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Venda de Imóvel Locado – O comprador deve respeitar a locação vigente?

13 de novembro de 201813 de novembro de 2018 Bruno Perelli

Quando o assunto é locações, há uma dúvida recorrente que sempre paira na cabeça dos envolvidos: se um imóvel locado é vendido, o comprador é obrigado a respeitar o contrato de locação?

O tema é tratado pela Lei de Locações, em seu artigo 8º:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Como se nota, quando da alienação do imóvel, regra é que o novo proprietário poderá notificar o Locatário, para desocupação do imóvel em 90 dias.

Todavia, existe uma exceção – e aqui reside a providência cabível aos Locatários a fim de não serem surpreendidos com a necessidade de devolver o imóvel, em uma eventual venda do imóvel.

Para resguardar seu direito e obrigar o adquirente a respeitar o prazo restante da locação, é necessária a observação cumulativa dos seguintes requisitos:

A – Locação por tempo determinado

Independentemente de qualquer outro aspecto, o respeito ao contrato de locação exige que, ao tempo da compra e venda do imóvel a terceiros, o contrato esteja vigendo por tempo determinado.

Desta forma, caso o prazo contratual já esteja encerrado e, sem renovação, a locação esteja por prazo indeterminado, o adquirente poderá notificar o Locatário para desocupação do imóvel em 90 dias.

B – Cláusula de vigência

A chamada “clausula de vigência” refere-se à existência de disposição, no contrato, prevendo que em caso de venda do imóvel, o novo proprietário será obrigado a respeitar a locação até o fim.

C – Registro na matrícula do imóvel

Por fim, o último e obrigatório requisito é que o contrato de locação, contendo a cláusula de vigência, esteja devidamente averbado junto à matrícula do imóvel.

Trata-se de providência que o Locatário poderá fazer, comparecendo ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel locado é registrado, com o contrato de locação assinado por ambas as partes e requerendo a averbação do instrumento na matrícula do imóvel.

Importante mencionar, também, que se por um lado o cumprimento dos requisitos acima protegem o Locatário, por outro, o Locador pode enfrentar maiores dificuldades caso opte – ou necessite – realizar a venda do imóvel durante a locação, visto que a existência da restrição de utilização do bem, até o final da locação, pode afastar eventuais pretendentes a compradores.

No mais, mesmo que não conste a cláusula de vigência em contrato ou este não esteja devidamente averbado no Cartório de Registro de Imóveis, o adquirente é obrigado a notificar o Locatário sobre sua intenção de desocupação do imóvel, notificando-o dentro do prazo de 90 dias contados do registro da compra e venda do imóvel.

FURTO EM IMÓVEL LOCADO – QUEM RESPONDE PELOS PREJUÍZOS?

25 de outubro de 201825 de outubro de 2018 Bruno Perelli

Não é segredo para ninguém que, atualmente, nosso país vive uma grave crise de segurança pública. Todos os dias, escutamos casos de conhecidos, amigos e familiares que foram vítimas de atos criminosos, como furto ou roubo. Isso quando não acontece com nós mesmos.

Neste contexto e dentro do universo das locações, um ponto que suscita dúvidas é sobre eventuais responsabilidades advindas de furto ou roubo em imóvel locado.

Em primeiro lugar, apenas para fins didáticos, vamos à diferença, a grosso modo, entre roubo e furto: embora ambos se refiram a ato de subtração de coisa alheia, o primeiro é efetuado mediante violência ou grave ameaça, enquanto que o segundo não. É a diferença entre um assalto à mão armada e uma invasão silenciosa a uma residência enquanto seus moradores encontram-se fora.

Pois bem. Não existe, na Lei de Locações, uma previsão específica sobre o tema, de modo que suas conclusões demandam análise sistemática entre as normas gerais do inquilinato e da responsabilidade civil presente no Código Civil.

Em tese, aquele que, por ação ou omissão voluntária, causar dano a alguém, terá o dever de indenizar.

E no caso do furto/roubo em locações, de quem é a culpa? Vejamos algumas situações.

Imagine-se uma locação residencial de imóvel mobiliado, isto é, com toda a mobília fornecida pelo locador e que deve, consequentemente, ser restituída incólume ao final do contrato pelo locatário.

Se um meliante invade o imóvel e subtrai diversos itens da mobília, o locatário será obrigado a ressarcir o locador? A resposta é negativa.

Muitos devem questionar o porquê, se, de acordo com o artigo 23, III, da Lei de Locações, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Ocorre que, neste caso, a perda da mobília ocorreu sem culpa do locatário. Trata-se do que se chama, na matéria de indenizações, de excludente de responsabilidade por caso fortuito.

O Código Civil possui disposição específica sobre essa hipótese, estabelecendo que o perecimento/deterioração – e aqui pode-se considerar a perda – da coisa a ser restituída, sem culpa do devedor, não gera o dever de indenizar:

Art. 240. Se a coisa restituível se deteriorar sem culpa do devedor, recebê-la-á o credor, tal qual se ache, sem direito a indenização; se por culpa do devedor, observar-se-á o disposto no art. 239.

A conclusão é exatamente a mesma se, além da subtração dos bens, os criminosos causarem danos ao imóvel. Neste caso, podemos exemplificar o arrombamento de portas e janelas, quebra de telhas, etc. O locatário não tem o dever de indenizar e o locador, ainda, deverá providenciar a reparação a fim de manter o imóvel em condições de ser usado ao fim locado.

O que precisa ficar claro é que, não havendo culpa do locatário por se tratar de caso fortuito, entende se estar diante de deterioração decorrente do uso normal.

Neste sentido, podemos citar decisão que, embora antiga, permanece atual em sua análise:

LOCAÇÃO. IMÓVEL MOBILIADO. FURTO PRATICADO NO INTERIOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. EXCLUSÃO NA AUSÊNCIA DE CULPA DO LOCATÁRIO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. DE ACORDO COM O ART. 23 , INC. III DA LEI N.º 8.245 , DE 18.10.91, “O LOCATÁRIO É OBRIGADO A RESTITUIR O IMÓVEL, FINDA A LOCAÇÃO, NO ESTADO EM QUE O RECEBEU, SALVO AS DETERIORAÇÕES DECORRENTES DO SEU USO NORMAL”. ESSA OBRIGAÇÃO, EM RELAÇÃO AOS MÓVEIS QUE O GUARNECIAM, DEIXARÁ DE SER EXIGIDA, NO CASO DA OCORRÊNCIA DE FURTO DE MÓVEIS DO INTERIOR DO IMÓVEL SEM CULPA DO LOCATÁRIO, CONSOANTE O ART. 1.058 DO CÓDIGO CIVIL, VERBIS: “O DEVEDOR NÃO RESPONDE PELOS PREJUÍZOS RESULTANTES DE CASO FORTUITO, OU FORÇA MAIOR, SE EXPRESSAMENTE NÃO SE HOUVER POR ELES RESPONSABILIZADO, EXCETO NOS CASOS DOS ARTS. 955, 956 E 957. PARÁGRAFO ÚNICO. O CASO FORTUITO, OU DE FORÇA MAIOR, VERIFICA-SE NO FATO NECESSÁRIO, CUJOS EFEITOS NÃO ERA POSSÍVEL EVITAR, OU IMPEDIR.” 2. O REQUISITO OBJETIVO DA FORÇA MAIOR OU DO CASO FORTUITO CONFIGURA-SE NA INEVITABILIDADE DO ACONTECIMENTO, E O SUBJETIVO, NA AUSÊNCIA DE CULPA NA PRODUÇÃO DO EVENTO. ASSIM SENDO, O LOCATÁRIO, QUE NÃO AGIU COM CULPA PARA A PRODUÇÃO DO EVENTO, NÃO PODERÁ SER RESPONSABILIZADO A INDENIZAR O LOCADOR PELO FURTO DE MÓVEIS DO INTERIOR DO IMÓVEL LOCADO, MESMO QUE PRATICADO DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. 3. ESTÁ CONSAGRADO EM NOSSO DIREITO O PRINCÍPIO DA EXONERAÇÃO DO DEVEDOR PELA IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIR A OBRIGAÇÃO SEM CULPA SUA. O CREDOR, ASSIM, NÃO TERÁ QUALQUER DIREITO A INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS DECORRENTES DE FORÇA MAIOR OU DE CASO FORTUITO. 4. O FURTO PRATICADO NO INTERIOR DE RESIDÊNCIA NÃO DEIXA DE SER UM CASO FORTUITO, PORQUE É UM FATO IMPREVISÍVEL QUE SE ENCONTRA DESLIGADO DA VONTADE DA VÍTIMA DA SUBTRAÇÃO. TJ-DF – ACJ: 84199 DF, Relator: ROBERVAL CASEMIRO BELINATI, Data de Julgamento: 10/08/1999, Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do D.F., Data de Publicação: DJU 20/09/1999 Pág. : 28)

E hipótese invertida, em que os bens levados por criminosos pertençam exclusivamente ao próprio locatário, teria o locador alguma responsabilidade de ressarcimento?

A resposta é, novamente, negativa!

Isto porque, para tanto, é aplicada a mesma ordem de raciocínio. O locador teve alguma culpa pelo evento crime? Não. O locador é garantidor da segurança pública nas imediações do imóvel locado? Não.

Portanto, também por se tratar de caso fortuito, que não tem como ser previsto, ocasionado por terceiros estranhos à relação contratual, não pode o locador ser responsabilizado a ressarcir o locatário.

O Poder Judiciário é tranquilo nesta linha de entendimento:

APELAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – Furto em apartamento – Tentativa de responsabilização do réu, seja porque locador, seja porque proprietário de todas as unidades condominiais do edifício – Impossibilidade – Como locador, inexiste dever legal ou contratualmente assumido de garantir a segurança pública no local – Como proprietário e administrador do prédio, igualmente, não assumiu o dever de responsabilização pela segurança gente a casos fortuitos (art. 393 do CC) – Manutenção da sentença – Negado provimento. (TJSP; Apelação 1012843-52.2015.8.26.0002; Relator (a): Hugo Crepaldi; Órgão Julgador: 38ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro Regional II – Santo Amaro – 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/09/2017; Data de Registro: 20/09/2017)

Por fim, é importante deixar claro que estas conclusões se referem à regra, mas, no direito, sem existirão exceções a depender do caso concreto.

Podemos exemplificar, como exceção à regra geral, situações que uma das partes se comprometa, expressamente no contrato, por ressarcir danos decorrentes de caso fortuito e força maior. O Código Civil assim preconiza:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Isto significa que se o contrato de locação prever a responsabilidade de alguma das partes por eventos fortuitos ou de força maior, a indenização será, sim, cabível. Por evidente, trata-se de disposição contratual difícil de ser encontrada na prática.

Outro ponto que poderá ensejar a responsabilização de alguma das partes reside na análise do elemento culpa.

Mesmo que, em regra, caso fortuito ou força maior não gerem o dever de indenizar e, também em regra, atos de criminosos enquadrem-se nesses conceitos, é possível que, no caso concreto, alguma parte tenha agido de forma negligente ou imprudente.

Para exemplificar, coloquemos o seguinte evento: em meio a uma quermesse de rua, que é muito comum no mês de julho, o locatário de imóvel residencial, que conta com mobília pertencente ao locador, deixa sua residência com as portas abertas, permitindo que qualquer pessoa da presente na festa tenha trânsito livre ao interior do imóvel.

Em ocorrendo um furto, por exemplo, de um micro-ondas, é certo que o locatário, por ter agido de forma negligente, deverá ressarcir o locador pela perda.

Por último, vale trazer um interessante caso ocorrido no Rio Grande do Sul e que demonstra bem as diferentes nuances do tema aqui analisado.

Diz respeito a um imóvel que havia sido ofertado à locação por diversas imobiliárias diferentes e, mesmo após uma delas ter firmado um contrato, outra, de forma negligente e até mesmo imprudente, forneceu as chaves para um pretendente, sozinho, visitar o local. Referido pretenso locatário, na verdade, era um criminoso que, com a ajuda de comparsas, adentrou no imóvel já locado por terceiros e furtou diversos bens a eles pertencentes.

De acordo com a decisão abaixo transcrita, o Poder Judiciário entendeu por condenar a imobiliária imprudente a ressarcir os locatários que tiveram seus bens furtados:

RESPONSABILIDADE CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA.- Caso em que a demandante CAMILA é parte legítima a figurar no polo ativo da lide a partir da alegação de ter sofrido prejuízos com o furto de objetos em imóvel locado com seu namorado – A legitimidade da ré mostra-se presente sob a circunstância de a ela ter sido imputada a falha que acarretou em prejuízos indicados pelos demandantes com a inicial. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. PRECLUSÃO – Intervenção de terceiro que foi afastada quando do saneamento do feito, não cuja decisão ensejou a apresentação de Agravo de Instrumento pela ré, sendo afastada a pretensão recursal, mostrando-se, pois, preclusa a questão. AÇÃO INDENIZATÓRIA. FURTO OCORRIDO EM IMÓVEL LOCADO. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA REQUERIDA. DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO – Caso em que os autores alugaram apartamento em contrato havido por intermediação de FERREIRA IMÓVEIS LTDA., estando o imóvel ofertado em mais de uma imobiliária, dentre elas na ré IMOBILIÁRIA DIMÓVEL LTDA. Situação em que preposto da requerida disponibilizou a chave do apartamento anunciado a pretenso cliente, tendo este adentrado no imóvel, juntamente com outros comparsas, e procedido na subtração de pertences dos demandantes – Responsabilidade civil da imobiliária ré. evidenciada desde a negligência e desídia para com o exercício da atividade comercial desempenhada. Entrega das chaves sem qualquer acompanhamento de funcionário, em desatenção a contrato de intermediação e administração de imóveis firmado com o proprietário da unidade. Violação a dever de contrato que atingiu terceiros, ora requerentes – Culpa exclusiva ou concorrente dos demandantes não evidenciada. Inexistência de obrigação dos locatários em proceder na troca do miolo das chaves. Autores que ainda estavam realizando a mudança para o apartamento, não havendo como se esperar, dado as inúmeras necessidades que se têm de implementar quando se muda para um imóvel, que procedessem de imediato na substituição do miolo das chaves – Danos morais ocorrentes. Postulantes que tiverem seu imóvel acessado por meliantes, subtraindo-se bens que serviriam para guarnecer a residência do casal, situação que ultrapassa, em muito, os meros dissabores do cotidiano – Inexistindo critérios objetivos de fixação do valor para indenizar por dano moral, cabe ao magistrado delimitar quantias ao caso concreto. Valor fixado em R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada autor – Dano material. Apuração a partir do quanto referido pelos meliantes em termo de declarações à autoridade policial e na… descrição de bens constantes nas notas fiscais. Prejuízo material liquidado. POR MAIORIA, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, VENCIDO O RELATOR. (Apelação Cível Nº 70076384858, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marcelo Cezar Muller, Redator: Jorge Alberto Schreiner Pestana, Julgado em 30/08/2018).

Como se vê, o tema de responsabilidade civil é um oceano muito farto e é capaz de gerar infindáveis análises, sempre a depender de cada caso concreto!

Atraso do aluguel e sua terrível consequência: despejo

2 de outubro de 20182 de outubro de 2018 Bruno Perelli

Como se sabe, o contrato de locação gera ao locatário, como obrigação principal, o pagamento do aluguel e demais encargos eventualmente previstos (condomínio, IPTU, etc).

Por alguma razão, no imaginário popular, criou-se a crença de que a ação de despejo somente seria cabível após determinado período de atraso – geralmente, imaginam o prazo de 3 meses.

Esse é um grande equívoco e que pode acarretar consequências seríssimas ao locatário.

Isto porque, a Lei de Locações não prevê prazo algum para que o Locador, frente ao inadimplemento do Locatário, precise aguardar para ajuizar uma ação de despejo.

A regra a ser seguida é: todo e qualquer descumprimento contratual cometido pelo Locatário possibilita a imediata distribuição da ação de despejo. Trata-se da regra geral estabelecida no artigo 9º da Lei de Locações:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

(…)

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Assim, se o contrato de locação nada dispor em contrário – e geralmente não dispõe, passado um único dia do vencimento do aluguel e encargos sem que tenha sido realizado o pagamento, o Locador já poderá distribuir uma ação de despejo independentemente de notificação prévia oportunizando a quitação do débito.

O mesmo se diga em relação às cominações decorrentes do inadimplemento, isto é, a incidência de multa, juros de mora e atualização monetário sobre o total devido. Não se ignora que, nesse período de crise econômica, muitos locatários acabaram passando por dificuldades financeiras e não conseguiram honrar com o aluguel.

Neste particular, uma observação é muito importante. Em relação a aluguel de imóvel, o inadimplemento nunca será uma boa opção. Mesmo em momentos de dificuldade, o débito locatício deve ter preferência dentre os demais e nunca se pode contar com uma possibilidade de negociação futura.

A situação fica mais clara analisando-se o momento seguinte, ou seja, o ajuizamento da ação de despejo. O Locatário, recebendo a citação, terá uma última chance de regularização do débito. É o que prevê o artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato:

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

Basicamente, se o Locatário permitir chegar ao ponto de uma ação de despejo, a única e derradeira forma de evitar a desocupação do imóvel será a realização de depósito judicial, no prazo de 15 dias, de todo o valor devido com a incidência de multa, atualização, juros, custas processuais e honorários advocatícios. Nenhum centavo a menos.

Passado esse prazo sem o pagamento – chamado de “purgação da mora” – não haverá mais nada que possa ser feito pelo Locatário para evitar o despejo. O Locador não será obrigado a aceitar nenhum tipo de acordo e a desocupação forçada do imóvel passa a depender única e exclusivamente da vontade dele.

Importante lembrar, ainda, que a Lei de Locações possibilita a purgação da mora – quitação em juízo para evitar o despejo – uma única vez a cada 2 anos. Essa é a redação do parágrafo único do artigo 62:

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Na prática, vemos muitos casos em que Locatários negligenciam ou não dão a devida importância ao pagamento dos encargos locatícios, imaginando que a qualquer momento, mesmo sem sede de ação de despejo, conseguirão realizar um acordo com o Locador.

Porém, não sabendo que, de acordo com a lei, o Locador não é obrigado a aceitar senão o pagamento imediato, somado a todos os encargos contratuais e processuais, e de uma única vez, acabaram sendo despejados.

A situação é ainda mais grave na seara da locação comercial. Não é raro ver negócios ruírem por irresponsabilidades em relação ao pagamento do aluguel. A lei prevê diversas benesses ao Locatário, impossibilitando que a locação seja desfeita pelo Locador, exceto em situações especialíssimas. Dentre elas, a principal é o atraso do aluguel. Em ocorrendo o inadimplemento, o Locatário perde, imediatamente, toda a proteção a ele outorgada pela lei.

Contrato de Locação com pessoa casada – A assinatura do cônjuge é obrigatória?

13 de setembro de 201813 de setembro de 2018 Bruno Perelli

No cotidiano do mercado de locações, é extremamente comum a realização de contratos em que o locador ou o locatário sejam casados.

Nesta situação, é obrigatório que o respectivo cônjuge também assine o instrumento? A resposta – ou ao menos parte dela – encontra-se expressa logo no artigo 3º da Lei de Locações:

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Vemos, portanto, a premissa norteadora de que a concordância do cônjuge, por meio de sua assinatura no contrato, é obrigatória apenas para locações cujo prazo seja igual ou superior a 10 (dez) anos.

Uma dúvida que surge aqui é em relação ao regime de bens do casamento. Referida obrigação existe independentemente do regime escolhido?

Este tema é objeto de muitas discussões doutrinárias e jurisprudenciais. Por segurança, na prática, é aconselhável que se dispense a assinatura do cônjuge apenas quando o casamento estiver no regime de separação absoluta de bens.

E quais os efeitos da ausência da concordância conjugal? Muitos imaginam que esse “defeito” torna nulo o contrato de locação, invalidando-o em sua integralidade.

Não é bem assim. A Lei de Locações estabelece o seguinte:

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Isto significa – e corresponde à posição majoritária dos tribunais – que o contrato é totalmente válido e surte todos os efeitos e obrigações dentro do prazo de 10 anos.

A partir do momento em que se chega ao décimo ano, se inexistente a vênia conjugal, esse contrato de locação torna-se ineficaz exclusivamente em relação ao cônjuge que não concordou com a locação.

O que isso significa na prática?

Imagine um contrato de locação cujo locador é casado no regime de comunhão parcial de bens e sua esposa não tenha participado do ato. Até o décimo ano de contrato, ela nada poderá fazer e precisará respeitar o contrato. Porém, completados 10 anos, poderá ela, imediatamente, requerer a extinção do contrato e retomada do imóvel.

O que precisa ficar claro é que a ineficácia do período excedente a 10 aplica-se exclusivamente ao cônjuge que não participou do contrato. Em relação às partes locador e locatário, bem como a terceiros, o contrato permanece eficaz em todos os seus termos.

É bem verdade que 10 anos é um prazo bastante longo e não é muito comum em contratos de locação residencial recém firmados, mas somente àqueles que vêm sendo renovados e prolongados no tempo.

Por outro lado, este tema é de imprescindível importância para as locações comerciais, por serem comumente firmadas em prazos mais extensos e envolver outros aspectos econômicos, como investimento, ponto comercial, clientela, etc.

De todo modo, seja qual for a natureza da locação, as partes não podem se descuidar da questão conjugal e, sempre que possível, fazer com que todos os cônjuges assinem o instrumento contratual.

Por Bruno Perelli – RP Sociedade de Advogados

Locação Residencial – Como funciona a retomada para uso próprio?

22 de agosto de 201822 de agosto de 2018 Bruno Perelli

Em artigo anterior, explicamos o motivo pelo qual não compensa ao Locador formalizar um contrato de locação com prazo inferior a 30 meses.

Caso o instrumento locatício seja verbal ou, se por escrito, estabeleça um prazo inferior a 30 meses, findo este, haverá a renovação automática do contrato e a locação somente poderá ser desfeita após 5 anos ininterruptos de contrato, ou se ocorrerem situações bastante específicas.

Dentre tais hipóteses, uma das mais comuns é a chamada “retomada para uso próprio”.

A Lei de Locações, então, possibilita a retomada do imóvel pelo Locador, se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.

Como se vê, em primeiro lugar, é possível que o locador encerre a locação desde que a finalidade seja a utilização do imóvel por ele próprio, ou por seu cônjuge ou companheiro (caso de união estável), seja qual for a destinação – residencial ou comercial.

Aqui, o ordenamento promove uma clara prevalência do direito de propriedade do Locador sobre o contrato de locação residencial, vigente por prazo indeterminado.

Sob outra vertente, também será considerada para uso próprio a retomada fundamentada na necessidade de utilização do imóvel por descendente ou ascendente do Locador, para fins exclusivamente residências e desde que estas pessoas, assim como os respectivos cônjuges ou companheiros, não possuam imóvel residencial próprio.

Neste ponto, como não se trata de necessidade do próprio Locador, mas de familiares próximos – filhos, netos, pais, avós, etc. – a Lei do Inquilinato é mais rígida, limitando a finalidade, que deverá ser residencial, e impondo a condição de aquelas pessoas não possuírem imóveis residenciais próprios.
E não é só isso.

Dentro destas possibilidades de retomada, existem duas situações especialíssimas que exigem que a necessidade da retomada seja devidamente comprovada judicialmente. São elas:

(i) Se o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
(ii) Se o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio

Em ocorrendo alguma destas hipóteses, é obrigatória a comprovação da necessidade por meio de ação judicial. Caso o Locador não seja capaz de realizar essa prova, o Locatário não precisará entregar o imóvel.

Por fim, há um requisito que é obrigatório em todo e qualquer caso de retomada para uso próprio: o Locador precisa demonstrar se o proprietário do imóvel, com imissão na posse e título registrado na matrícula.

O que isso significa? A uma primeira vista, tal requisito pode ser considerado como presumível, afinal de contas, na quase totalidade das locações, imagina-se que o locador seja o proprietário.

Porém, ao estabelecer a necessidade de título registrado na matrícula, impede-se o exercício da retomada para uso próprio por aqueles Locadores que dispõem apenas de compromisso de compra e venda, não registrada na matrícula – popularmente conhecido como contrato de gaveta.

No mais, um último ponto precisa ser colocado: e se o Locador retomar o imóvel do Locatário sustentando, de forma simulada, uma das situações previstas em lei como uso próprio, mas, em realidade, dar outra destinação daquela declarada, como por exemplo locando-o para terceiro?

Bem, neste caso o Locador terá incorrido em ilícito penal, devidamente tipificado pela Lei de Locações:

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
(…)
II – deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano.

Vê-se que após a retomada para uso próprio, o Locador precisa dar a destinação que serviu de embasamento para o pedido, dentro do prazo de 180 dias, além de manter essa destinação por pelo menos um ano.

Por tal razão, é preciso ter muito cuidado quando se fala em retomar o imóvel locado para uso próprio, cercando-se de todas as cautelas necessárias para que a operação não seja considerada fraudulenta ou simulada.

De outro lado, por parte do Locatário que se depara com o pedido de devolução do imóvel, é importante investigar e exigir a devida comprovação das causas que sustentam a pretensão do Locador, além de averiguar, posteriormente, se houve a devida destinação.

Mostra de Cinema da UEM traz grandes filmes e debates

6 de agosto de 20186 de agosto de 2018 Aluggar

Em agosto começa a VII Mostra de Cinema e Divulgação Científica na UEM. O evento está sendo organizado pelos alunos do Programa de Pós-Graduação em Biociências e Fisiopatologia.
A taxa de inscrição (válida para todos os encontros) é de R$ 35,00 e será emitido um certificado de participação de até 30 horas.

Serão exibidos 7 filmes com seus respectivos temas:
08/08: O extraordinário – Síndrome genética
22/08: Ilegal:A vida não espera – Uso medicinal da Maconha
29/08: Toc Toc – Transtorno Obsessivo Compulsivo
05/09: A vida imortal de Henrietta Lacks – Bioética
12/09: O mínimo para viver – Anorexia
26/09: Juno – Gravidez na Adolescência
03/10: Capitão Fantástico – Depressão

Extraordinário - o filme — Extraordinário – o filme

Antes da exibição dos filmes, uma dupla de pós-graduandos abordarão os temas mencionados. Depois de assistir ao filme, os presentes vão participar de debates que possibilitem chamar atenção para as abordagens do roteiro.

Os encontros acontecerão às quartas-feiras das 19 às 23 horas.

E para um bom filme, nada melhor do que uma pipoca para acompanhar não é mesmo?
Venham participar com a gente!

Inscrições no link.

Fonte: Mostra de Cinema e Divulgação Científica em Biociências

LOCAÇÃO E RESPONSABILIDADES POR DEFEITOS NO IMÓVEL

1 de agosto de 201822 de agosto de 2018 Bruno Perelli

No mercado locatício, um fato relativamente comum ao qual locadores e locatários estão sujeitos é o aparecimento de problemas no imóvel locado.

Tais vícios vão desde simples lâmpadas queimadas até infiltrações que danificam todos os móveis do locatário. E a pergunta que fica é: quem é responsável pelo conserto, locador ou locatário?

A resposta é muito simples e é dada pelo artigo 22 da Lei de Locações:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

(…)

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Como se vê, dentre as obrigações do locador estão (i) a entrega do imóvel em condições de servir ao fim destinado, bem como (ii) proceder à manutenção destas condições.

Isto significa que, ao entregar um imóvel residencial ao locatário, é obrigação do locador oferecer-lhe em plenas condições para servir como residência.

Este primeiro aspecto relacionado à entrega, pode-se dizer, é de certa forma presumível. Não se pode conceber que o locador disponibilize um imóvel sem condições mínimas de habitabilidade, ao passo que nenhum pretenso locatário concretizará o negócio ao se deparar com um imóvel onde não seja possível residir.

De todo modo, há a possibilidade de que, mesmo diante de algum vício aparente, o locatário queira firmar a locação. Neste caso, é imprescindível ao locador fazer constar em contrato, acompanhado de laudo de vistoria, a fim de que o locatário declare estar ciente da existência de referido vício.

O grande ponto causador de dúvidas e conflitos reside na segunda obrigação do locador, isto é, a manutenção do imóvel em condições de ser utilizado pelo locatário.

O locador é obrigado a realizar todos os reparos e manutenções que o imóvel eventualmente necessite. Podemos citar como exemplos problemas hidráulicos que causem vazamentos e infiltrações, rachaduras em paredes que ameacem a segurança dos locatários e a própria incolumidade da construção, queima de aparelho de aquecimento de água a gás ou mesmo problema elétricos na caixa de energia, etc.

Por óbvio, as partes podem acordar da maneira que for mais conveniente. Na prática, é bastante comum que o próprio locatário, mediante apresentação de orçamentos e devidamente autorizado pelo locador, realize os reparos necessários, havendo compensação do valor gasto nos aluguéis seguintes.

Por fim, há a previsão do inciso IV transcrito acima referente à responsabilidade do locador por vícios anteriores à locação, cuja aplicação se dá sob duas vertentes.

A primeira diz respeito aos vícios ocultos, que são aqueles problemas que já estavam presentes no imóvel antes do locatário assumir a posse, mas que só puderam ser constatados em momento posterior.

Os vícios ocultos, importante frisar, são aqueles que, tecnicamente, já acometiam o imóvel silenciosamente, de forma não aparente, e tornaram-se evidentes no decorrer do tempo. Pela sua natureza, na maioria das vezes estrutural, torna-se fácil concluir que de fato eram vícios ocultos, e não defeitos causados pela utilização indevida do locatário.

Justamente neste ponto é que reside a segunda vertente a ser analisada do inciso IV. É que o artigo 23, inciso V, estabelece ser obrigação do locatário realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

Portanto, na ponderação conjunta de todas as determinações da lei, o que se pode concluir é que o locador se obriga a entregar o imóvel e mantê-lo em condições de utilização ao fim destinado, devendo, portanto, reparar problemas tanto anteriores à locação – vícios ocultos – quanto aqueles que somente aparecerem na vigência do contrato. E, por outro lado, é de responsabilidade do locatário o conserto ou reparo de todos os danos por ele mesmo provocado.

SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEL: PERMISSÃO DO LOCADOR E SUAS CONSEQUÊNCIAS

11 de julho de 20182 de agosto de 2018 Aluggar

A sublocação é um importante tema relacionado à locação e que desperta muitas dúvidas, principalmente aos locatários.

Neste breve artigo, sem esgotar todas as suas nuances, falarei um pouco a respeito deste instituto jurídico.

O QUE É SUBLOCAÇÃO?

A sublocação, em resumo, refere-se a um contrato de locação que o locatário realiza com um terceiro, disponibilizando, mediante pagamento de aluguel, o imóvel originariamente locado junto ao locador.

Em outras palavras, o Locador “A”, proprietário do imóvel “X”, loca-o ao Locatário “B”, pelo valor de R$ 1.000,00. “B”, por sua vez, firma um novo contrato de locação, desta vez na condição de Sublocador, ao Sublocatário “C”, pelo valor de R$ 800,00.

Verifica-se, assim, a existência da relação originária, entre locador e locatário, bem como uma segunda relação, na qual o segundo passa a ser o sublocador, diante de um terceiro sublocatário.

QUANDO A SUBLOCAÇÃO É POSSÍVEL?

De acordo com a Lei de Locações, apenas é permitido ao locatário sublocar o imóvel a um terceiro mediante consentimento prévio e escrito do locador.

Aqui, é importante esclarecer para que não restem dúvidas: a permissão do locador não se presume, ao passo que se o contrato nada disser a respeito, é vedado ao locatário realizar a sublocação.

Atualmente, na prática, é muito difícil que um contrato de locação preveja o consentimento prévio do locador à sublocação, a não ser que ela já esteja presente na negociação das partes com um dos elementos integrantes do negócio firmado pelas partes.

O que se vê na grande maioria dos contratos é a presença de uma cláusula que já se tornou padrão, vedando expressamente a sublocação.

Vejamos abaixo o que diz a lei:

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

O parágrafo 2º acima precisa ser lido e aplicado com muito cuidado pelos locatários. Isto porque, de acordo com sua redação literal, o locatário poderia realizar a sublocação e, na sequência, informar a sua ocorrência ao locador, que, por sua vez, teria o prazo de 30 dias para manifestar sua oposição.

Contudo, na prática, o locatário JAMAIS poderá seguir desta maneira por dois motivos principais:

(i) caso o locador discorde da sublocação – e provavelmente discordará na maioria dos casos – o locatário terá realizado uma verdadeira confissão, atestando expressamente e por escrito que infringiu disposição contratual de vedação à sublocação.

(ii) o encerramento prematuro do contrato de sublocação, pelo locatário sublocador, certamente lhe acarretará multa perante o terceiro sublocatário.

Desta forma, é primordial que o locatário obtenha a permissão escrita do locador antes de sublocar o imóvel.

QUAIS AS CONSEQUÊNCIAS DE UMA SUBLOCAÇÃO NÃO PERMITIDA?

Caso o locatário subloque sem dispor da prévia anuência do locador, a consequência pode ser a pior possível: encerramento do contrato de locação por descumprimento contratual, despejo e pagamento de multa.

A lei de locações prevê como uma das hipóteses de desfazimento da locação a prática de infração contratual:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

(…)

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

Além das penalidades acima mencionadas, isto é, possibilidade de o locador ajuizar uma ação de despejo e cobrar multa contratual – geralmente estabelecida no valor de 3 aluguéis – o locatário terá, ainda, todos os encargos e responsabilidades perante o sublocatário, em razão da necessidade de encerramento do contrato de sublocação.

LIMITAÇÃO DO ALUGUEL DA SUBLOCAÇÃO

Ao locatário, existe um último ponto importante sobre a sublocação: o valor do aluguel cobrado do sublocatário não pode ser superior ao aluguel devido ao locador originário.

Caso o sublocatário tome ciência de que está pagando um valor superior a esse limite, poderá requerer judicialmente a redução e, no meu entendimento, ainda cobrar a devolução daquilo que foi pago indevidamente.

CONCLUSÃO

Diante da breve análise realizada, constata-se que a sublocação é um tema delicado e que precisa ser aplicado de forma muito cuidadosa pelos locatários, sob pena de colocar a locação originária em risco, além de poder gerar uma dívida considerável.

Contrato de Locação: Reajuste e Atualização do Aluguel

28 de junho de 20182 de agosto de 2018 Aluggar

Uma dúvida bastante corrente no mercado de locações é sobre a possibilidade e a forma em que se dá a atualização do valor do aluguel.

Para tais esclarecimentos, uma primeira diferenciação se faz necessária: não se pode confundir o simples reajuste do aluguel com a sua readequação aos valores de mercado.

Quando se fala em reajuste, trata-se simplesmente da atualização do valor inicialmente fixado, a fim de que sejam supridos os efeitos inflacionários. Assim, em praticamente 100% dos contratos de locação, há a previsão de que o aluguel será anualmente atualizado, definindo-se, desde já, o indexador – geralmente, IGP-M ou INPC.

Importante frisar que esta hipótese simplesmente atualiza o valor acertado pelas partes, de modo a compensar a perda de valor da moeda pelo transcurso de um ano.

Nesta hipótese, não existem muitos problemas ou complexidades. Locador e Locatário preveem o índice que será aplicado e, ano a ano, há sua incidência sobre o valor do aluguel.

Exemplificando: um contrato de locação com início em janeiro de 2016, cujo aluguel era de R$ 1.800,00 a ser reajustado anualmente pelo IGP-M, terá, a partir de janeiro de 2017, um aluguel de R$ 1.941,78, e, de janeiro de 2018 em diante, de R$ 1.946,12.

Note que, a depender do índice escolhido, a variação pode ser mínima.

Justamente por isso, existe uma outra possibilidade de modificação do valor locatício. Porém, esta outra hipótese, em regra, não estará previamente estabelecida no contrato e operará alteração muito mais substancial, fixando, de fato, um novo valor para o aluguel.

Trata-se da situação prevista nos artigos 18 e 19 da Lei do Inquilinato:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

A situação que aqui se afigura é aquela em que, geralmente por fatores externos, é gerada grande valorização ou desvalorização do imóvel locado, de modo que a mera aplicação do índice de reajuste já previsto no contrato não é suficiente para adequar o valor do aluguel ao seu real valor de mercado para locação.

Imagine-se circunstâncias de patente melhoria de locomoção – construção de uma estação de metrô nas proximidades do imóvel locado – ou a inauguração de um supermercado, ou verdadeiro centro de compras que traz muita facilidade para o locatário. Um bairro que, quando do início da locação representava local periférico e de difícil acesso e, por incentivos de políticas públicas passa a receber maciço investimento para desenvolvimento.

O inverso também pode acontecer. Assim é o imóvel que, por exemplo, assistiu uma verdadeira derrocada da qualidade de seus arredores. Um bairro que, antes seguro, se viu despencar no ranking de criminalidade passando a ser um dos mais violentos. Ou, então, um imóvel vizinho que tenha, por exemplo, se transformado em uma casa de shows, notadamente atrapalhando o sossego e a qualidade de vida dos locatários.

As possibilidades são inúmeras. Todavia, o que precisa ficar claro é: se o valor de mercado da locação sofreu significativa alteração, seja a maior, seja a menor, a parte “prejudicada” – seja locador, em caso de aumento, seja locatário, em caso de redução, terá a possibilidade requerer judicialmente a readequação do valor do aluguel, a fim de que corresponda ao seu atual valor de mercado.

É a chamada Ação Revisional de Contrato de Locação, cujos requisitos são aqueles previstos nos artigos descritos acima: (i) não ter chegado a um acordo de forma amigável com a outra parte, e, principalmente, (ii) o decurso de, no mínimo, 03 anos de contrato ou do último acordo realizado que deu origem ao aluguel então vigente.

Em outras palavras e a título de exemplo: um contrato com início em janeiro de 2014, por exemplo, poderá ter seu valor revisto judicialmente a partir de janeiro de 2017. Entretanto, uma locação iniciada em janeiro de 2012 e que teve seu valor modificado – adequado aos patamares atuais de mercado – em janeiro de 2017, somente poderá ser objeto de ação revisional em janeiro de 2020.

É importante ficar claro que a revisão judicial do valor da locação pode ser requerida tanto pelo locatário quanto pelo locador e tem cabimento para locações residenciais e não residenciais.

Em artigo futuro, serão tratados os detalhes processuais da ação revisional, com as nuances de sua tramitação perante o Poder Judiciário.

Por Bruno Perelli – RP Sociedade de Advogados

DRYWALL – Uma alternativa para dividir ambientes e decorar sua casa.

18 de junho de 20182 de agosto de 2018 Mariana Oliveira

Você sabe o que é Drywall?

Muito usado nos EUA, o Drywall é um sistema construtivo que vem crescendo no Brasil. Consiste em chapas duplas de miolo de gesso e face de papel-cartão, formando uma parede, e entre essas chapas é possível passar toda a fiação elétrica e de telefonia, a parte hidráulica e ainda utilizar algum tipo de isolamento térmico ou acústico.

É uma ótima e prática solução para quem precisa dividir ambientes e fazer estantes e nichos sem passar por uma reforma grande. Nada de sujeira e grandes resíduos! Ponto para o Drywall.

Vamos conhecer um pouco sobre esse sistema?

Existem 3 tipos de placas de madeira para Drywall:

Branco (ST)

Placa padrão usada para ambientes secos.

Rosa (RF)

Para ambientes que necessitam proteção contra o calor intenso.

Verde (RU)

É a placa usada em ambientes com umidade como banheiros, cozinhas e lavanderias.

A instalação do Drywall segue as seguintes etapas:

Estrutura: colocam-se guias metálicas no piso e no teto que sustentam os montantes verticais de aço galvanizado. Depois as chapas são parafusadas nesses perfis.

Cobertura das divisões: com objetivo de deixar a superfície completamente plana, é realizado o tratamento das juntas, utilizando massa e fitas específicas

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Acabamento: Aplica-se o acabamento, que pode ser pintura, cerâmica ou madeira e etc.

Aqui vão mais alguns exemplos de ambientes que utilizaram esse sistema para decorar e dividir:

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Que tal dar uma cara nova para sua casa utilizando Drywall? Na dúvida, peça ajuda profissional!

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Fontes: Homify, Casa Abril, AdoroDecorar

Texto por Arquiteta Mariana Oliveira
Fotos: Pinterest

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