibrar economia e segurança e aproveitar a sua moradia tranquilamente.

Fonte: VivaReal

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