Como calcular o reajuste de aluguel?

18 de outubro de 20172 de agosto de 2018 Aluggar

O reajuste de aluguel é um assunto delicado que muitas vezes causa incômodo para inquilinos e proprietários. Em gimóveis residenciais, é previsto reajuste anual.

Quando falamos em reajuste de aluguel a dúvida mais comum é sobre – Qual o índice utilizado para calcular o novo preço?

Os índices mais comuns são o Índice Geral de Preços e Mercado (IGPM) e Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC). São índices mercadológicos e de livre acesso ao público, divulgados por instituições importantes do país, como o IBGE e a FGV. O índice a ser utilizado deve ser expresso no contrato de locação.

Como calcular o reajuste?

Para calcular o valor do reajuste, basta verificar qual é o valor do índice previsto no contrato para o reajuste. O valor do aluguel deve ser multiplicado pelo índice e esse resultado é somado ao valor atual do aluguel. Exemplo:

Índice = 10%

Aluguel vigente = R$800,00

Valor do acréscimo = (800 x 10%) + 800

Valor reajustado = R$880,00

Independente do índice escolhido, essa é a forma de calcular o reajuste do aluguel. O valor reajustado é praticado por mais 12 meses e em seguida o cálculo é feito novamente.

É legal aumento acima do índice?

É importante saber que o aluguel pode ser aumentado para além do índice apenas em situações em que o contrato vence. Nesse momento, se houver interesse em renovar o contrato de locação, o proprietário tem o direito de aumentar o aluguel de forma livre, porém o inquilino pode ou não aceitar o novo valor.

Em situações em que um dos envolvidos não concordem com o ajuste e o contrato seja igual ou maior a 3 anos, podem solicitar a chamada ação revisional. Essa ação é um direito previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), garante a possibilidade de ajuste do valor do aluguel sem a utilização de índices, levando em conta apenas o valor de mercado. Esse é um direito de locadores e locatários reivindicarem valores justos.

É possível não reajustar valor do aluguel?

Especialmente em períodos de crise e desaquecimento do mercado, é comum que o reajuste seja deixado de lado pelo proprietário para evitar perder seu locatário. Por isso, é importante lembrar que todo tipo de acordo para garantir o valor de aluguel pode ser válido, desde que atenda os interesses de ambas as partes e esteja registrado por um contrato ou documento formal.

As 10 principais dúvidas sobre contratos de aluguel

10 de outubro de 20172 de agosto de 2018 Aluggar

“A relação entre o inquilino e proprietário é de direito privado, não existe relação de consumo. Neste caso, o proprietário pode locar o bem para quem achar mais conveniente”, diz o advogado especialista em direito imobiliário, Rodrigo Karpat.

Com a crise financeira que atingiu o país, o consumidor acabou sentindo-se inseguro para investir em um imóvel. Hoje em dia existem imóveis desalugados causando redução no preço dos aluguéis, o que é uma boa oportunidade para quem busca o imóvel perfeito. Alguns vendem seus imóveis para investir no mercado financeiro e vão morar de aluguel. Outros trocam de moradia por uma locação mais barata.

Em muitos casos o comprador acaba levando em conta o preço e localização, sem a devida atenção a outros detalhes. Como por exemplo, o índice de reajuste do contrato ajustado com o proprietário ou a possibilidade de ter seu animação de estimação na unidade locada.

Isso pode gerar futuramente um problema sem solução, e segundo o advogado especialista em direito imobiliário e condominial, Rodrigo Karpat “O proprietário pode locar o bem para quem achar mais conveniente, limitando por exemplo a moradores sem animais, ou casal sem filhos, desde que não cometa qualquer forma de discriminação que seja considerada crime, como por exemplo, não locar o imóvel para um casal homossexual, ou uma família de afrodescendentes”, explica.

Rodrigo Karpat listou 10 dicas para contratos de aluguel:

1- Locador no condomínio – Quando o imóvel está locado a posse é transferida ao locatário, porém, este continuará como proprietário, mas transfere o uso do bem ao inquilino para usufruir do imóvel. Desta forma, o dono não pode mais usufruir das áreas comuns do condomínio enquanto o bem estiver locado, como por exemplo, utilizar a piscina.

2- Escolher o locatário – A relação entre o inquilino e proprietário é de direito privado, não existe relação de consumo. Neste caso, o proprietário pode locar o bem para quem achar mais conveniente, desde que não cometa qualquer forma de discriminação que seja considerada crime, como por exemplo, não locar o imóvel para um casal homossexual ou uma família de afrodescendentes. Mas pode optar em locar para um casal em vez de locar para uma família grande.

3- Multa de prazo – A lei não estipula o valor da multa. O mercado padronizou em 3 aluguéis. O que é imposto pela lei é que a multa deverá não exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

4- Pets no condomínio – Não existe relação de consumo, portanto, o proprietário pode escolher para quem locar, inclusive preterir quem tiver um cachorro. Já o condomínio não pode proibir, pois manter o animal dentro de uma unidade é o exercício regular do direito de propriedade e não será regulado pelo condomínio. No caso o inquilino não tem o direito de propriedade, esse pertence ao locador que poderá limitar a manutenção de um animal de estimação em seu próprio imóvel.

5- Pagamento do IPTU e Condomínio – É de responsabilidade do proprietário conforme lei, porém, as partes podem ajustar de forma diversa e a obrigação passa a ser do inquilino como ocorre na prática. Ler +

6- Vencimento do contrato – A lei estipula que o contrato quando vencido passa a vigorar por prazo indeterminado, então o que vence é o prazo determinado, o contrato continua em vigência por prazo indeterminado. Porém, a relação fica mais frágil uma vez que o imóvel pode ser pedido pelo proprietário a qualquer momento mediante notificação de 30 dias para desocupação. Ler +

7- Correção de contratos – A lei não estipula um índice para a correção de contratos, estipula periodicidade, via de regra é o IGPM, IGP, IPC. Pela força da Lei 9069/95, a periodicidade de reajustes dos aluguéis, quer residenciais e também não residenciais, só pode operar anualmente. O aluguel livremente estipulado, será reajustado com a legislação vigente e a prestação locatícia será monetariamente atualizada no período de 12 (doze) meses.

8- Locar um apartamento por pequenos prazos– No Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga- se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I – Nos casos do art. 9º
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
II – Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
III – Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento.
V – Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

9- Venda do imóvel em aluguel – A lei estipula que o contrato registrado precisa de concessão do direito de preferência, ou seja, o locatário tem preferência para comprá-lo e requer averbação prévia do bem. No Art. 33 do CDC. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou depositar o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis. É importante salientar, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

10 – Sem multa após um ano – Existe sim a validade da cláusula que isenta a multa após 12 meses. É importante informar ao locatário e locador que sempre quando for escrito um contrato, que todas as cláusulas e informações devem ser contidas no mesmo para não gerar problemas e processos futuros, mas o proprietário não pode colocar uma cláusula para o inquilino desocupar o imóvel antes do termino do contrato. Não tem validade a inserção de cláusula que estipule desocupação do bem em prazo menor que o ajustado, pois infringe a legislação, cláusula 4ª (Somente o inquilino pode devolver o imóvel fora do prazo mediante pagamento de multa, o proprietário não pode pedir o bem durante a vigência do contrato).

Fonte: Exame

Na locação, quem paga IPTU? Inquilino ou proprietário?

2 de outubro de 20172 de agosto de 2018 Aluggar

Alguns detalhes passam despercebidos e podem gerar atrito entre inquilinos e proprietários. O IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) é um deles. Mas afinal, quem paga o IPTU?

Em imóveis alugados, o proprietário ou locador continua responsável pelo imposto. O locatário só terá de pagar o IPTU se essa obrigação for expressa no contrato, de acordo a Lei do Inquilinato Lei nº 8.245. Ou seja, se isso for acordado entre as partes e estiver estipulado no contrato de locação que essa obrigação é do locatário (inquilino), este passa a ser responsável pelo pagamento do IPTU e é válida sim a cobrança.

Vale lembrar que o reajuste de IPTU não segue as mesmas regras do contrato de locação. Em geral, estipula-se o reajuste de aluguel pelo IGPM/FGV acumulado dos últimos 12 meses. Já o reajuste de IPTU varia de acordo com os cálculos de cada prefeitura responsável pela arrecadação, e não existe nenhuma taxa pré-fixada.

A melhor forma de evitar mal entendidos e gastos inesperados é combinar com antecedência essas questões e averiguar o que está descrito no contrato de locação antes de sua assinatura.

Prazo de contrato de aluguel pode ser negociado entre proprietário e inquilino

25 de setembro de 20172 de agosto de 2018 Aluggar

Duração padrão é de 30 meses

prazo padrão para um contrato de aluguel é de 30 meses, mas isso pode ser acordado entre proprietário e inquilino durante a negociação. Além disso, existem os contratos por temporada e de fração de imóvel.

Escute abaixo o quadro e veja dicas sobre contrato de aluguel, apresentado por Eduardo Schaeffer, CEO do ZAP, e veiculado todos os dias na rádio CBN.

Fonte Revista Zap Imóveis

5 DICAS DE DECORAÇÃO PARA OTIMIZAR A COZINHA “CORREDOR”

18 de setembro de 20172 de agosto de 2018 Aluggar

Virou moda a cozinha parecer mais um corredor que uma cozinha de verdade, não é mesmo? Então, como tirar o máximo desta situação?

1) Como já falei na página Guia Cozinha, este é um ambiente de trabalho. Logo, deve ser organizado para ser o mais funcional possível, seguindo o chamado “Triângulo de Trabalho” (que neste caso vamos chamar de “linha de trabalho” devido ao espaço) que é a sequência GELADEIRA – PIA – FOGÃO. Como assim?

Estas 2 cozinhas seguem a sequência: Primeiro, o mais perto da entrada da cozinha possível, a GELADEIRA (para acesso rápido de todos sem atrapalhar quem trabalha). Depois a PIA e depois o FOGÃO. É super importante que haja bancada (como na 1a foto) dos 2 lados da pia, para apoio dos alimentos que vem da geladeira e das panelas que saem do fogão. Isso facilita a sua vida.

Se esta distribuição não for possível, tente não ter o fogão ao lado da geladeira ao menos (quente perto de frio, atrapalha o funcionamento dos 2!).

2) Use as paredes com armários aéreos (superiores), ganchos, escorredor de parede ou embutidos nos armários superiores, enfim, use as paredes! E atenção que os armários superiores são mais estreitos que os inferiores, principalmente se há armário acima da pia (vc quer bater com a testa no armário quando estiver lavando os pratos?) . Além disso, analise se precisa mesmo que os armários vão até o teto – ainda mais se for alto – vc tem tanta coisa que não usa todo dia que valha o investimento?

3) A cozinha recebe pouca iluminação natural ? Use bastante cor clara e deixe o colorido mais forte e/ou escuro para os detalhes. A cozinha vai parecer maior e não vai ser escurecida e vc vai gastar menos energia. Se for possível, coloque um espelho que reflita a luz de outro ambiente.

4) Se quiser dividir a área de serviço da cozinha, faça como abaixo: Use materiais translúcidos para que a luz da janela chegue à cozinha e não leve a divisória até o teto, para manter a circulação de ar.

5) Mas não adianta que cores claras não iluminam ambiente escuro. O que ilumina é iluminação farta, bem escolhida e bem colocada: Lâmpadas fluorescentes com luz branca ou amarela na iluminação geral e luz amarela na de tarefa (as lâmpadas que vc deve por abaixo dos armários superiores e, se houver, sobre a bancada de refeição. As fluorescentes fazem menos sombra e as luzes amarelas mostram melhor as cores.

Fonte: Simples Decoração

Maringá é a primeira colocada em índice nacional sobre limpeza urbana

12 de setembro de 20172 de agosto de 2018 Aluggar

Paraná e Santa Catarina foram os estados que obtiveram maior pontuação no ISLU 2017

Entre as cidades com mais de 250 mil habitantes, Maringá é a cidade que obteve o maior índice na segunda edição do Índice de Sustentabilidade de Limpeza Urbana (ISLU), elaborado pelo Sindicato das Empresas de Limpeza Urbana (Selur) e pela PwC Brasil. A cidade obteve nota 0,744, sendo que a média estadual é 0,669. Outros exemplos de cidades paranaenses com resultados acima da média foram São José dos Pinhais (0,722) e Londrina (0,718). A capital, Curitiba, também ficou acima da média, com 0,706.

“O Paraná é um dos estados que investem em educação ambiental há pelo menos três décadas e continuamente realiza esforços de conscientização popular, o que ajuda a explicar os seus indicadores”, diz Federico A. Servideo, sócio da PwC Brasil. Mais uma vez, a Região Metropolitana de Curitiba obteve resultados acima da média: como Piraquara (0,716), Fazenda Rio Grande (0,715), Campo Largo (0,701) e Araucária (0,7).

O número de municípios analisados pelo ISLU aumentou nesta segunda edição, de 1.729 para 3.049. No Paraná, o número foi de 167 para 287. “Trata-se de um fato muito positivo”, diz Servideo. “Quanto maior a adesão dos municípios, mais útil e relevante se torna o ISLU.” É importante ressaltar que, por conta da diferença dos municípios analisados, não é possível fazer comparações de médias do país ou de estados, já que a amostra é diferente.

Na edição deste ano, os estados do Sul, liderados por Santa Catarina e Paraná, obtiveram a melhor pontuação no estudo, com 70% dos munícipios entre os 50 mais bem colocados no levantamento, seguida pelo Sudeste, Centro-Oeste, Nordeste e Norte.

Resultados

O estudo mostra que 70% dos munícipios com arrecadação específica para a gestão de lixo encaminham seus resíduos para aterros sanitários, considerado a destinação mais apropriada. Nas localidades sem arrecadação específica, o índice é de 28%. O estudo também revela que, nos munícipios com arrecadação específica, o índice de reciclagem de lixo é o dobro (6%) daqueles onde não há a cobrança específica para a gestão de resíduos sólidos.

As cidades que contam com planos de gestão integrada de limpeza urbana também apresentam desempenho melhor. Segundo o ISLU, 75% dos munícipios com esse tipo de plano e arrecadação específica dispõem o lixo em aterros sanitários, ante 24% daqueles sem arrecadação e planejamento de sustentabilidade. “Os dados apresentados revelam a importância da sustentabilidade operacional e financeira para a viabilização da destinação adequada dos resíduos sólidos”, diz Marcio Matheus, presidente do Selur. “O ISLU também traz uma série de análises e parâmetros para que gestores públicos e privados de limpeza urbana possam tornar o ambiente das cidades mais adequado e sustentável”.

O estudo tem como objetivo mapear o cumprimento das recomendações da Política Nacional de Resíduos Sólidos (PNRS). Os dados utilizados foram coletados na última base disponibilizada pelo Sistema Nacional de Informações sobre Saneamento (SNIS) referente ao ano de 2015. O ISLU avalia a limpeza urbana nos municípios e o grau de cumprimento das normas estabelecidas pelo PNRS, com uma pontuação que varia de zero a um.

Para chegar aos resultados, quatro dimensões são levadas em consideração: Engajamento do Município (população atendida versus população total); Sustentabilidade Financeira (impacto da arrecadação específica); Recuperação dos Recursos Coletados (material reciclável recuperado sobre total coletado); e, por fim, Impacto Ambiental (quantidade destinada incorretamente sobre a população atendida).

Demais regiões

As cidades paulistas, como Santos, Sorocaba, Campinas, Santo André e São Bernardo do Campo têm resultados que as colocam entre as 20 primeiras posições do ranking entre as cidades com mais de 250 mil habitantes. A capital paulista figura na 50ª posição entre os municípios com mais de 250 mil habitantes. Brasília, por sua vez, está entre as cidades com pior desempenho. O Distrito Federal possui o segundo maior lixão da América Latina. O aterro começou a ser desativado recentemente – a previsão é que o processo seja concluído até 2018. A iniciativa poderá colaborar para a diminuição do passivo ambiental da capital.

Os municípios da região norte ocupam as 20 últimas posições do ranking do ISLU entre os municípios com mais de 250 mil habitantes. Capitais como Manaus, no Amazonas, Rio Branco, no Acre, Porto Velho, em Roraima e Teresina, no Piauí, obtiveram algumas das menores pontuações. Um dos principais motivos é a coleta de resíduos. “O estudo revela tanto os avanços realizados pelas cidades no que diz respeito à limpeza urbana e sustentabilidade quanto lança luz sobre o caminho que ainda precisa ser percorrido”, diz Matheus.

Sobre o SELUR

O SELUR (Sindicato das Empresas de Limpeza Urbana do Estado de São Paulo) é o órgão responsável por centralizar os esforços das empresas paulistas de limpeza urbana. A instituição representa o conjunto de ações fundamentais para a sociedade, que incluem coleta e transporte de resíduos sólidos, manutenção da limpeza pública, além do tratamento e destinação final do descarte feito pela comunidade – desde residências até estabelecimentos comerciais e hospitalares. O SELUR tem ainda o objetivo de divulgar informações a fim de conscientizar os cidadãos comuns da relevância social, ambiental e econômica dos serviços prestados pelas suas associadas e seus milhares de colaboradores.

Sobre a PwC

Na PwC, o nosso propósito é construir confiança na sociedade e resolver problemas importantes. Somos um Network de firmas presente em 157 países, com mais de 223.000 profissionais dedicados à prestação de serviços de qualidade em auditoria e asseguração, consultoria tributária e societária, consultoria de negócios e assessoria em transações. Saiba mais sobre a PwC e nos diga o que é importante para sua empresa ou carreira, visitando nosso site: www.pwc.com

Fonte: PwC

7 dicas para proprietários que querem alugar seu imóvel

4 de setembro de 20172 de agosto de 2018 Aluggar

Antes de alugar seu imóvel, conheça quais são as despesas que você terá como locador, que regras devem constar do contrato e como atrair bons inquilinos.

A situação anda difícil e você, de repente, decidiu que está na hora de pegar aquele imóvel que está desocupado e colocar no mercado de aluguel. Para quem não tem experiência nessa área, surgem muitas dúvidas: como atrair possíveis inquilinos? Quais são os gastos que o proprietário terá com esse aluguel? Para responder essas e outras perguntas, a Época NEGÓCIOS conversou com profissionais do setor imobiliário para formular algumas dicas.

O primeiro passo é decidir quem vai cuidar da administração do imóvel. Se for você mesmo, é aconselhável buscar amparo na lei e se informar para não correr o risco de levar calote ou um processo por irregularidades. Formalizar um contrato é o passo inicial, assim fica tudo às claras. Tenha em mente apenas que, nesse caso, você terá de escolher os inquilinos, discutir o contrato e fazer a cobrança.

Se você prefere não ter margem para dores de cabeça, então a opção é procurar uma imobiliária. Além de uma empresa de confiança, seria preferível que o escritório estivesse localizado próximo do imóvel ou, pelo menos, na mesma região da cidade em que fica o imóvel. “A imobiliária deverá conhecer o imóvel e fazer uma pesquisa sobre as características do bairro para determinar um preço para o aluguel”, diz a diretora de Locação, Roseli Hernandes.

Boa apresentação

Por lei, o proprietário é obrigado a comercializar um imóvel que tenha condições de habitabilidade, ou seja, que apresente boas condições para quem vai viver lá. Mais do que isso, quando o mercado de imóveis para aluguel anda aquecido, é importante manter uma boa aparência para atrair inquilinos.

Quando a propriedade fica fechada durante um período, ainda assim é preciso cuidar da manutenção, mantendo o local sempre limpo. Sabe aqueles lugares que têm cara de abandonados? Então, evite a todo custo. Se o imóvel possui jardim, mantenha a grama aparada. Piscina? Sempre limpa. Se a cidade estiver passando por um período de estiagem, é até melhor esvaziar e limpar do que deixar a água suja. A falta de cuidados, além de dificultar fechar o contrato para o aluguel, também pode desvalorizar o imóvel.

Roseli Hernandes explica que uma propriedade não deve dar ao inquilino a sensação de que há reformas que precisam ser feitas – já que significa mais gastos para ele.

“Estamos em um momento no país em que há muitos imóveis vagos, por isso os inquilinos estão bem seletivos”, diz a diretora de Locação. Ela enfatiza que o ideal é manter o imóvel que será alugado sempre em boas condições. “O imóvel é como se fosse um produto que está na prateleira e alguém precisa comprar”.

Anunciar é alternativa

Em tempos de mobilidade digital, a melhor forma de atrair a atenção de futuros inquilinos é divulgar o local nas redes. Para isso, tire fotos dos ambientes do imóvel, em ângulos que favoreçam cada ambiente. Por exemplo: antes de tirar fotos do quarto, garanta boa iluminação para mostrar que é arejado e iluminado. Se houver garagem, tente mostrar o espaço completo. Se a cozinha conta com bons armários, vale um detalhe. Armários nos quartos? Valem fotos com portas abertas para mostrar o interior. Quando estiver satisfeito com o resultado, é só começar a publicar em sua própria timeline, repassar aos amigos ou então enviar à imobiliária para que seja feita a apresentação no site.

Definir um preço de aluguel que seja compatível com o imóvel divulgado e sua localização é fundamental para conseguir mais cliques.

“Se o imóvel estiver com preço acima do mercado, é muito provável que nem apareça no sistema de busca”, avisa Roseli Hernandes. “As pessoas normalmente procuram um certo tipo de imóvel, colocando as faixas de preços de aluguéis que estão dispostas a pagar. Se o valor estiver acima do preço médio, não será visto”.

Aberto a visitação

Essa é a hora de convencer o possível locatário que aquele é o imóvel ideal para ele. Para isso, é importante facilitar ao máximo o acesso ao local. “Se não visita não tem locação”, diz a diretora de Locação da Lello Imóveis em São Paulo.

Como prática de segurança, sempre que o contrato é fechado com uma imobiliária, uma cópia da chave fica disponível para visitas agendadas. Se o imóvel é um apartamento, localizado em edifício com portaria, outra possibilidade é deixar uma cópia no local. Mas atenção: é importante manter um contato direto com a portaria para avisar quando possíveis inquilinos vão conhecer o local. Deixar uma pessoa entrar, sem aviso, pode ser um risco para o condomínio.

Se você vai fazer a administração do imóvel, tenha em mente que é sempre melhor agendar visitas para que ninguém perca tempo. Mas procure ser flexível com relação aos horários, já que muita gente trabalha até tarde e sua única chance de visitar um imóvel poderia ser além do horário comercial.

Conheça o inquilino

Antes de fechar o contrato com seu inquilino, é necessário uma boa conversa para entender as expectativas da pessoa, oferecer informações e tirar dúvidas. Além disso, é imprescindível pesquisar a “saúde financeira” do locatário, para saber se ele tem condições de cumprir com o pagamento do aluguel.

“Peça ao locatário certidões que comprovem que ele não tem qualquer tipo de problema com a justiça ou que esteja devendo dinheiro para alguém”, indica Raphael Moreira, sócio da área imobiliária da Veirano Advogados. Instituições como o Serviço de Proteção do Crédito (SPC) e o Serasa podem ajudar nessa pesquisa.

As informações que um locador precisa ter em mãos vão ajudar na decisão na hora de estabelecer que tipo de garantia – fiador, seguro fiança, depósito caução ou título de capitalização – que será utilizada pelo inquilino. A garantia é, como o próprio nome diz, uma rede de segurança para proteger o locador em caso de inadimplência durante a vigência do contrato.

Seja flexível

Sempre que receber uma proposta por parte de um potencial inquilino, é preciso estar aberto à negociação, tanto de possíveis cláusulas que possam ser pedidas por parte do inquilino, quanto no momento de determinar qual será a garantia adotada.

Isso pode incluir desde um pedido para a mudança na data de recebimento do aluguel quanto a possibilidade de reembolsos no caso de benfeitorias no imóvel, desde que aprovadas pelo dono. Se um imóvel para aluguel não conta com armário embutidos, por exemplo, talvez seja interessante ratear custos ou descontar do aluguel valores combinados, já que ao final do contrato os armários continuarão no imóvel. Outra possibilidade é que, em caso de um imóvel que seja alugado por várias pessoas, em lugar de um único contrato, o locador poderia fechar contratos individuais – uma boa maneira de evitar a sublocação.

“Ser flexível ajuda bastante na hora de impressionar o inquilino”, diz Roseli Hernandes. Segundo ela, conforme a lei de oferta e procura do mercado, um locador disposto a negociar teria mais chances de ocupação de seu imóvel. “Do contrário, você restringe as possibilidades para que se alugue o imóvel”, acrescenta Roseli.

Fechando o contrato

Quando chega o momento de assinar o contrato, é imprescindível atentar para alguns pontos. O advogado Raphael Moreira diz que há quatro pontos principais que devem constar no acordo: o preço do aluguel, o tempo de vigência do contrato (o tempo médio é de 30 meses), a garantia e eventuais penalidades, caso haja inadimplência.

O contrato deve incluir também o critério para reajuste e cláusulas para rescisão. O reajuste é feito anualmente, em geral seguindo o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, que é o índice usado como referência nos contratos de aluguel. Se as duas partes concordarem com outro tipo de reajuste, isso também deve ficar claro no contrato.

Em relação à rescisão do contrato, o texto deve estabelecer o valor da multa, caso o inquilino ou o locador decidam terminar o acordo antes do prazo estabelecido.

“No contrato de locação no Brasil, o locador não pode livremente rescindir o contrato”, afirma Raphael Moreira, da Veirano Advogados. Pela lei, esse direito é dado ao locatário, “desde que ele pague uma multa sobre isso”. “É importante que a multa e os critérios de aplicação estejam registrados no contrato”, completa o advogado.

Vale lembrar que após a assinatura do contrato, o inquilino pode pedir a inclusão de seu nome em contas de luz, água e gás. Isso não implica que o imóvel ficaria em seu nome, apenas é praxe no mercado imobiliário, por isso alguns locatários pedem documentação para que possam oficializar seu novo endereço junto a concessionárias.

Colocando a mão no bolso

Apesar de o aluguel do imóvel ser uma fonte de renda, o proprietário também tem alguns gastos na operação. Como administrador do imóvel, sempre há cópias de documentos para fazer, pequenas reformas ou consertos. Deixando o imóvel sob administração de uma imobiliária, o locador paga uma comissão pelo serviço. Em geral, o primeiro aluguel é repassado integralmente para a imobiliária, como forma de pagamento pelos serviços anteriores ao aluguel. Depois disso, paga-se mensalmente, em média, 10% do aluguel e dos encargos – se a imobiliária também administrar o pagamento do IPTU e condomínio, por exemplo.

Essas despesas como condomínio , energia são denominadas “despesas ordinárias” e com o início do contrato de aluguel, ficam sob responsabilidade do inquilino. Ao dono do imóvel cabem as chamadas “despesas extraordinárias”, como as obras de condomínio que possam vir a ser feitas para valorizar o imóvel. Digamos que os proprietários dos apartamentos decidam construir uma piscina no condomínio; nesse caso, essa despesa vai para o locador, não para o inquilino.

Se houver problemas no imóvel, durante o período de vigência do contrato de aluguel, como um vazamento, o proprietário só deve pagar se for comprovado que o problema era anterior à locação do inquilino. Se por imprudência ou mal uso, o inquilino quebrou alguma estrutura do imóvel, esse dano deve ser pago integralmente por ele.

Fonte: Época Negócios

Contrato de aluguel: quais as condições para o cancelamento

29 de agosto de 20172 de agosto de 2018 Aluggar

Contrato de aluguel: quais as condições para o cancelamento

Saiba como funciona o processo de cancelamento contratual e quais são as implicações ao encerrar o contrato de aluguel antes do tempo estabelecido!

Cancelar o contrato de aluguel pode ser uma dor de cabeça para o inquilino e o proprietário. Ninguém espera que a data final combinada no documento seja antecipada. No momento da locação, as duas partes desejam que o tempo seja cumprido, no máximo sendo prorrogado. Mas, acontece do locador ou do locatário desistirem do que foi firmado em contrato e as duas partes precisam estar cientes de como proceder nesse tipo de situação.

Para que o contrato de aluguel seja anulado sem trazer problemas, esse mesmo documento precisa ter as diretrizes para o cancelamento. Entre as diversas cláusulas referentes à locação, inquilino e proprietário também devem concordar no que diz respeito a quebra antes do período combinado. Além da desistência de um dos lados, o documento tem que deixar claro que tipos de ações podem levar ao despejo.

O que diz a lei sobre contrato de aluguel

Quando se fala em quebra de contrato de aluguel uma das primeiras palavras que vem à mente é “multa”. A taxa por anular o acordo para locação é prevista pela Lei do Inquilinato (8.245/91). De acordo com o artigo quarto “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

A lei permite que o inquilino deixe o imóvel por qualquer motivo, desde que pague a multa (geralmente referente ao valor de três meses de aluguel). Mas ela explica que esse pagamento deve ser proporcional ao tempo que falta de locação. Ou seja, em um contrato de 30 meses, caso o locatário tenha passado 20 meses morando no imóvel, o locador só pode cobrar multa proporcional ao período que falta, de 10 meses.

Existe uma exceção que permite ao inquilino não pagar a multa. Ainda de acordo com a Lei do Inquilinato “O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”. Ou seja, as mudanças por motivos de transferência relacionadas ao emprego anula a multa.

Quando o proprietário quebra o contrato

O inquilino precisa ficar atento às cláusulas de quebra de contrato para também ter cobertura se o proprietário pedir o imóvel, já que a lei não deixa clara qual a penalidade para o locador. Existem situações mais comuns nas quais o dono pede de volta a casa ou apartamento. No caso de contratos com prazo inferior a 30 meses, os proprietários podem solicitar o imóvel em caso de:

Demolição do local ou obras aprovadas;
Depois de cinco anos de locação com o mesmo inquilino;
Necessidade de reformas urgentes, se forem determinadas pelo poder público;
Para uso próprio, de filhos ou de pais e avós.

Quando o contrato de aluguel é de 30 meses ou mais, geralmente o locador se dispõe a pagar a mesma multa aplicada ao locatário. Esse acordo deve estar registrado e claro no documento, para que não existam questionamentos. O proprietário também pode quebrar o contrato se o inquilino desobedecer algumas das cláusulas ou cometer atos ilícitos dentro do imóvel. Obras sem autorização seria um exemplo. Nesse caso não aconteceria o pagamento de multa por parte do locador, mas para que possa reaver o imóvel, ele precisa ter provas dos atos do locatário.

Quando o período de locação terminar, o contrato pode ser rescindido a qualquer hora, mas o inquilino deve ser avisado com 30 dias de antecedência. O locador também pode entrar com ação para retomar o imóvel. Nesse prazo de contestação, o locatário junto ao seu advogado, pode concordar com a desocupação, mas terá seis meses para deixar a residência. O contrato de aluguel é o documento que norteará as duas partes em qualquer problema que possa surgir no decorrer da locação do imóvel.

Fonte: VivaReal

10 cuidados ao negociar aluguel direto com o proprietário

17 de agosto de 20172 de agosto de 2018 Aluggar

Alugar um imóvel pode ser a realização de um sonho antigo, ou uma decisão que tomamos para mudar de vida.

Na hora de procurar um imóvel para alugar, quem nunca se perguntou sobre o aluguel direto com proprietário? Com certeza você conhece amigos ou familiares que já tiveram a experiência de oferecer ou buscar um imóvel de forma mais direta, mas, o que é importante considerar em um contrato sem intermediação profissional?

1. Fazer um contrato detalhado

Falar em locação sem pensar em como fazer um contrato é algo impossível, afinal, é ele quem vai assegurar o locatário e o proprietário durante todo o período de ocupação do imóvel. Quando tratamos da locação direto com proprietário, a importância atribuída a este documento cresce ainda mais, e você deve imaginar o porquê.

Um contrato de locação é um documento que deve prever situações de adversidade e estipular medidas para elas, bem como datas, valores e condições de reajuste ou de taxas a serem pagas.

2. Consultar um profissional

Na locação direta com proprietário é recomendada a contratação ou o auxílio de um advogado que possa estruturar o documento da forma mais adequada possível, sempre com o acompanhamento dos envolvidos para que tudo esteja previsto legalmente conforme o esperado.

O profissional vai garantir que não faltem informações como a previsão de reajuste: quando ele acontece, sob que medidas, se há exceções ou margem para negociação. Questões como o pagamento do IPTU e consertos no imóvel devem ser esclarecidas no documento.

Imobiliárias e corretores já tem modelos de contratos prontos, que facilitam o fechamento do negócio e também geram economia.

3. Usar a tecnologia a seu favor na vistoria

A vistoria faz parte do contrato e é por meio dela que o locatário consegue comprovar a situação em que encontrou o imóvel, da mesma forma que o proprietário consegue avaliar o que foi danificado ou não.

Este processo geralmente é realizado por um profissional. No caso de contatos diretos com proprietário é importante que a vistoria seja feita de forma minuciosa pelas duas partes, ou seja, que locatário e proprietário realizem juntos a visita ao imóvel para fazer suas considerações contratuais.

Para que a vistoria seja ainda mais segura, utilize a tecnologia a seu favor fazendo vídeos e tirando fotos de todas as imperfeições e detalhes do imóvel, armazene de maneira segura e tenha trocas de e-mails que comprovem que a outra parte do contrato tem conhecimento do material registrado.

4. Estar atento aos danos no imóvel

Garantindo uma boa vistoria de entrada, inquilino e proprietário terão maior segurança no momento da devolução do imóvel. Todo e qualquer dano gerado no período de ocupação do imóvel que não estiver registrado no anexo de vistoria do contrato será de responsabilidade do locatário e por ele deverão ser corrigidos.

5. Ter um bom relacionamento com o proprietário

Um ponto bem positivo quando falamos no contrato de locação direta é o relacionamento entre locador e locatário. Para manter um bom relacionamento com o proprietário é importante estar atento aos prazos de pagamentos de contas e taxasque ficarão sob sua responsabilidade.

Outras questões como respeitar as normas do prédio, informar o proprietário sobre reuniões de condomínio, ter cuidado com o imóvel e mantê-lo em bom estado vão fortalecer essa relação e podem gerar mais confiança e respeito.

6. Estar atento às suas responsabilidades

E por falar nas responsabilidades do locatário, de acordo com a Lei do Inquilinato, quem deseja locar um imóvel deve entregá-lo ao inquilino em boas condições. Além disso, é de responsabilidade do locador o pagamento em dia do aluguel, das contas de água, gás, luz, telefone e o condomínio (taxas extras de condomínio são responsabilidade do locador).

No término do contrato, é dever do inquilino entregar o imóvel como ele recebeu, ou seja, em boas condições. Por exemplo, renovar a pintura das paredes e mandar limpar os carpetes são exigências comuns (desde que previstos no contrato). É importante ressaltar que o inquilino deve consultar o proprietário caso tenha interesse em realizar qualquer tipo de reforma.

7. Estabelecer garantias

Um passo importante para a decisão de locar um imóvel é encontrar um fiador. Alugando direto com proprietário esta questão pode ser um pouco mais maleável. De qualquer forma, é preciso oferecer ao locador uma garantia de que ele não sairá no prejuízo.

No caso do fiador, o inquilino apresenta uma pessoa que responderá judicialmente pelo atraso ou inexistência de pagamento. Para ser fiador é preciso, no mínimo, possuir um imóvel próprio de valor próximo ao que está sendo alugado.

Outra alternativa é o depósito caução, em que é aberta uma poupança conjunta entre proprietário e locatário, que por sua vez, deposita quantia de, no máximo, três prestações de aluguel como garantia.

Também é possível optar por um seguro fiança, em que o inquilino contrata uma seguradora que assume as dívidas em caso de inadimplência.
Saiba mais sobre alugar sem fiador aqui.

8.Detalhes facilmente esquecidos

Seja direto com o proprietário ou pelo intermédio de uma imobiliária, existem alguns pontos em um processo de locação e até mesmo compra de imóveis, que nem sempre ficam tão “visíveis” ao interessado em locar um apartamento.

É importante estar atento a cada responsabilidade envolvida nesse momento, tanto as que são direcionadas ao proprietário, quanto as direcionadas ao locatário, para estarmos mais preparados em caso de imprevistos.

9. Pesquisar sobre o condomínio

Para interessados em alugar apartamento, é importante lembrar que alguns detalhes acabam não entrando no contrato por estarem relacionados ao condomínio e não ao proprietário e não é por isso que não devemos pesquisar. Pelo contrário, itens que ficam de fora do contrato podem causar um tremendo estresse se não pesquisados previamente.

Pinturas, reformas e modificações diversas na parte externa de apartamentos são de responsabilidade do condomínio e não é raro encontrar conflitos por conta de problemas com rachaduras. Acontece que, quando esclarecidas previamente, questões como estas não necessariamente serão um problema.

10.Animais de estimação

Para quem tem um animal de estimação é importante ficar atento ao código de conduta do condomínio, pois, mesmo os pets sendo aceitos cada vez mais em estabelecimentos e prédios residenciais, é comum encontrar locais onde ainda não são permitidos. Por isso, o locatário precisa averiguar com antecedência se o local cogitado permite que seu amigo possa circular pelo local.

Em síntese, é preciso balancear os pontos positivos e os pontos negativos na hora de optar por alugar um imóvel com intermédio de um corretor de imóveis ou direto com proprietário.

É comum encontrar pessoas que optaram por fazer o contrato direto visando uma redução com custos de aluguel, mas é preciso cautela para que esta economia não se transforme em gastos elevados com amparo legal — para resolver questões de contrato e taxas não previstas, por exemplo.

Entenda como funcionam as duas opções e balanceando o que sai mais em conta para você? É possível equilibrar economia e segurança e aproveitar a sua moradia tranquilamente.

Fonte: VivaReal

Como valorizar seu imóvel antes de colocá-lo para alugar

8 de agosto de 20172 de agosto de 2018 Aluggar

Especialista dá cinco dicas para fazer um bom negócio

Investir em imóveis para depois colocá-los para alugar é um negócio antigo que pode ser uma ótima fonte de renda. Mas, para isso, alguns pontos de valorização devem ser levados em consideração, já que para os possíveis locatários cada detalhe será visto e isso pode levar a locação ao fracasso ou ao sucesso.

Segundo Jaques Bushatsky, diretor da Legislação do Inquilinato do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), “há 20, 30 anos, se você colocasse um ‘lixo’ para alugar, alugava. Hoje não, o locatário tem muito poder de escolha”. Assim, antes de adquirir um novo investimento, veja um ranking dos itens que podem valorizar seu negócio.

Localização é o ponto que os locatários mais levam em consideração na hora de decidir onde morar (Foto: Shutterstock)

1. Localização

Localização é o ponto que os locatários mais levam em consideração na hora de decidir onde morar. Mas esqueça aquela bairro calmo e bucólico, prioritariamente residencial. Bushatsky explica que, como sempre, a localização é o mais importante, mas os critérios em relação a ela mudaram consideravelmente: “As pessoas estão dispensando morar em frente uma praça pra morar de um jeito prático. Está dentro do ramo localização, mas é uma outra localização que não é aquela tradicional, um outro olhar. Que é o que a gente nota quando as pessoas escolhem o centro da cidade”.

Um condomínio bem gerido, com ar de bem organizado e arrumado, também salta aos olhos do locatário (Foto: Shutterstock)

2. Estado interno do imóvel

Um imóvel com pintura nova e acabamento interno é um grande atrativo para quem o visita pela primeira vez. E apesar de a maioria das pessoas pensarem o contrário, a mobília só é eficaz em alguns casos. Famílias completas, que provavelmente vão morar no local por muitos anos, com certeza vão preferir escolher seus próprios móveis. Mas, de acordo com Jaques Bushatsky, a mobília é uma boa opção para jovens solteiros ou idosos: “ela é especialmente interessante se o imóvel estiver em uma região de estudantes, com universidades, porque aí resolve a vida deles”.

3. Preço do condomínio

É comum as pessoas designarem uma verba fixa para moradia e incluírem nela o valor do apartamento e do condomínio. Logo, a ideia é não ultrapassar este limite. Portanto, ao comprar imóvel para investimento, procure se atentar ao valor do condomínio. Não será tão fácil conseguir um locatário caso o valor de aluguel do seu imóvel seja justo, mas o do condomínio não faça jus à demanda.

Um imóvel com pintura nova e acabamento interno é um grande atrativo para quem o visita pela primeira vez.

4. Gestão do condomínio

Ao comprar um imóvel para investimento, não foque sua atenção apenas na parte interna do apartamento. Apesar de ela ser de altíssima importância, um condomínio bem gerido, com ar de bem organizado e arrumado, também salta aos olhos do locatário. Converse com outros moradores, se possível, e com o síndico para saber como é o funcionamento das áreas e regras comuns.

5. Adequação da garantia locatícia

Justamente pelo já citado poder de escolha do locatário é imprescindível que o locador esteja aberto a negociações, por mais que a garantia do fiador seja a forma mais tradicional de contrato, muitas vezes ela não é a maneira ideal para o locatário. “Pode parecer óbvio, mas um contrato é feito por duas pessoas. Portanto, é preciso que o locador tenha disponibilidade para conversar sobre que tipo de garantia será dada. Tudo precisa ser conversado de bom grado.”, é o que diz Bushatsky.

É comum as pessoas designarem uma verba fixa para moradia e incluírem nela o valor do apartamento e do condomínio (Foto: Shutterstock)

Fonte: Revista Zap Imóveis