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Contrato de Locação: quem deve pagar o IPTU?

Quando se fala em contrato de locação, uma dúvida bastante recorrente é sobre a responsabilidade pelo pagamento do IPTU. Trata-se de uma obrigação do proprietário ou ela pode ser repassada ao inquilino?

A Lei de Locações, no artigo 22, estabelece que o locador é obrigado a pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Em uma primeira e apressada leitura, pode-se até imaginar ser ilegal que se atribua o pagamento deste encargo ao locatário.

Porém, em primeiro lugar, o próprio inciso, em sua parte final, faz a ressalva salvo disposição expressa em contrário no contrato”, o que demonstra que a atribuição do pagamento do IPTU pode ser livremente ajustada entre as partes.

No direito, é o que chamamos de norma dispositiva, ou seja, aquela que pode ser prevista e modificada de acordo com a vontade dos contratantes.

Em segundo lugar, e afastando qualquer dúvida que ainda pudesse pairar, o artigo 25 reitera, agora de modo expresso, que o IPTU pode, sim, ser repassado ao inquilino:

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Assim, respondendo ao questionamento inicial, se o contrato de locação nada disser a respeito, o IPTU será incumbência do locador; por outro lado, caso as partes pretendam transferi-lo ao locatário, é necessário inserir cláusula expressa nesse sentido.

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Na prática, é extremamente comum que o contrato estipule ao locatário a obrigação pelo pagamento do aluguel, do condomínio (se houver) e do IPTU.

A partir desse momento, o tributo passa a ser um encargo locatício de cumprimento obrigatório, sob pena, inclusive, de sujeitar o locatário a uma ação de despejo em caso de não pagamento – e mesmo que o aluguel esteja em dia!

Por isso, é muito importante que o contrato preveja de forma bem clara a forma como será realizado o pagamento, principalmente porque o credor final do IPTU é um terceiro, a Prefeitura.

Justamente neste ponto cabe uma observação final, sobretudo aos locadores. O mais aconselhável – e mais frequente – é que o locatário realize o pagamento de todos os encargos locatícios em conjunto ao locador, que, por conta própria, providencia a quitação do IPTU.

Isto porque, perante a Prefeitura, o contrato de locação não tem a capacidade de alterar a condição do proprietário do imóvel, locador, de contribuinte do IPTU.

Em outras palavras, mesmo que o contrato atribua a obrigação de pagamento do IPTU ao locatário, esta disposição tem efeitos restritos à relação entre locador e locatário. Deste modo, caso o locatário não realize os pagamentos do IPTU da forma ajustada, o locador poderá considera-lo inadimplente e tomar todas as medidas previstas para cobrá-lo, executá-lo, ou, até mesmo, despejá-lo.

Todavia, por força do que estipula a legislação tributária, aos olhos da Prefeitura o devedor continua sendo o proprietário do imóvel, estando somente ele sujeito à inscrição em cadastro de inadimplentes (CADIN) e processo de execução fiscal.

Diante disso, o que se pode concluir é que a questão referente ao pagamento do IPTU em contratos de locação, embora simples, pode ser fonte de muitos conflitos caso não seja bem tratada.

 Por  Bruno Perelli – RP Sociedade de Advogados

Bruno Perelli

Bruno Perelli

Advogado formado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, especializado em direito civil e com extensão em direito de família e lei de locações. Atua há mais de 10 anos assessorando redes dos ramos de bares, restaurantes e lanchonetes, postos de gasolina, clínicas e hospitais médicos e odontológicos, agência de viagem, construtoras, além de Startups de diferentes campos de atuação, tais como transporte privado e lawtech. Em 2018, embasado na experiência e nos valores absorvidos neste tempo, co-fundou a banca RP Sociedade de Advogados – RPSA (www.rpsa.com.br) , escritório focado no atendimento à micro e pequenas empresas, e também no assessoramento de pessoas físicas